國稅發(fā)[2009]31號解讀：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅務(wù)處理

　　1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率（由各地按物業(yè)形態(tài)區(qū)分各不相同，一般為10%-20%）分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　完工產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則：

　?。?）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

　?。?）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　?。?）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　2、收入的確認(rèn)以交房、業(yè)主正式取得使用權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開發(fā)票的，應(yīng)全部確認(rèn)銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門、單位開發(fā)票的，可作代收代繳款項管理。

　　3、預(yù)繳企業(yè)所得的填報

　　按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表》填報說明填報如下：

　　第5行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額填入此行。

　　企業(yè)所得稅預(yù)繳之“橙娃”

　　國稅發(fā)【2009】31號第九條明確：

　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

　　在遙遠(yuǎn)的營業(yè)稅時期，收到預(yù)收款時，直接按照預(yù)收款乘以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定的毛利率計算“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”，也是非常清晰明白的。

　　但是在流轉(zhuǎn)稅從營業(yè)稅改為增值稅之后，流轉(zhuǎn)稅朝代的更迭，企業(yè)所得稅政策并沒有“與時俱進(jìn)”。31號文第九條的應(yīng)納稅所得額的確定，預(yù)繳企業(yè)所得稅的基礎(chǔ)----31號文中“收入”這一概念，按照基本的增值稅屬于“價外稅”的原理，應(yīng)該是不含增值稅的，這一點毋庸置疑。

　　但是實務(wù)中，增值稅一般計稅方式下，出現(xiàn)了三種不同的對31號文第九條“收入”的觀點：

　　①收入=（預(yù)收款-可以扣減的土地價款）÷（1+稅率）

　?、谑杖?預(yù)收款-增值稅預(yù)繳稅款

　?、凼杖?預(yù)收款÷（1+稅率）

　　第一種觀點，在預(yù)售環(huán)節(jié)，可以扣減的土地價款是無法準(zhǔn)確確定的，所以一定是錯誤。

　　第二種觀點，是拿著土地增值稅的政策規(guī)定，直接套用到企業(yè)所得稅上。屬于典型的“一廂情愿”。所以在企業(yè)所得稅收入的確定上，也適用財會【2023】22號文差額征稅部分的規(guī)定，在銷項稅額從收入中剝離的過程中，分兩步來處理?？梢钥蹨p的土地金額對增值稅銷項稅額的影響，最終表現(xiàn)的是對“主營業(yè)務(wù)成本”科目的沖減。

　　所以，我認(rèn)為企業(yè)所得稅預(yù)繳的收入，應(yīng)該是第三種觀點的計算方法。

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