重慶市地方稅務局公告2023年第9號 重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告[條款廢止]

重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告[條款廢止]

重慶市地方稅務局公告2023年第9號 2023-07-07

　　稅屋提示——
　　1.依據國家稅務總局重慶市稅務局 重慶市財政局公告2023年第5號 國家稅務總局重慶市稅務局 重慶市財政局關于土地增值稅預征有關事項的公告，自2023年10月1日起，本法規(guī)第三條、第四條第四款廢止。
　　2.依據國家稅務總局重慶市稅務局公告2023年第3號 國家稅務總局重慶市稅務局關于企業(yè)所得稅、財產行為稅合并申報的公告，自2023年6月1日起本法規(guī)第一條第(五)項第3點同時廢止。
　　3.依據重慶市地方稅務局公告2023年第5號 重慶市地方稅務局關于公布現行有效、部分條款失效廢止、全文失效廢止稅收規(guī)范性文件目錄的公告，本法規(guī)自第一條第(一)項第(2)點，第二條第(二)項第(2)點條款廢止。

　　根據土地增值稅暫行條例及其實施細則以及財政部、國家稅務總局的相關規(guī)定，現就土地增值稅若干政策執(zhí)行問題公告如下：

　　一、房地產項目清算有關規(guī)定

　　(一)清算單位

　　房地產開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位。用地規(guī)劃項目實施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項目(分期)為清算單位。

　　[條款廢止]納稅人應于房地產項目開工前向主管稅務機關報備已選擇的清算單位。清算單位一經報備，不得調整;未按規(guī)定報備的，以工程規(guī)劃項目為清算單位。

　　本公告執(zhí)行前，已開工的房地產項目未清算申報的，納稅人應于2023年8月底前向主管稅務機關報備清算單位;已經清算申報的不再調整。

　　(二)清算分類

　　清算單位中建造多類房產的，應按普通住宅、非普通住宅、非住宅，確認計稅收入、扣除項目金額，分別計算增值額和土地增值稅。

　　(三)土地及房地產開發(fā)成本

　　分期清算或者清算單位中建造多類房產，土地成本納稅人可選擇按照土地面積占比法或者建筑面積占比法計算分攤;房地產開發(fā)成本按照建筑面積占比法計算分攤，其中已明確對象化的設施、設備、裝修等支出應直接計入對應房產的房地產開發(fā)成本。

　　上述土地成本包括“取得土地使用權所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”;房地產開發(fā)成本包括“前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用”。

　　(四)房地產開發(fā)費用

　　納稅人可選擇按以下方法計算房地產開發(fā)費用，分期清算的只能選擇使用同一種方法。

　　1.“利息支出”能夠準確歸集、分攤并提供金融機構證明的，可據實計算;“其他房地產開發(fā)費用”按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算。

　　2.“利息支出”不能準確歸集、分攤或不能提供金融機構證明的，“房地產開發(fā)費用”按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算。

　　(五)查賬征收清算后轉讓房產

　　1.查賬征收方式清算后轉讓房產(簡稱清算后轉讓房產)，應分房產類型確定單位建筑面積成本費用額，以此計算清算后轉讓扣除額，公式如下：

　　單位建筑面積成本費用額=清算成本費用額(不含轉讓房產有關稅金及附加)÷清算可售建筑面積

　　清算后轉讓扣除額=單位建筑面積成本費用額×本期轉讓面積+本期轉讓房產有關稅金及附加

　　2.清算時因未取得合法有效憑證，而未能認定的成本項目(簡稱未定成本項目)，清算后取得合法有效憑證的，應分房產類型歸集“后續(xù)成本額”，可在計算當期清算后轉讓房產應納稅額時后續(xù)扣除，公式如下：

　　單位建筑面積成本費用額=清算認定(或上期累計)“單位建筑面積成本費用額”+本期“后續(xù)成本額”÷清算可售建筑面積

　　清算后轉讓扣除額=單位建筑面積成本費用額×本期轉讓面積+本期轉讓房產有關稅金及附加

　　納稅人在清算申報時應對“未定成本項目”進行附加說明，主管稅務機關在清算審核時一并核實確認，否則相關成本不予以后續(xù)扣除。

　　3.[條款廢止]清算后轉讓房產土地增值稅應按月計算，于次月征收期內申報繳納;清算后轉讓房產涉及上述后續(xù)扣除的，土地增值稅應按月預繳、按年計算，于年度終了后十五日內申報，在主管稅務機關規(guī)定的期限內繳納。

　　二、轉讓舊房有關規(guī)定

　　(一)舊房轉讓認定范圍

　　以下情形房產，再轉讓屬于轉讓舊房：

　　1.單位和個人對外取得(購置、接收投資、抵債、受贈、交換等)的房產;

　　2.房地產企業(yè)以外的其他單位和個人建造的房產;

　　3.房地產企業(yè)建造房產已轉為固定資產或投資性房地產。

　　(二)扣除項目計算

　　1.納稅人轉讓舊房計算房產扣除額可選擇以下兩種方式：

　　(1)由評估機構以“成本法”評估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，計算建筑物評估價格，同時提供取得土地支付價款的憑據，合并計入房產扣除額。

　　(2)[條款廢止]提供購置房產相關憑據(發(fā)票;支付憑據及其合同協(xié)議或司法文書)，確定購置成本和購置年度，按購置成本額并每年加計5%計入房產扣除額。

　　“每年”指從購置月份起至辦理權屬轉讓手續(xù)月份止每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。購置月份按購置發(fā)票、契稅證明以及房地產權證載明時間孰先原則確定。

　　2.納稅人轉讓舊房，以下費用項目可在計算土地增值稅時扣除：

　　(1)轉讓房產時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅;

　　(2)因計算納稅的需要支付的房產評估費;

　　(3)取得房產環(huán)節(jié)契稅(評估價格中已含契稅的除外)。

　　(三)核定征收

　　納稅人轉讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產扣除額的，應按規(guī)定核定征收土地增值稅。

　　(四)計稅單位

　　納稅人轉讓舊房應按照權屬登記規(guī)定的基本登記單元為計稅單位，計算土地增值稅。

　　三、[條款廢止]無償劃轉房地產有關規(guī)定

　　(一)同一投資主體劃轉

　　同一投資主體內部所屬企業(yè)之間無償劃轉(調撥)房地產，不征收土地增值稅。“同一投資主體內部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間。

　　(二)行政性調整劃轉

　　經縣級以上人民政府或國有資產管理部門批準，按照國有產權無償劃轉的相關規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關之間無償劃轉房地產不征收土地增值稅。