蘇地稅規(guī)[2012]1號 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告[條款失效]

江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告[條款失效]

蘇地稅規(guī)[2012]1號 2012-08-20

　　稅屋提示——
　　1.依據(jù)蘇地稅規(guī)[2015]8號 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告，本法規(guī)靠前條、第二條、第四條第(一)項、第五條第(二)項和第(三)項自2016年3月1日起廢止。
　　2.依據(jù)國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局公告2018年第4號 國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于公布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)靠前條、第二條、第四條第(一)項、第五條第(二)項和第(三)項失效廢止。

　　
　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題公告如下：

　　一、[條款失效]土地增值稅清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關(guān)部門批準的分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關(guān)部門批準的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。

　　【張 偉：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般而言，晚清算，做大清算項目，稅收利益比較有利(例外情況為：有時早清算有利，是由于如果不盡早清算，清算年度將缺乏收入與之相配比，造成虧損又不能退稅的情況，雖然2010年29號公告給了解決途徑，但是要求必須在項目公司注銷時，才能實現(xiàn)，因此將土地增值稅清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一)。國稅發(fā)[2006]187號文件給了土地增值稅清算的一般規(guī)則。即：以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算為原則，如果項目分期的，分期清算，期內(nèi)有普通和非普通住宅的，再分別清算。由于土地增值稅是項目清算，如果一個項目盈利，一個項目虧損，，兩者不能相互抵頂，因此做大清算項目，就不僅僅有時間上的利益，而且有永久性差異。

　　南京市土地增值稅清算問答第六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一項建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進行匯算?

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的工程建設(shè)項目為單位進行清算。

　　蘇地稅規(guī)[2012]1號文件同該問答，有了截然相反的回答，即：只要企業(yè)自行分期歸集收入、成本、費用的，稅務(wù)機關(guān)也可以分別作為清算單位。這個回答是政策口徑收緊的體現(xiàn)。

　　地產(chǎn)企業(yè)，沒事兒別亂自行分期核算，會有可能早繳稅，多繳稅的!】

　　二、[條款失效]土地增值稅核算對象

　　土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　(一)普通標(biāo)準住宅;

　　(二)其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);

　　(三)非住宅類房產(chǎn)。

　　【張 偉：在蘇地稅規(guī)[2012]1號文件中，項目、分期項目是清算單位的概念，而一個清算單位又分三類核算對象。關(guān)于清算單位內(nèi)各類核算對象，是否能夠合并清算，如果分類清算，又分為幾類，又是土地增值稅的焦點問題。其基本規(guī)則是：

　　靠前，分類清算，分的類別越少越好;大部分地區(qū)規(guī)定分三類清算，個別地區(qū)甚至有五類清算的，導(dǎo)致納稅人稅負陡然加重。在南京市土地增值稅清算問答第31條敘述：房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為負增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負增值能否抵減商業(yè)用房的正增值?

　　答：江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（蘇地稅發(fā)[2009]72號）第十七條規(guī)定：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準的分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算;普通標(biāo)準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。根據(jù)這一規(guī)定，除普通標(biāo)準住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。

　　即：南京市土地增值稅清算問答實際上一個清算單位內(nèi)分了兩類核算單位，普通標(biāo)準住宅和其他。而蘇地稅規(guī)[2012]1號文件則分為了三類，顯然也是政策口徑收緊了。

　　第二，普通標(biāo)準住宅和非普通標(biāo)準住宅如果能夠自行決定合并或者分別清算最好;例如津地稅地[2011]24號文件規(guī)定：在土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一項目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并計算增值額。而本文件明確要求一個清算單位分為三類清算，也就是排除了可以合并清算的可能性。

　　第三，關(guān)于普通標(biāo)準住宅與普通住宅的概念?！锻恋卦鲋刀悧l例》第八條明確“普通標(biāo)準住宅”享有優(yōu)惠政策，那么何為“普通標(biāo)準住宅”呢?財稅[2006]21號文件和財稅[2006]141號文件都定義為國辦發(fā)[2005]26號(即：國八條)制定的“普通住房標(biāo)準”三個條件，一般來說是容積率不低于1.0，面積不高于120平方米，銷售價格不高于同類1.2倍，可以上浮20%執(zhí)行。

　　而江蘇省的普通標(biāo)準概念，沒有遵從財稅[2006]21號文件、財稅[2006]141號文件的指引，而是在蘇地稅發(fā)[2004]58號文件中規(guī)定：普通標(biāo)準住宅是指由***指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)?**部門規(guī)定的建筑標(biāo)準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由***指定銷售對象的住宅。普通標(biāo)準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。即:在江蘇省的規(guī)定中，普通標(biāo)準住宅和普通住宅的概念是不同的，而總局文件和其他省份一般認為國八條中的普通住房和土地增值稅的“普通標(biāo)準住宅”為同一概念。

　　在本文件下發(fā)之前，由于普通住宅允許和其他類合并清算，在普通住宅虧損的情況下，或許江蘇省的這種分類方式對企業(yè)有利也未可定，在蘇地稅規(guī)[2012]1號文件下發(fā)后，盈利的普通住宅不能享受到稅收優(yōu)惠，虧損的普通住宅又不能和其他類合并清算，以減少增值額。江蘇省的這種分類方式，才徹徹底底成為政策口徑收緊的政策了。

　　第四，如果非要分類核算增值額，計算土地增值稅，共同成本的分配方法就顯得非常重要了?！锻恋卦鲋刀悧l例實施細則》第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定.可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

　　從《實施細則》來看，似乎企業(yè)在占地面積法和建筑面積法中具有選擇權(quán)，但是企業(yè)遇到的問題往往是同一幢的商住樓，樓上是住宅，樓下為商鋪，由于占用了同一塊土地，因此無法適用占地面積法，所以只能適用建筑面積法，或稅務(wù)機關(guān)認可的其他合理方法，如果適用建筑面積法，就相當(dāng)于商鋪每一平方米成本與住宅每一平方米成本被拉平了，而商鋪的銷售收入顯然遠大于住宅，如果樓上是回遷房，甚至?xí)霈F(xiàn)住宅為負增值，而商鋪為巨額正增值的情況，在不能將兩者合并清算的情況下，企業(yè)最希望的就是按照“銷售收入比例法”分攤成本，目前江西省規(guī)定同一棟樓的土地成本可以按照“銷售收入比例法”分攤土地成本外，尚未見到省一級正式文件明確規(guī)定可以采取“銷售收入比例法”，福州等地則可以采取所謂“層高比例系數(shù)法”，也不失為合理的分攤方式，但是主流意見基本上是：同一項目內(nèi)不同地塊的土地成本，按照占地面積法區(qū)分土地成本，其他共同成本一律按照建筑面積法劃分成本，例如：本文件的第五條也是如是規(guī)定的。這又是政策口徑收緊的體現(xiàn)。

　　第五，如果企業(yè)既不能選擇是否合并清算，也不能選擇共同成本分配方法，只能“化共同成本為直接成本”，部分解決稅負問題。例如：在做預(yù)算或者會計核算時，就人為的將樓下商鋪成本和樓上住宅成本分開，雖然土地、公共配套無法分開沒有辦法，但是建筑成本適當(dāng)?shù)姆珠_，就可以定向增加樓下商鋪成本，以部分解決商鋪增值率過高的問題。事實上樓下的商鋪也的確是花錢花的多，這種單獨分配的方式也是符合實際情況的?！?