房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，如何預(yù)繳增值稅？

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為涉及稅費(fèi)最多的一個(gè)行業(yè)，在稅收政策上有諸多的特殊規(guī)定。今天我們一起來(lái)看看有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何處理。

　　一、預(yù)繳義務(wù)的規(guī)定

　　根據(jù)2016年18號(hào)公告和財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件2的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，只要采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，均應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅，且在收到預(yù)收款的次月申報(bào)繳納。

　　二、預(yù)收款的判斷

　　總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)際交樓前，且未開(kāi)具**的收取款項(xiàng)，屬于預(yù)收款，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款。

　　但在具體實(shí)務(wù)實(shí)中，對(duì)預(yù)收款的確認(rèn)，是存在一些爭(zhēng)議的。集中表現(xiàn)在：誠(chéng)意金、認(rèn)籌金是否屬于預(yù)收款?總局未對(duì)此問(wèn)題做出明確的規(guī)定，我們來(lái)看幾個(gè)營(yíng)改增之后的地方性政策規(guī)定和口徑。

　　河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之二)：預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款;誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

　　河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之八)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：

　　(一)收取的款項(xiàng)金額不超過(guò)5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元);

　　(二)收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。

　　山東國(guó)稅全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)政策指引(六)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

　　福建國(guó)家稅務(wù)局12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)答(7.4)：銷售行為成立時(shí)，誠(chéng)意金、定金的實(shí)質(zhì)是房屋價(jià)款的一部分，需要計(jì)算繳納增值稅。銷售行為不成立時(shí)，如果誠(chéng)意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計(jì)算繳納增值稅;如果誠(chéng)意金、定金不退還，屬于納稅人的營(yíng)業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。

　　三、預(yù)繳增值稅的計(jì)算

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的計(jì)算方法及公式如下：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款&pide;(1+適用稅率或征收率)×3%。

　　上述公式中，應(yīng)關(guān)注的要點(diǎn)有：

　　1、在換算預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，一般計(jì)稅方法，按照適用稅率倒算;2019年4月1日起為9%。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照征收率倒算。

　　2、預(yù)繳稅款時(shí)不得抵減支付的土地價(jià)款。

　　3、多項(xiàng)目且設(shè)立時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注預(yù)收款項(xiàng)目的屬性，即該項(xiàng)目系歸屬新項(xiàng)目還是已經(jīng)按老項(xiàng)目完成了簡(jiǎn)易計(jì)稅備案。

　　四、預(yù)收款的開(kāi)票

　　營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)可以開(kāi)具不征稅**，在開(kāi)票系統(tǒng)選擇編碼為602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，**稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專用**。該不征稅**僅作為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款憑證，不用于購(gòu)房著辦理契稅申報(bào)和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　五、預(yù)繳增值稅的納稅地點(diǎn)

　　企業(yè)正常的增值稅納稅申報(bào)地點(diǎn)是機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。如果項(xiàng)目所在地與機(jī)構(gòu)所在地不一致，預(yù)繳稅款向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。

　　六、預(yù)繳增值稅的申報(bào)

　　房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)繳增值稅部分，應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(四)(稅額抵減情況表)》。

　　該部分預(yù)繳稅額允許抵減當(dāng)期的增值稅申報(bào)表主表中計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額，同時(shí)，當(dāng)期"應(yīng)抵減稅額"大于"應(yīng)納稅額"時(shí),可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。另外，從報(bào)表設(shè)計(jì)的邏輯看，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅申報(bào)抵減預(yù)繳稅款時(shí)，不需要區(qū)分項(xiàng)目計(jì)算，也就是說(shuō)A項(xiàng)目應(yīng)交的增值稅可以抵減B項(xiàng)目預(yù)繳稅款。

　　七、預(yù)收款能否提前確認(rèn)納稅義務(wù)

　　有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算，發(fā)現(xiàn)其整個(gè)項(xiàng)目最終應(yīng)繳納的增值稅會(huì)低于其預(yù)繳的增值稅。由于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間中明確規(guī)定，提前開(kāi)具增值稅**的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開(kāi)具增值稅**當(dāng)天。

　　于是有的房地產(chǎn)公司會(huì)選擇提前開(kāi)具增值稅**，從而將預(yù)收款的預(yù)繳增值稅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為增值稅的納稅義務(wù)。

　　這樣操作也可以。只不過(guò)會(huì)比較麻煩，后續(xù)有可能面臨退房、房屋面積補(bǔ)差等問(wèn)題，或者無(wú)法交房等不確定性因素，還要對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)具紅字**，可能會(huì)人為增加很多工作量。

　　來(lái)源：晶晶亮的稅月 2020.11

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的增值稅稅務(wù)處理

編者按：一般地，納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，以發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間；先開(kāi)具**的，以開(kāi)具**的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)務(wù)中，常常發(fā)生房產(chǎn)的預(yù)售收入，也應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅，預(yù)繳增值稅能否抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅留抵額，現(xiàn)與大家試探討如下。由于水平有限，若有不當(dāng)之處，還請(qǐng)海涵，并敬請(qǐng)指正。

我們知道：納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，以發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間；先開(kāi)具**的，以開(kāi)具**的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

房地開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)收款方式銷售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)，預(yù)繳的增值稅能否抵扣其留抵額呢？

不能。預(yù)繳增值稅時(shí)，其應(yīng)稅行為的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間并未發(fā)生，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)等文件的規(guī)定，預(yù)繳的增值稅必須待實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)，才能抵減留抵進(jìn)項(xiàng)稅額。

案例：北京吉祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為一般納稅人，于2017年10月預(yù)售2017年7月開(kāi)工尚未開(kāi)發(fā)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入1110萬(wàn)元，銷售完工房地產(chǎn)項(xiàng)目收入2220萬(wàn)。本月有留抵進(jìn)項(xiàng)稅額200萬(wàn)元。銷售時(shí)采用一般計(jì)稅方法，稅率11%，預(yù)征率3%。

一、預(yù)售收入

會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款 11,100,000.00

貸：預(yù)收賬款 11,100,000.00

借： 應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 300,000.00

稅金及附加 36,000.00

貸：銀行存款 336,000.00

稅務(wù)處理：

預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅=1110/（1+11%）*3%=30（萬(wàn)元）。由于預(yù)售尚未開(kāi)發(fā)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目未產(chǎn)生納稅義務(wù)，當(dāng)月不能結(jié)轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額。只有等該房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生，才能抵扣本月的留抵進(jìn)項(xiàng)稅額。

二、銷售收入

會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款 22,000,000.00

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 20,000,000.00

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 2,200,000.00

稅務(wù)處理：

銷售完工房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)增值稅銷項(xiàng)稅額=2220/（1+11%）*11%=220（萬(wàn)元）。抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額200萬(wàn)元，應(yīng)納增值稅額=220-200=20（萬(wàn)元）。

三、繳納增值稅

會(huì)計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 200,000.00

稅金及附加 24,000.00

貸：銀行存款 224,000.00

稅務(wù)處理：

2017年11月申報(bào)期內(nèi)繳納增值稅50萬(wàn)元。附加稅費(fèi)=50*12%=6.00（萬(wàn)元），其中，預(yù)售收入應(yīng)繳附加稅費(fèi)3.60萬(wàn)元，完工產(chǎn)品銷售收入應(yīng)繳附加稅費(fèi)2.40萬(wàn)元。

四、預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)

預(yù)售房開(kāi)發(fā)完畢，結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品。

會(huì)計(jì)處理：

借：預(yù)收賬款 11,100,000.00

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 10,000,000.00

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 1,100,000.00

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 300,000.00

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 300,000.00

稅務(wù)處理：

未來(lái)預(yù)售的房產(chǎn)項(xiàng)目完工、移交，產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅30萬(wàn)元。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）， 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。確定銷項(xiàng)稅額110（=1110/1.11*11%）萬(wàn)元。

納稅申報(bào)時(shí)，申報(bào)銷項(xiàng)稅額80（=110-30）萬(wàn)元，可抵扣當(dāng)期留抵進(jìn)項(xiàng)稅額。

參考文件：

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）。

思考：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入如何開(kāi)具**。請(qǐng)說(shuō)明你的觀點(diǎn)和理由。

來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 作者：李冼