宣城市地方稅務局公告2023年第2號 宣城市地方稅務局關(guān)于宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準的公告

宣城市地方稅務局關(guān)于宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準的公告

宣城市地方稅務局公告2023年第2號 2023-9-14

　　根據(jù)安徽省地方稅務局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(皖地稅[2007]39號)及《宣城市人民政府關(guān)于宣城市2005-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅四項成本扣除標準的批復》(宣政秘〔2023〕300號)的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準予以公告，詳見附件，自公告之日起施行。

　　特此公告。

　　附件：宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準額度表

宣城市地方稅務局

2023年9月14日

　　附件：

宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準額度表

　　單位：元/平方米

竣工年度 項目類型		2023年	2023年
住 宅 類	1、多層住宅及底商（7層及以下）	1551	1611
	2、小高層住宅及底商（8層以上11層以下）	1938	1998
	3、高層住宅及底商（12層及16層以下）	2025	2105
	4、高層住宅及底商（17層及21層以下）	2099	2183
	5、高層住宅及底商（22層及26層以下）	2173	2261
	6、高層住宅及底商（27層及31層以下）	2247	2339
	7、高層住宅及底商（32層以上）	2321	2417
	4、聯(lián)排別墅	1701	1761
	5、獨立別墅	1851	1911
辦 公 商 用 類	1、多層（7層及以下）	1651	1711
	2、小高層（8層以上11層以下）	2038	2098
	3、高層（12層及16層以下）	2125	2205
	4、高層（17層及21層以下）	2199	2283
	5、高層（22層及26層以下）	2273	2361
	6、高層（27層及31層以下）	2347	2439
	7、高層（32層以上）	2421	2517
地下車庫（位）		2343	2383
地下人防工程		2703	2753

　　注：

　　1、本表中“竣工年度”是指：工程質(zhì)量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中注明的竣工日期。

　　2、本表所列四項成本中含墻改基金;不含：人防異地建設(shè)費、配套中小學校委托代建費及二次供水維運費。

　　3、本表所列四項成本中含供配電設(shè)施建設(shè)費，在下列標準內(nèi)據(jù)實扣除：多層住宅120元/平方米;帶電梯住宅或高層住宅135元/平方米。

關(guān)于《宣城市地方稅務局關(guān)于宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準的公告》的解讀

　　現(xiàn)將《宣城市地方稅務局關(guān)于宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準的公告》(宣城市地方稅務局公告2023第2號)的內(nèi)容解讀如下：

　　一、四項成本扣除標準出臺背景是什么?

　　近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，對于促進經(jīng)濟發(fā)展、帶動社會就業(yè)、改善人民生活居住條件起到了重要作用。而另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算水平參差不齊，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算不規(guī)范。在此背景下，為公平企業(yè)稅負，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，出臺了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準。

　　二、四項成本扣除標準出臺的主要依據(jù)是什么?

　　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定”。

　　安徽省地稅局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(皖地稅[2007]39號)進一步明確：“納稅人辦理土地增值稅的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各市、縣地稅局可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除”。

　　三、四項成本的具體含義是什么?

　　“四項成本”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　其中前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　建筑安裝工程費是指以出包方式支付給承包單位的建筑工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　四、四項成本扣除標準采用何種方式制定?

　　我局結(jié)合市場實際調(diào)查情況，征求相關(guān)專家學者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)的意見，會同市物價局、市財政局、市住建委并報經(jīng)市政府批準，于2023年9月出臺了《宣城市2005-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準》，并根據(jù)市政府批準文件要求，由我局按程序定期發(fā)布2023年以后年度房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算四項成本扣除標準。

　　五、本次出臺的四項成本扣除標準經(jīng)過哪些程序?

　　自2023年9月份起，我局正式啟動此項工作。通過確定測算工作方法，開展調(diào)研測算，科學選定樣本，以造價站公布的建筑安裝工程費人工及主要用料單位消耗指標與價格，測算出四項成本扣除標準，并組織召開專家論證會，會同市物價局、市財政局、市住建委研究審定等程序，確定四項成本扣除標準。

　　六、《宣城市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算四項成本扣除有關(guān)問題的公告》(宣城市地方稅務局公告2023年第2號)第六條“市或縣(市、區(qū))地稅局、建設(shè)主管部門認可的工程造價咨詢機構(gòu)”如何認定?

　　市或縣(市、區(qū))地稅局、建設(shè)主管部門認可的工程造價咨詢機構(gòu)是指依法在我市行政區(qū)域內(nèi)成立，取得工程造價咨詢單位資質(zhì)，具有獨立法人資格的企事業(yè)單位。

　　七、《宣城市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算四項成本扣除有關(guān)問題的公告》(宣城市地方稅務局公告2023年第2號)第八條清算房地產(chǎn)建筑面積是指經(jīng)規(guī)劃部門批準的建筑面積，具體如何確定?

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算項目建筑面積是指經(jīng)規(guī)劃部門批準的建筑面積，即規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證》所附房產(chǎn)測繪報告注明的建筑面積(不含低于2.2米以下的儲藏室、閣樓等)。

　　八、四項成本扣除標準的實施范圍具體包含哪些區(qū)域?

　　四項成本扣除標準在本市行政區(qū)域內(nèi)實施。