集資建房怎樣征稅

　　針對一些地區(qū)出現(xiàn)的部分單位以集資合作建房的名義，變相搞住房實物福利分配或商品房開發(fā)等行為，2006年建設(shè)部會同監(jiān)察部、國土資源部曾聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知”，明確一律停止審批黨政機(jī)關(guān)合作建房項目，嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。我們拋開這一現(xiàn)象，單從稅收的角度來考慮，“集資建房”稅收問題又該如何對待呢？

　　目前，有關(guān)“集資建房”征稅的說法不一，尤其是多年來國家稅務(wù)總局沒有就“集資建房”是否征稅做過明確的規(guī)定，這樣各地在執(zhí)行中掌握尺度也有所不同。為了便于理解，筆者結(jié)合現(xiàn)行稅收政策對“集資建房”征稅與否做一下分析。

　　所謂“集資建房”，是建房單位向集資者籌集資金建設(shè)住房的一種形式，分“集資”和“建房”兩個環(huán)節(jié)。“集資”是由集資者個人出資，單位集中管理，作為建房的資金來源；“建房”是由單位向住房建設(shè)行政管理部門申請“集資建房”，經(jīng)審查批準(zhǔn)后發(fā)給《集資建房許可證》，建房單位按規(guī)定程序辦理計劃、立項、土地使用、規(guī)劃審批等手續(xù)，房屋建成后按事先約定進(jìn)行分配。

　　關(guān)于納稅問題，《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第四條規(guī)定：“條例第一條所稱提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下簡稱應(yīng)稅行為）。但單位或個體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供應(yīng)稅勞務(wù)，不包括在內(nèi)。前款所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)”。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]334號）規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章繳納營業(yè)稅。此外，國家為了配合住房制度改革，有效啟動房地產(chǎn)市場，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，在1999年下發(fā)了《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號），文件規(guī)定，為了支持住房制度改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入、暫免征收營業(yè)稅。

　　這里需要特別指出的是，2007年2月份財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅[2007]l3號)明確：一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅；二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額；三、對職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》 (國稅發(fā)[2005]9號)規(guī)定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計算征稅。

　　綜合以上，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》的規(guī)定，筆者認(rèn)為“集資建房”屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，均應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。即“集資建房”房屋建成后，凡單位為集資者辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，集資者擁有全部產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；凡單位不與集資者辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但集資者具有永久使用權(quán)的，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。而對于符合當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镆?guī)定的，按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售給本單位職工的集資建房，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核后，暫免征收營業(yè)稅。如果單位以低于建造成本價格福利分房，那么職工所獲得的差價部分要按照財稅[2007]l3號文件規(guī)定繳納個人所得稅。

　　
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