財稅[2023]121號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知_2

　　superpengzz ——承認錯誤，兼談財政部、國稅總局權(quán)力大過美國總統(tǒng)

　　經(jīng)過幾天的認真學習，我意識到自己犯了兩個錯誤：一、置疑121號的合法性;二、認為房屋底層的占地面積才應(yīng)計入房屋原值。

　　犯第一個錯誤的原因，是沒有認識到，這根本就不是一個法律問題，而是一個政治問題，而在政治上，為達目的可以不擇手段本就是約定俗成的事。一個行為，表面上看是越權(quán)了，但當這種越權(quán)是由有權(quán)的上層默許甚至暗示的，也就不是越權(quán)了，實質(zhì)重于形式嘛。

　　犯第二個錯誤的原因，是所站的高度不夠。有高人就直接指出，這就是物業(yè)稅?？尚ξ覉?zhí)著于“房產(chǎn)”二字，想當然地以為與房產(chǎn)直接相聯(lián)系的土地才應(yīng)計入，卻不知人家的目標根本就是全部的土地。這樣看來，執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的企業(yè)賬簿上記載的房屋原值也是不能作為計稅基礎(chǔ)的，房產(chǎn)稅的房屋原值要完全另起爐灶?？磥砦翌A(yù)言的要在會計制度、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅之外建立一個獨立王國的情況將會變成現(xiàn)實了(稍稍挽回點面子)。

　　記得好象有資料說美國總統(tǒng)權(quán)力很大，可以在參、眾兩院反對下強力推行某項法律，當然相應(yīng)美國總統(tǒng)也要獨自承擔后果。但這與財政部、國稅總局相比就是小兒科了，一個121號文就可以行物業(yè)稅之實而不必承擔什么責任。那些鼓吹“如果要征收物業(yè)稅，必須由全國人大及其常委會立法通過才行”、“現(xiàn)階段開征物業(yè)稅缺少法理依據(jù)、法律依據(jù)和民意基礎(chǔ)”的學者們可以休息了。

　　既然反對是無效的，企業(yè)就只能接受(忍受)了?；ハ嘧庥梅慨a(chǎn)看來是一個漏洞，但只要出一個補丁，規(guī)定從租計征與按原值計征執(zhí)行孰高原則，就得不償失了。土地證分割也不可行，因為121號用的是“宗地”，一般情況下，一宗地為一個權(quán)屬單位;同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗。一個土地證，即使分割成N個，但因為都互相連接，仍然可認為是一宗。

　　不過事物都是有兩方面的，既然穿著“房產(chǎn)稅”的馬甲，就要受房產(chǎn)稅的限制，一塊地上如果不建房屋，當然也就只能征土地使用稅，而不能同時再征房產(chǎn)稅。那么能否考慮一下企業(yè)分立呢?將房屋連同所占土地分給一個分立企業(yè)，將場地、停車場、棚罩、綠地等非房屋的建筑物、構(gòu)筑物等連同所占土地分給另一個分立企業(yè)，這樣由于權(quán)屬不同，“宗地”就一分為二，似乎可行?？磥硪仡^來努力學習59號文特殊性稅務(wù)處理之分立篇了。

　　肖宏偉——回復(fù) 樓主 superpengzz 的帖子

　　一、情緒上可以置疑121號的合法性;法律上和政治上，121號文無可指責。是對當前經(jīng)濟調(diào)控權(quán)衡的結(jié)果。是層做出的艱難的決定。

　　房產(chǎn)稅條例：第十條 本條例由財政部負責解釋;施行細則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。

　　財政部有權(quán)解釋。他們解釋的是：房產(chǎn)原值的計算。不越權(quán)。

　　121號只定個框架，各省定細則。重慶上海才可以征收物業(yè)稅，師出有名。

　　其它各省觀望。伸縮空間很大。

　　二、認為房屋底層的占地面積才應(yīng)計入房屋原值。

　　土地如何計算房產(chǎn)原值。各省有自主權(quán)，征與不征，征多征少，中央一般不管。(因為房產(chǎn)稅是省以下收入)。

　　實際操作中，各省會五花八門。宗地、原值、占地面積、從租等等，怎樣規(guī)定都有可能。有賴于各省立法者的出發(fā)點。

　　王 駿——不妥，房產(chǎn)稅條例第十條已經(jīng)不符合其后的立法法精神，新法優(yōu)于舊法，涉及計稅依據(jù)這樣的大問題，還是宜由國務(wù)院來解釋。

　　肖宏偉——回復(fù)王駿

　　條例：第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。

　　對房產(chǎn)原值的范圍怎樣解釋都合法。財政部從來都認為自己有解釋權(quán)?？偩忠蚕虢忉尅Ｕ鞴芊矫娴?，也經(jīng)常解釋。有文字的，也有口頭的。

　　但有爭議，或可能會引進爭議，或有政治需要時，由財政部牽頭，共同出臺。這次121號明顯有爭議，物業(yè)稅的痕跡也有，就是不堅決，也不甚明朗。

　　各省意見不一，大多在觀望。得觀察幾個月才能知道文件的最終效果。

　　haihan235點評：

　　財稅[2023]121號——所謂“免租期”的實質(zhì)

　　一般習慣把租賃合同劃分為“有租金合同”和“無租金合同”兩類，根據(jù)《合同法》規(guī)定只承認“有租金合同”，所謂的“無租金合同”只是所謂的無租金約定，即不收取租金。但是出租標的物的維護保管義務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人了，一般產(chǎn)生的相關(guān)費用和義務(wù)由承租人承擔。因此所謂“無租金合同”也是有一定租金的，只是用租金抵消了出租標的物應(yīng)當?shù)闹С隽恕Ｋ远惙ㄒ罁?jù)這個客觀事實也不承認“無租金合同”，并規(guī)定對不合理租金的租賃行為進行核定。

　　現(xiàn)在出現(xiàn)了“免租期”稱呼。所謂“免租期”就是在將出租標的物出租給承擔人時，約定一定時間內(nèi)不收取租金的行為。如出租一年，頭三個月作為“免租期”不收收取租金，后九個月作為“承租期”收收取租金。

　　所謂“免租期” 的免租性約定的實質(zhì)上不屬于《合同法》規(guī)定合同范圍，因為《合同法》的基本準則是權(quán)利與義務(wù)相對應(yīng)，而且必須公平、對等、合理。“免租期” 的免租性約定不符合這個準則——無效合同。

　　如果免租性約定只是無租金約定，那實質(zhì)屬于“有租金合同”了。。。

　　如果確實有免租性約定，則不屬于《合同法》規(guī)定租賃合同范圍，適用其他法律規(guī)定來調(diào)整，相關(guān)法律權(quán)利和責任義務(wù)就不能按照租賃合同來執(zhí)行了。

　　附：

　　1、所得稅和會計上對“免租期”行為也不認同。認定在“免租期”內(nèi)企業(yè)是存在相關(guān)利益或者相關(guān)費用支出的。認為所謂的“免租期”是不存在的，必須把“承租期”收收取租金或者支出分攤到“免租期”。

　　2、營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等稅種上認為“免租期”行為的法律交付義務(wù)并沒有完成或者實現(xiàn)。其承擔義務(wù)或者責任并沒有轉(zhuǎn)移，因此相關(guān)納稅義務(wù)也沒有轉(zhuǎn)移。

　　它們處理的差異源于各稅種課稅原則和理念的不同——這個是高級課程——不掃盲了。

解讀財稅[2023]121號文件 ——李寶

　　關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知(財稅[2023]121號)這個文件的標題僅表述了文件規(guī)定的第一條，其他兩條都是“摟草打兔子”，所以本人也東施效顰、將計就計，故題目說是解讀該文件，其實只解讀第二條和第三條。

　　不過這個文件還真的振聾發(fā)聵呢，至少對那些熱衷于利用新會計準則對土地使用權(quán)的核算規(guī)定來規(guī)避房產(chǎn)稅的朋友來說，倒是當頭棒喝了。

　　文件第二條規(guī)定：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　例如，某公司經(jīng)營租出房產(chǎn)一套，該房產(chǎn)原值500萬元，租期三年，共收租金300萬元，第一年年初支付80萬元，年末支付30萬元，第二年年末支付120萬元，第三年年末支付70萬元，第一年的上半年為免租期，請正確計算房產(chǎn)稅并做出會計處理。

　　出租方：第一年年初

　　借：銀行存款 80

　　　　貸：其他應(yīng)收款——待攤房租收入 80

　　借：營業(yè)稅金及附加 4.4

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 4

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅 0.28

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費及附加 0.12

　　借：管理費用 2.1

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 2.1

　　注：本例子是按照會計準則規(guī)定做出會計處理的，麻煩就麻煩在各期收取的租金不相等，而租賃準則又要求在租賃期(包括免租期)內(nèi)均攤租金收入，營業(yè)稅稅法卻要求開票納稅，房產(chǎn)稅也有特殊規(guī)定，故：

　　1、營業(yè)稅=80×5%=4萬、城建稅=0.28萬元、教育費及附加=0.12萬元

　　2、房產(chǎn)稅=500×(1-30%)×1.2%×6÷12=2.1萬元

　　第一年年末

　　借：銀行存款 30

　　　　其他應(yīng)收款——待攤房租收入 70

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 100

　　借：營業(yè)稅金及附加 1.65

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 1.5

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅 0.105

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費及附加 0.045

　　借：管理費用 6

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 6

　　注：

　　1、營業(yè)稅=30×5%=1.5萬、城建稅=0.105萬元、教育費及附加=0.045萬元

　　2、房產(chǎn)稅=100×12%×6÷12=6萬元

　　3、所得稅確認收入為100萬元

　　第二年年末

　　借：銀行存款 120

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 100

　　　　　　其他應(yīng)收款——待攤房租收入 20

　　借：營業(yè)稅金及附加 6.6

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 6

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅 0.42

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費及附加 0.18

　　借：管理費用 12

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 12

　　第三年年末

　　借：銀行存款 70

　　　　其他應(yīng)收款——待攤房租收入 30

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 100

　　借：營業(yè)稅金及附加 3.85

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 3.5

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅 0.245

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費及附加 0.105

　　借：管理費用 12

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 12

　　該房屋使用至第三年中期。