稅率調整后房地產企業(yè)預繳相關問題

　　問題一：假定采用一般計稅方法的房地產企業(yè)甲公司3月1日收到一套房子的預收款100萬元，4月1日收到另外一套房子的預收款200萬元，兩套房子均在2019年9月1日交房，請問：對于以上兩筆預收款，按照公式：預征稅額=預收款/(1+適用稅率)*3%，預繳增值稅時，分別按照哪個稅率計算預繳稅額？房開企業(yè)在收到預收款時如何開具**？

　　答：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

　　房地產企業(yè)應按照收到預收款時的適用稅率計算應預繳稅款。即甲公司3月1日收到預收款100萬元，應預繳稅款=100÷（1+10%）×3%=2.73萬元；4月1日收到預收款100萬元，應預繳稅款=200÷（1+9%）×3%=5.50萬元。

　　根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，**稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用**。

　　按照上述規(guī)定，甲公司在收到預收款時可按照602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通**。

　　問題二：一套房產2018年4月簽訂合同，4月收取首付款30萬，2018年6月收取按揭款70萬，2019年5月收取面積差1萬，房開企業(yè)采用一般計稅方法。現(xiàn)在稅率變化，預征時計算使用的都是預收款當時的適用稅率，現(xiàn)在到了要換開正式**的時候，是按現(xiàn)在的稅率開，還是得按后段分別開？如果要分別開，我在申報增值稅時，要扣除的土地款，那個公式也是要分段計算嗎？

　　答：根據財稅[2016]36號文件規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具**的，為開具**的當天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

　　取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

　　總局貨勞司在2016年第18號公告解讀中明確：“預收款是指房地產企業(yè)實際取得的售房款。包括：一、分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預收款（因為全款取得也要事后開票，確認應稅收入，因此也可以叫做預收款）?！?/p>

　　企業(yè)應按照增值稅納稅義務發(fā)生時間開具**，因納稅義務發(fā)生時間在2019年4月1日后，適用稅率為9%，土地價款不存在分段扣除。

　　政策依據：

　　1.《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）

　　2.《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）

　　3.《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號）

　　作者簡介 楊泳，雙碩士研究生，留英海歸，某省稅務學會理事，省稅務局12366納稅服務咨詢專家團隊成員，從事增值稅稅政管理工作20余年。微信公眾號：清茶稅語