房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅梳理

　　一、政策依據(jù)

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）

　　二、收入的稅務(wù)處理

　?。ㄒ唬┩旯l件

　　符合下列條件之一的：

　　1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

　　3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　?。ǘ┪赐旯ら_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅會(huì)處理

　　1.會(huì)計(jì)處理

　　預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價(jià)款時(shí)，由于房屋未交付，企業(yè)未履行合同中的履約義務(wù)，客戶也未取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的控制權(quán)，不符合會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件，只能先在預(yù)收帳款中進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后具備收入確認(rèn)條件時(shí)才可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

　　(1)收到預(yù)收款時(shí)

　　借：銀行存款

　　貸：預(yù)收帳款

　　(2)預(yù)交增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅

　　貸：銀行存款

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）

　　—教育費(fèi)附加（3%）

　　—地方教育費(fèi)附加（2%）

　　貸：銀行存款

　　預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)（主要是交付）方可從“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”科目。

　?。?）預(yù)交土地增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

　　貸：銀行存款

　　注：土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　2.稅務(wù)處理

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定，簽訂預(yù)售合同是確認(rèn)收入的要件，但由于預(yù)售年度無(wú)法準(zhǔn)確核算成本，因此暫時(shí)按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率核定成本，預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率=預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待完工后就核定成本與實(shí)際成本的差額進(jìn)行調(diào)整。

　　企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

　?。?）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民***所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

　?。?）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

　?。?）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

　　（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

　　例如國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2020年第3號(hào)規(guī)定，自2020年7月1日起，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為：

　?。?）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于合肥市城區(qū)和郊區(qū)的，計(jì)稅毛利率為15%。

　　（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他省轄市（合肥市除外）城區(qū)及郊區(qū)的，計(jì)稅毛利率為10%。

　?。?）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于上述第（一）、（二）項(xiàng)以外地區(qū)的，計(jì)稅毛利率為5%。

　?。?）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，計(jì)稅毛利率為3%。

　　依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2020年第3號(hào)）

　　3.季度申報(bào)

　　月（季）度預(yù)繳時(shí)，將預(yù)售應(yīng)納稅所得額填入A類申報(bào)表第四行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂2018年版企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)表部分表單及填報(bào)說(shuō)明的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第23號(hào)）將《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》（A200000）第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”欄次的填報(bào)調(diào)整為：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額填入此行。與此前相比，刪除了“企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，其未完工預(yù)售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額在匯算清繳時(shí)調(diào)整，月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)時(shí)不調(diào)整”和“本行填報(bào)金額不得小于本年上期申報(bào)金額”這一表述。

　　也就是說(shuō)2019年7月1日以后，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際收入和成本，允許在月季度申報(bào)時(shí)轉(zhuǎn)回銷售未完工商品預(yù)計(jì)毛利額，由于涉及到調(diào)減，預(yù)計(jì)毛利額填報(bào)金額可以小于本年上期申報(bào)金額。

　　4.匯算清繳

　　實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額在匯算清繳調(diào)整時(shí)必須填寫年表A105010（視同銷售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表），案例見(jiàn)后。

　?。ㄈ╀N售收入范圍

　　1.銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款，包括：現(xiàn)金，現(xiàn)金等價(jià)物，其他經(jīng)濟(jì)利益

　　2.代收款項(xiàng)（基金、費(fèi)用、附加）凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具**的應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。

　　3.收入確認(rèn)原則：

　　企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。即，簽訂預(yù)售合同是確認(rèn)收入的要件，而銷售收入又分為未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入和完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入兩類。

　　4.確認(rèn)方式：

　?。?）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（2）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（3）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。?）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

　　企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

　?。ㄒ唬┰试S扣除：

　　期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、稅金及附加、土地增值稅。

　?。ǘ┛鄢?xiàng)目

　　1.合理的工資薪金(國(guó)稅函〔2009〕3號(hào))

　　2.五險(xiǎn)一金

　　補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)：工資總額5%，商業(yè)保險(xiǎn)不得扣除。

　?。ㄘ?cái)稅〔2009〕27號(hào)）

　　3.應(yīng)付福利費(fèi)：工資薪金總額14%

　　內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用。（折舊、工資等）

　　為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利。（供暖費(fèi)補(bǔ)貼、防暑降溫費(fèi)、困難補(bǔ)貼、食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼、醫(yī)療補(bǔ)貼等）

　　其他職工福利費(fèi)（喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等）

　　4.工會(huì)經(jīng)費(fèi)：工資薪金總額2%，已撥繳，取得《工會(huì)經(jīng)費(fèi)撥繳款專用收據(jù)》

　　5.職工教育經(jīng)費(fèi)：8%，實(shí)際發(fā)生原則。

　　6.廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%，超過(guò)部分準(zhǔn)予在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

　　7.業(yè)務(wù)招待費(fèi)：60%，與銷售（營(yíng)業(yè)）收入5‰比較，取小。

　　8.捐贈(zèng)支出：

　?。?）全額扣除：用于疫情防治，通過(guò)公益性組織或者縣級(jí)以上人民***及部門捐贈(zèng)現(xiàn)金和物品/直接向承擔(dān)疫情防治的醫(yī)院捐贈(zèng)物品。

　?。?）限額扣除：年度利潤(rùn)（會(huì)計(jì)利潤(rùn)）12%，超過(guò)部分可結(jié)轉(zhuǎn)三年；

　?。?）據(jù)實(shí)扣除：用于目標(biāo)脫貧地區(qū)的扶貧捐贈(zèng)支出。

　　9.利息支出：

　?。?）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

　?。?）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

　　10.手續(xù)費(fèi)及傭金支出：與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%以內(nèi)，準(zhǔn)予扣除。

　　委托境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用，不超過(guò)委托銷售收入10%，準(zhǔn)予扣除。

　　11.為購(gòu)買方按揭貸款提供的保證金（擔(dān)保金）不得扣除。

　　12.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金：已計(jì)入銷售收入，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

　　13.資產(chǎn)損失：企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。詳見(jiàn)：企業(yè)資產(chǎn)損失專題學(xué)習(xí)

　　14.折舊：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

　?。ㄈ┯?jì)稅成本（對(duì)象化的費(fèi)用）

　　1.成本對(duì)象的確定：

　　可否銷售原則、分類歸集原則（地點(diǎn)、時(shí)間、結(jié)構(gòu)相近）、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。

　　成本對(duì)象在開(kāi)工之前確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

　　2.計(jì)稅成本內(nèi)容

　　土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

　?。?）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　?。?）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

　　（3）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

　　（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

　?。?）公共配套設(shè)施費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方***、***公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

　?。?）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

　　3.計(jì)稅成本的核算的一般程序

　　企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。

　　(1)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)支出：期間費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本

　　(2)開(kāi)發(fā)成本：間接成本、共同成本、直接成本

　?、匍g接成本：未建成本對(duì)象

　?、诠餐杀荆涸诮ǔ杀緦?duì)象

　?、壑苯映杀荆阂淹旯こ杀緦?duì)象

　?。?）已完工成本對(duì)象：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

　?。?）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：已銷產(chǎn)品、未銷產(chǎn)品，已銷產(chǎn)品計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

　?。?）共同成本、間接成本分配方法:

　?、僬嫉孛娣e法：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

　?、诮ㄖ娣e法：?jiǎn)为?dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

　?、壑苯映杀痉ǎ航杩钯M(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

　?、茴A(yù)算造價(jià)法：其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

　?。?）已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本：

　　可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本&pide;成本對(duì)象總可售面積

　　已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　?。?）三種可預(yù)提的情況

　　①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額**的，在證明資料充分的前提下，其**不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。

　?、诠才涮自O(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造）。

　?、蹜?yīng)向***上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用（按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金）。

　　（8）扣除憑證

　　企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說(shuō)明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過(guò)5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請(qǐng)退稅。

　　又根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）第十七條規(guī)定，企業(yè)以前年度應(yīng)當(dāng)取得而未取得**、其他外部憑證，且相應(yīng)支出在該年度沒(méi)有稅前扣除的，在以后年度取得符合規(guī)定的**、其他外部憑證或者按照本辦法第十四條的規(guī)定提供可以證實(shí)其支出真實(shí)性的相關(guān)資料，相應(yīng)支出可以追補(bǔ)至該支出發(fā)生年度稅前扣除，但追補(bǔ)年限不得超過(guò)五年。

　　根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)如果完工當(dāng)年未取得**，而在以后年度取得**的，可以追溯調(diào)整到以前年度稅前扣除。

　　4.停車場(chǎng)

　　單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

　　5.會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施：

　　屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方***、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方***、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理

　　6.郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施：

　　應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　7.以非貨幣交易取得土地使用權(quán)的成本

　　(1)企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

　　①換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

　　②換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

　?。?）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

　　8.屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

　　四、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

　　（一）以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司：

　　1.分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

　　（1）收入確認(rèn)：企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)

　?。?）處理方法：

　?、僭擁?xiàng)目已結(jié)算計(jì)稅成本：其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；

　　②未結(jié)算計(jì)稅成本：將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

　　2.凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

　?。?）企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

　?。?）投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。