解讀財稅[2010]121號文件

關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅[2010]121號）這個文件的標題僅表述了文件規(guī)定的靠前條，其他兩條都是“摟草打兔子”，所以本人也東施效顰、將計就計，故題目說是解讀該文件，其實只解讀第二條和第三條。

不過這個文件還真的振聾發(fā)聵呢，至少對那些熱衷于利用新會計準則對土地使用權(quán)的核算規(guī)定來規(guī)避房產(chǎn)稅的朋友來說，倒是當(dāng)頭棒喝了。

文件第二條規(guī)定：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
例如，某公司經(jīng)營租出房產(chǎn)一套，該房產(chǎn)原值500萬元，租期三年，共收租金300萬元，靠前年年初支付80萬元，年末支付30萬元，第二年年末支付120萬元，第三年年末支付70萬元，靠前年的上半年為免租期，請正確計算房產(chǎn)稅并做出會計處理。
出租方：靠前年年初
借：銀行存款?????????????????????? 80
? 貸：其他應(yīng)收款——待攤房租收入??? 80

借：營業(yè)稅金及附加???????????????? 4.4
? 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅??????? 4
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅??????? 0.28
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費及附加? 0.12

借：管理費用????????????????????? 2.1?
?? 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅??????? 2.1

注：本例子是按照會計準則規(guī)定做出會計處理的，麻煩就麻煩在各期收取的租金不相等，而租賃準則又要求在租賃期（包括免租期）內(nèi)均攤租金收入，營業(yè)稅稅法卻要求開票納稅，房產(chǎn)稅也有特殊規(guī)定，故：
1、營業(yè)稅=80×5%=4萬、城建稅=0.28萬元、教育費及附加=0.12萬元
2、房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%×6÷12=2.1萬元

靠前年年末
借：銀行存款?????????????????????? 30
??? 其他應(yīng)收款——待攤房租收入???? 70
? 貸：其他業(yè)務(wù)收入?????????????????? 100

借：營業(yè)稅金及附加??????????????? 1.65
? 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅??????? 1.5
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅??????? 0.105
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費及附加? 0.045

借：管理費用????????????????? 6
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅???? 6

注：
1、營業(yè)稅=30×5%=1.5萬、城建稅=0.105萬元、教育費及附加=0.045萬元
2、房產(chǎn)稅=100×12%×6÷12=6萬元
3、所得稅確認收入為100萬元

第二年年末
借：銀行存款?????????????????????? 120
? 貸：其他業(yè)務(wù)收入???????????????? 100
????? 其他應(yīng)收款——待攤房租收入???? 20

借：營業(yè)稅金及附加??????????????? 6.6
? 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅?????? 6
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅?????? 0.42
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費及附加 0.18

借：管理費用???????????????? 12
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅??? 12

第三年年末
借：銀行存款?????????????????????? 70
??? 其他應(yīng)收款——待攤房租收入???? 30
? 貸：其他業(yè)務(wù)收入?????????????????? 100

借：營業(yè)稅金及附加??????????????? 3.85
? 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅???????? 3.5
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅???????? 0.245
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費及附加?? 0.105

借：管理費用????????????????????? 12??
? 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅?????? 12

該房屋使用至第三年中期。

文件第三條規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

例如，某公司，年初購入房產(chǎn)一棟，作為辦公樓使用，價值1000萬元，經(jīng)專業(yè)的評估機構(gòu)確認，該建筑物價值600萬元，土地價值400萬元，房屋殘值為10%，按照30年計提折舊，土地按照40年攤銷，無殘值。請為該企業(yè)做出會計處理。
借：固定資產(chǎn)——辦公樓???? 600
??? 無形資產(chǎn)——土地?????? 400
?? 貸：銀行存款?????????????? 1000

借：管理費用?????????????? 34.2
? 貸：累計折舊（600×（1-10%）÷30×11÷12）?? 16.5
????? 累計攤銷(400÷40）?????????????????????? 10
????? 應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅????????????????????? 7.7

房產(chǎn)稅=1000×（1-30%）×1.2%×11÷12=7.7萬元

需要注意的是，如果納稅人是融資租入或者分期付款購入，并符合融資條件的，按照新會計準則規(guī)定，應(yīng)按照所支付款項的現(xiàn)值計入資產(chǎn)的賬面價值，而房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)所論述的“房產(chǎn)原值”基本上是指賬面價值，即在這種情況下，利息是不征收房產(chǎn)稅的。?