房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)務(wù)匯編

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策（2021年3月）

　　一、政策依據(jù)

　　1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財(cái)稅[2009]29號)

　　2.國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號)

　　3.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)(國稅函[2009]342號)

　　4.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知(國稅函[2010]201號)

　　5.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號)

　　6.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第81號)

　　7.《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局 內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率的公告》(內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局 內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局公告2015年第5號)(注：2018年按照國地稅征管體制改革部署，國稅局地稅局已合并)

　　二、政策要點(diǎn)

　　1.基本規(guī)定

　　國稅發(fā)[2009]31號企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

　　(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　　(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　2.收入的稅務(wù)處理

　　按照國稅發(fā)[2009]31號第五條、第六條、第七條規(guī)定處理，企業(yè)達(dá)到稅法規(guī)定的完工時點(diǎn)，應(yīng)及時進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目完工清算，結(jié)轉(zhuǎn)收入，不在詳細(xì)闡述。

　　3.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率

　　(1)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:

　?、匍_發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民***所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

　?、陂_發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

　?、坶_發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

　?、軐儆诮?jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

　　目前執(zhí)行(內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局 內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局公告2015年第5號)文件中規(guī)定的計(jì)稅毛利率。

　　(2)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　在年度納稅申報(bào)時，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

　　4.成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

　　按照國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定，成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理應(yīng)按第三章的規(guī)定進(jìn)行處理，包括配套設(shè)施的扣除等，不在詳細(xì)闡述。

　　5.計(jì)稅成本的核算

　　按照國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。不在詳細(xì)闡述。

　　6.特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

　　按照國稅發(fā)[2009]31號第三十六條、第三十七條規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不在詳細(xì)闡述。

　　7.預(yù)售收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)的基數(shù)

　　企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。

　　企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除;超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

　　企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時，預(yù)售收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)的基數(shù)。但需要注意，在開發(fā)產(chǎn)品完工年度計(jì)算基數(shù)的計(jì)算時，應(yīng)相應(yīng)沖減當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入中已包含的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等費(fèi)用扣除限額計(jì)算基數(shù)的銷售(營業(yè)收入)的計(jì)算公式為：

　　當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷售收入+銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入-未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入

　　三、注意事項(xiàng)

　　1.企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告。

　　4.財(cái)稅[2009]29號規(guī)定，除保險(xiǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)稅前扣除手續(xù)費(fèi)及傭金支出的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。

　　5.企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

　　6.對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

　　7.除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

　　(1)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額**的，在證明資料充分的前提下，其**不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　(2)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　(3)應(yīng)向***上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

　　四、案例解析及填報(bào)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅年度申報(bào)表填報(bào)關(guān)聯(lián)表單，如圖;

　　案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)2個項(xiàng)目，開發(fā)A項(xiàng)目2019年預(yù)售收入7000萬元，2019年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入7000萬元、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本5000萬元，預(yù)售實(shí)際發(fā)生稅金及附加500萬元，在2020年轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益;開發(fā)B項(xiàng)目2020年新開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)年預(yù)售收入8000萬元，實(shí)際發(fā)生稅金及附加600萬元，在2020年未計(jì)入當(dāng)期損益。(假定A、B項(xiàng)目預(yù)計(jì)毛利率20%)，不考慮增值稅及土地增值稅等因素影響)

　　(1)開發(fā)項(xiàng)目A，2019年結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入、成本，對原已進(jìn)行納稅調(diào)整增加的預(yù)計(jì)毛利額1400萬元(7000×20%)進(jìn)行納稅調(diào)減，對已轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益的稅金及附加500萬元進(jìn)行納稅調(diào)整。

　　(2)開發(fā)項(xiàng)目B，2020年銷售未完工產(chǎn)品、應(yīng)按稅收規(guī)定計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額1600(8000×20%)進(jìn)行納稅調(diào)整，共繳納600萬元稅金及附加，未計(jì)入當(dāng)期損益、要進(jìn)行納稅調(diào)整。

A105010 視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表

A105000 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表

A100000 中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）

來源：內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局