解讀財稅[2008]152號：房產稅、土地使用稅新規(guī)明確細節(jié)

　　財政部、國家稅務總局下發(fā)的《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號），對房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅進行了重新調整。對比新舊規(guī)定，新規(guī)中明確了更多細節(jié)。

　　按房產原值計征房產稅有規(guī)定
　　財政部、國家稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]008號）第十五條規(guī)定，房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產稅時，應按規(guī)定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。財政部、國家稅務總局《關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字[1987]3號）進一步明確，房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的，即應以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后作為房產余值計征房產稅。沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產原值，計征房產稅。

　　財稅[2008]152號文件明確，從2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在“固定資產”科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。財稅地字[1986]第008號第十五條同時廢止。

　　如何界定計入房產原值的房產和附屬設備

　　對于房產概念的界定，財稅[2008]152號文件并無新規(guī)定?？杀日盏奈募幸韵聨讉€：財稅地字[1987]3號文件中明確規(guī)定，房產是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。

　　《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號），規(guī)定從2006年1月1日開始，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　與此同時，《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）規(guī)定，自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

　　名勝古跡內索道公司經營用地征土地使用稅
　　財稅[2008]152號文件對于索道公司經營用地應否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的問題進行了明確，規(guī)定公園、名勝古跡內的索道公司經營用地，應按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　房產權屬發(fā)生變化，納稅義務截止時間明確
　 《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）<部分失效>只就“關于確定房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題”進行了明確，規(guī)定購置新建商品房，自房屋交付使用次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；出租、出借房產，自交付出租、出借房產次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但對于納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的截止時間問題，卻一直未加以規(guī)范。

　　財稅[2008]152號文件明確，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。即納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的次月起才免征相應的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　提醒注意的是，《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，從2007年1月1日起，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國家稅務總局《關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）<部分失效>第二條第四款中有關房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止。
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