財(cái)稅[2016]23號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知

財(cái)稅[2016]23號(hào) 2016-2-17

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），**、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：

　　一、關(guān)于契稅政策

　?。ㄒ唬?duì)個(gè)人購(gòu)買家庭較早住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　?。ǘ?duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。（北京市、上海市、廣州市、深圳市不實(shí)施該項(xiàng)，采用當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%）

　?。ㄈ┘{稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠(chéng)信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

　　按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時(shí)出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請(qǐng)限時(shí)辦結(jié)。

　　（四）具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

　　二、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策

　　個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開具**、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（北京市、上海市、廣州市、深圳市不實(shí)施該項(xiàng)，按財(cái)稅[2015]39號(hào)政策規(guī)定執(zhí)行：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。）

　　三、關(guān)于實(shí)施范圍

　　北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知靠前條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]39號(hào)）執(zhí)行。

　　上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。

　　本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2016年2月17日

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房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅雙降優(yōu)惠政策解讀

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅方面，這次調(diào)整區(qū)分了家庭較早住房和家庭第二套改善性住房，還區(qū)分了90平方米及以下和90平方米以上住房。

　　契稅政策：區(qū)分了90平方米及以下和以上。根據(jù)通知，契稅政策為：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭較早住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(注：家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。以前大多數(shù)城市契稅征收主要有兩個(gè)門檻，即90平米和140平米。新政以90平米為界劃分契稅征收門檻，簡(jiǎn)化了征稅標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)于首套購(gòu)買140平米以上的大戶型人群和二線城市的二套購(gòu)買人群提供了實(shí)質(zhì)性的稅費(fèi)減免。

　　營(yíng)業(yè)稅政策：區(qū)分不足2年以及2年及其以上。根據(jù)通知，關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策為：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。北京、上海、廣州、深圳暫不實(shí)施。本次調(diào)整中，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施上述個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照之前政策執(zhí)行。營(yíng)業(yè)稅新舊政策對(duì)比變化點(diǎn)則主要體現(xiàn)在滿兩年的非普住宅營(yíng)業(yè)稅征收。整體而言，新政鼓勵(lì)了一二線城市市場(chǎng)進(jìn)行大戶型改善、換房需求，以及二線城市二套房的購(gòu)買需求。

　　二、144平方米以上不征契稅。

契稅方面，通知中規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭較早住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。“家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。”通知中如此規(guī)定。

　　三、住房滿2年全部免營(yíng)業(yè)稅。

新政將普通住宅的營(yíng)業(yè)稅免征由“5年”改為“2年”，不過針對(duì)非普通住宅仍有規(guī)定：“個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。”而此次營(yíng)業(yè)稅新規(guī)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。也就是說，個(gè)人144平方米以上的非普通住宅，只要購(gòu)買滿2年，也能免征營(yíng)業(yè)稅。不過此次契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，在北京市、上海市、廣州市和深圳市暫時(shí)不實(shí)施

　　四、北上廣深四城市部分減稅。

此次政策的最大亮點(diǎn)在于對(duì)改善型或二套購(gòu)房的群體賦予了減稅政策。過去對(duì)于二套房的購(gòu)置，無論面積大小，都統(tǒng)一按照3%的稅率進(jìn)行計(jì)算。而新的政策下，按照面積大小，都進(jìn)行了不同程度的下調(diào)，其中90平方米及以下的契稅稅率由3%調(diào)整到1%，相當(dāng)于按照首套購(gòu)房的資格進(jìn)行計(jì)算。而對(duì)于面積超過90平方米以上的住房，從過去的3%的契稅調(diào)整到了2%的契稅，進(jìn)而也使得購(gòu)置大戶型的改善型用戶獲得了實(shí)實(shí)在在的利好。對(duì)于北京、上海、廣州、深圳來說，此次政策也有積極利好，從政策條文可以看出，政策靠前條靠前項(xiàng)：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭較早住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。依然是適用此類城市的。因此，對(duì)于此類一線城市的首套住房群體來說，過去144平方米以上(含)的住房需要交納3%的契稅。而現(xiàn)在調(diào)整到了1.5%的契稅。那么實(shí)際上有較好的成本壓縮或經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。從實(shí)際情況看，對(duì)于一線城市千萬級(jí)的“豪宅”來說，過去1000萬元的豪宅需要交納30萬元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬元的契稅，其成本節(jié)約還是非常明顯的。換而言之，近期一線城市部分高端住宅項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)榇祟愓叩某雠_(tái)而熱銷，價(jià)格上漲的可能性也比較明顯。

　　五、購(gòu)買第三套房契稅不減征。

此次新政主要優(yōu)惠對(duì)象是“家庭第二套改善性住房”，指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。原有契稅稅率，是依據(jù)首套住房和非首套住房進(jìn)行劃分，第二、三套住房均是非首套住房范疇。而此次新政中，將優(yōu)惠限定到家庭第二套住房。如果是家庭購(gòu)買第三、第四套住房，則不能享受到新政關(guān)于契稅的優(yōu)惠。

　　值得關(guān)注的是，新政中關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，優(yōu)惠的條件只是“滿兩年”，而原有政策對(duì)“普通住宅”與“非普通住宅”是區(qū)別對(duì)待的。原政策，非普通住宅的營(yíng)業(yè)稅，滿兩年是差額征收，而此次滿兩年就免征。

　　六、政策調(diào)整后能夠節(jié)省稅費(fèi)。

　　（一）購(gòu)買首套房契稅變化。政策調(diào)整以前：購(gòu)買首套房，90平方米及以下的，按照1%的稅率征收契稅；大于90平方米小于144平方米的按照1.5%的稅率征收契稅；144平方米及以上的，按照3%征收契稅。政策調(diào)整以后：面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。具體變化：首套房90平米及以下的沒有變化，取消144平方米的“紅線”，首套房超過144平方米的少交1.5%的契稅。購(gòu)買一套150平方米、總價(jià)150萬元的首套房，按照原先3%的契稅，應(yīng)繳4.5萬元；新政后只需要繳納1.5%，也就是2.25萬元，省下一半稅費(fèi)。

　　（二）購(gòu)買二套房契稅變化。政策調(diào)整以前：購(gòu)買二套房統(tǒng)一按照3%征收契稅。政策調(diào)整以后：面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。具體變化：以90平方米為分界點(diǎn)，契稅分別比原先省了2%和1%。假設(shè)購(gòu)買一套80平方米、總價(jià)100萬元的二套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是3萬元；新政后按照1%執(zhí)行，只要繳納1萬，這樣就省下2萬元。如果購(gòu)買一套100平方米、總價(jià)200萬元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是6萬元；新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納4萬元，省了2萬元。

　?。ㄈ╀N售住房營(yíng)業(yè)稅變化。政策調(diào)整以前：不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；而大于等于2年的住房對(duì)外銷售時(shí)，原來只有小于144平方米住房免征營(yíng)業(yè)稅，大于等于144平方米的住房，需要繳納房?jī)r(jià)差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅。政策調(diào)整以后：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收5.6%營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。具體變化：營(yíng)業(yè)稅的征收不再看面積，只按照是否滿兩年來區(qū)分。對(duì)于滿2年且144平方米及以上的住房的所有者，在出售時(shí)可以省下一大筆稅費(fèi)。假設(shè)轉(zhuǎn)讓一套150平方米、總價(jià)300萬元、原先200萬元購(gòu)入、滿2年的住房，以前需要繳納差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅，就是5.6萬元；新政后這筆稅費(fèi)全免，可以省下5.6萬元。

　　七、幾點(diǎn)政策執(zhí)行細(xì)節(jié)的提示。

　?。ㄒ唬┯?jì)稅時(shí)間。契稅看申報(bào)時(shí)間，營(yíng)業(yè)稅看合同送件時(shí)間。減稅政策一出，不少打算買房的人喜出望外，但是也有不少人對(duì)具體細(xì)節(jié)存疑。如契稅和營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)究竟是從什么時(shí)候算起？如果是年前購(gòu)買的住房，現(xiàn)在辦理房產(chǎn)證，能享受這次的稅費(fèi)優(yōu)惠嗎？契稅的征收以備案時(shí)間為準(zhǔn)，即以到房產(chǎn)局申報(bào)的時(shí)間為準(zhǔn)。營(yíng)業(yè)稅征收以合同送件時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)購(gòu)買新商品房但尚未**的市民來說，現(xiàn)在繳納契稅時(shí)按照新政策執(zhí)行。

　?。ǘ┥暾?qǐng)手續(xù)。納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠(chéng)信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

　　（三）住房概念。新政出來是不是就沒有普通住房和非普通住房的概念了？契稅是不是不會(huì)有3%了。營(yíng)業(yè)稅中還是有普通住房和非普通住房的概念，滿兩年的非普通住房依然要交差額營(yíng)業(yè)稅。契稅的優(yōu)惠上海只針對(duì)家庭較早住房，如果是非家庭較早住房，依然是3%。

　?。ㄋ模┦滋變?yōu)惠。是不是首套房都能享受政策帶來的優(yōu)惠？在契稅條例中是不存在“首套房”的概念，只有較早住房的概念，因此能不能享受政策優(yōu)惠并不是看你是不是靠前次買房，而是看你買的這套房子是不是較早住房，也就是說你即使沒買過房，只要你在其他房子的產(chǎn)證上有名字，依然不能作為較早住房享受優(yōu)惠。

　?。ㄎ澹┘彝ジ拍睢Ｊ遣皇潜救嗣聼o房的，這次也能享受優(yōu)惠了？契稅是以家庭為單位判斷是否是較早住房，所謂家庭概念，是指你和你的配偶加未成年子女算作一個(gè)家庭，也就是說即使你名下無房，但你的配偶或子女在其他產(chǎn)證上有名字，那你依然不能算作較早住房。

　　（六）子***惠。契稅是否有成年子女首次購(gòu)房的優(yōu)惠？沒有，成年子女首次購(gòu)房的優(yōu)惠只是針對(duì)房產(chǎn)稅，契稅只看你的家庭成員有沒有在其他產(chǎn)證上有名字。

　　作者：程輝（福建省龍巖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)家稅務(wù)局） 2016-03-07