國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局公告2023年第1號 國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預征率和核定征收率有問題的公告

國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預征率和核定征收率有問題的公告

國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局公告2023年第1號 2023-12-18

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2023]53號)和《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2023年第2號修改)等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)問題公告如下：

　　一、土地增值稅預征率

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預征率如下：

類 型		預征率
普通住房		2%
非普通住房		3%
其他房地產(chǎn)	地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施	2%
	工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)	3%

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記備案。

　　二、土地增值稅預征計算方法

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算土地增值稅預征稅額：

　　土地增值稅預征稅額=(預收款-應預繳增值稅稅額)×預征率。

　　三、土地增值稅核定征收率

　　(一)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率如下：

　　1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%;

　　2.普通住房，核定征收率不低于5%;

　　3.非普通住房，核定征收率不低于6%;

　　4.別墅，核定征收率不低于7%;

　　5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%;

　　6.地下室、車位(庫)等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

　　(二)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上采用查賬征收方式。對特殊情況，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)其契稅繳納資料以及參照同時期、同地段土地歷史成交價格或當年政府發(fā)布的國有土地基準地價確定土地價格，測算核定征收率。

　　本公告自2023年11月1日起執(zhí)行。

　　特此公告。

國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局

2023年12月18日

《國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)問題的公告》解讀

　　一、土地增值稅預征

　　(一)土地增值稅預征率

　　為保持政策的連續(xù)性和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，我局確定繼續(xù)延續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率。具體如下：普通住房為2%;非普通住房為3%;其他房地產(chǎn)分為兩類，地下室和車位(庫)等附屬設(shè)施預征率為2%，工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)預征率為3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房(包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等)暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)辦理登記備案。

　　(二)土地增值稅預征計算方法

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)和《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2023年第2號修改)規(guī)定，對營改增后土地增值稅預征稅額計算方法進行了明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預征稅額計算公式為：

　　土地增值稅預征稅額=(預收款-應預繳增值稅稅款)×預征率。

　　應預繳增值稅稅款=(預收款÷(1+增值稅稅率或征收率))×3%。

　　二、土地增值稅核定征收

　　(一)土地增值稅核定征收條件

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　(二)土地增值稅核定征收率

　　為保持政策的連續(xù)性，我局確定繼續(xù)延續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率。具體如下：

　　1.銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率如下：

　　(1)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%;

　　(2)普通住房，核定征收率不低于5%;

　　(3)非普通住房，核定征收率不低于6%;

　　(4)別墅，核定征收率不低于7%;

　　(5)工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%;

　　(6)地下室、車位(庫)等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

　　2.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上采用查賬征收方式。對特殊情況，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)其契稅繳納資料以及參照同時期、同地段土地歷史成交價格或當年政府發(fā)布的國有土地基準地價確定土地價格，測算核定征收率。