土地增值稅稅收優(yōu)惠政策匯總（2021版）

土地增值稅優(yōu)惠政策匯集（2021版）

　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入(包括貨幣收入、實物收入和其他收入)減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。

　　凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納土地增值稅的義務?，F(xiàn)將土地增值稅現(xiàn)行優(yōu)惠政策梳理如下：

　　一、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征收范圍。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第四條規(guī)定，細則所稱的“贈與”是指如下情況：

　　(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

　　(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

　　上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

　　二、銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

　　高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2(1.44)倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

　　對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

　　三、個人互換住房的免稅土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第五條規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

　　四、個人銷售住房免征土地增值稅

　　《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)的規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。

　　五、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

　　因國家建設(shè)需要，被***依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入免征土地增值稅。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被***批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

　　符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

　　六、因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅

　　《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由***或***有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況;“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人?**、國務院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

　　符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

　　七、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第61號)第四條的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民***及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民***批準建設(shè)(籌集),并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》(建?！?010〕87號)和市、縣人民***制定的具體管理辦法進行管理的公租房。納稅人享受規(guī)定的優(yōu)惠政策，應按規(guī)定進行免稅申報，并將不動產(chǎn)權(quán)屬證明、載有房產(chǎn)原值的相關(guān)材料、納入公租房及用地管理的相關(guān)材料、配套建設(shè)管理公租房相關(guān)材料、購買住房作為公租房相關(guān)材料、公租房租賃協(xié)議等留存?zhèn)洳椤?zhí)行期限為2019年1月1日至2020年12月31日。

　　八、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2013]101號)第二條規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　九、企業(yè)改制重組暫不征收土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財政部 稅務總局公告2021年第21號)的規(guī)定：

　　一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務的行為。

　　二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價***進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

　　五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

　　六、改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報繳納土地增值稅時，對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用確定;經(jīng)批準以國有土地使用權(quán)作價出資***的，為作價***時縣級及以上自然資源部門批準的評估價格。按購房**確定扣除項目金額的，按照改制重組前購房**所載金額并從購買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額，購買年度是指購房**所載日期的當年。

　　八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動;投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

　　執(zhí)行期限為2021年1月1日至2023年12月31日。

　　十、合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第二條規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

　　十一、被撤銷金融機構(gòu)用來清償債務的房地產(chǎn)免征土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2003]141號)第二條規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

　　十二、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》(財稅[2001]10號)的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

　　來源：品稅閣