西地稅發(fā)[2023]235號 西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知

西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知

西地稅發(fā)[2023]235號 2023-11-11

　　為了加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，規(guī)范土地增值稅政策執(zhí)行，稅款預(yù)征及清算工作開展，依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)、《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2023]220號)等有關(guān)文件精神，現(xiàn)將我市土地增值稅清算有關(guān)問題明確如下。請遵照執(zhí)行。

　　一、關(guān)于土地增值稅免預(yù)征問題

　　按照《陜西省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房和舊城改造項(xiàng)目可享受免預(yù)征照顧，納稅人可持發(fā)改委(或前計(jì)委)相關(guān)立項(xiàng)及政府城中村改造相關(guān)文件在主管地稅局確認(rèn)后，到市局辦理免預(yù)征備案手續(xù)。上述免預(yù)征開發(fā)項(xiàng)目待達(dá)到清算條件后進(jìn)行清算。

　　二、清算項(xiàng)目的確定問題

　　清算項(xiàng)目以規(guī)劃部門審批的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或房屋管理部門頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》中所列建設(shè)項(xiàng)目為準(zhǔn)。

　　三、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題

　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　四、住宅和非住宅的確認(rèn)問題

　　判斷房產(chǎn)屬住宅或非住宅，以《商品房預(yù)售許可證》和房產(chǎn)證記載的房產(chǎn)用途為準(zhǔn)。

　　五、普通住宅的征免稅問題

　　納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由多棟單體建筑組成，有的單體建筑屬普通住宅，有的屬其他商品房的，包括商住樓、綜合樓等單體建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必須分別按照“普通住宅”“非普通住宅”兩類核算土地增值額計(jì)算土地增值稅。

　　納稅人對普通住宅和其他商品房未分別進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的，可根據(jù)平均成本分?jǐn)偡ǚ謩e核算普通住宅和其他商品房的土地增值額，即根據(jù)平均每平方米建筑面積的扣除項(xiàng)目金額乘以相應(yīng)的房產(chǎn)建筑面積，分別確定普通住宅和其他商品房的扣除項(xiàng)目金額分別計(jì)算土地增值稅。

　　六、關(guān)于土地使用稅和印花稅的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅和印花稅，不管在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費(fèi)用列支按規(guī)定予以扣除。

　　七、關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn)問題

　　納稅人在征地過程中支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如青苗補(bǔ)償費(fèi)、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，但由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的憑據(jù)不屬于發(fā)票管理范圍，因此，對納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)確實(shí)支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，其扣除金額，根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議、收付款憑據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證等相關(guān)資料確定。

　　八、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　九、關(guān)于總局《規(guī)程》第九條(一)款標(biāo)準(zhǔn)問題

　　《規(guī)程》第九條(一)款中“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的”是指所有開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)有關(guān)部門竣工驗(yàn)收、全部銷售并收訖營業(yè)收入狂想或者已開具索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的項(xiàng)目。對開發(fā)產(chǎn)品雖未銷售但已發(fā)生自用、出租、出借等情形，在統(tǒng)計(jì)口徑上視同已完成銷售，但對未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的不征收土地增值稅。

　　十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　十一、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　十三、同一清算項(xiàng)目不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}

　　對于同一清算項(xiàng)目中不同房地產(chǎn)類型共同的成本包括土地使用權(quán)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算，暫按照以下原則處理：

　　1、同一清算項(xiàng)目中不同類型房地產(chǎn)分普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅;

　　2、對不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)費(fèi)用等，一律按照建筑面積占比進(jìn)行分?jǐn)偅謩e核算增值額、增值率;

　　3、對不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料(如決算報(bào)告、圖紙等)且能明確區(qū)分的，可單獨(dú)按其實(shí)際占地計(jì)算土地使用權(quán)成本。

　　十四、關(guān)于利息支出的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本予以扣除;屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用按規(guī)定予以扣除。

　　十五、關(guān)于“以房抵債”、“以房抵息”問題

　　“以房抵債”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款、借款或其他債務(wù);“以房抵息”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款利息或者借款利息。

　　納稅人“以房抵債”、“以房抵息”，依照《細(xì)則》第五條的規(guī)定，應(yīng)視為取得了“轉(zhuǎn)讓收入”，應(yīng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計(jì)繳土地增值稅。

　　將“以房抵債”、“以房抵息”所取得的房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)讓的，實(shí)際轉(zhuǎn)讓者為土地、增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)比照《條例》、《細(xì)則》中轉(zhuǎn)讓舊房的相關(guān)規(guī)定對其征收土地增值稅。

　　十六、地下車位共用面積的分?jǐn)倖栴}

　　為便于掌握和計(jì)算，地下車位共用面積應(yīng)與其他共用面積一起合并分?jǐn)偟秸麄€(gè)清算項(xiàng)目的可售面積中。

　　十七、車位、車庫、車棚成本的核算問題

　　車位、車庫、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：

　　1、對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同其他不動(dòng)產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅;

　　2、對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用、稅金等不允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除。

　　十八、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算周期問題

　　房地產(chǎn)清算項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算周期一般從土地受讓土地使用權(quán)當(dāng)月開始，到應(yīng)清算時(shí)點(diǎn)月份為止。

　　十九、同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用分?jǐn)倖栴}

　　同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用暫按以下原則處理：

　　1、同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目共同發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，企業(yè)必須按照資金用途、資金流向等明確證據(jù)在開發(fā)項(xiàng)目間按項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確歸集，核算清楚;

　　2、同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，應(yīng)明確核算，準(zhǔn)確分?jǐn)?，對不能?zhǔn)確、合理分?jǐn)偟?，?yīng)按清算項(xiàng)目建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算確定。

　　二十、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　二十一、關(guān)于對國稅發(fā)[2006]187號文件中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”時(shí)間的確定問題

　　國稅發(fā)[2006]187號文件第二條規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓確認(rèn)時(shí)間以房地產(chǎn)銷售發(fā)票開具時(shí)間為準(zhǔn)。

　　二十二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題

　　《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從夠買年度起止轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　二十三、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的征稅問題

　　納稅人受讓土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何開發(fā)再銷售的，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)征土地增值稅。

　　特此明確。

二〇一〇年十一月十一日

西安市地方稅務(wù)局辦公室

　　西安市地方稅務(wù)局辦公室2023年11月15日封發(fā)