房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及開票問題

　　一、一次性收全款方式銷售自行開發(fā)的商品房：合同約定：收款方式為一次性;約定交房日期。一次性收全款計(jì)入預(yù)收賬款。問以上行為是否屬于預(yù)收款并按3%稅率預(yù)繳稅款，并按稅率為不征稅開具**?何時(shí)開具適用稅率**?

　　答：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第四十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

　　根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售特點(diǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。

　　如果未到合同約定交房日期，也未實(shí)際交房，即納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的預(yù)收款應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。一般納稅人預(yù)繳計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款&pide;(1+11%或者5%)×3%

　　同時(shí)，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條規(guī)定，納稅人應(yīng)選擇**代碼為602的“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”進(jìn)行開具，**稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用**。

　　待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)，可按照相關(guān)規(guī)定開具適用稅率或者征收率的增值稅**。

　　二、30%以上首付款(含0首付、分期收款)+貸款形式銷售自行開發(fā)的商品房：合同約定：收款方式為首付款XX元，公積金/商業(yè)貸款XX元;約定交房日期。收到首付款、貸款時(shí)分別計(jì)入預(yù)收賬款。

　　問題1：收到首付款時(shí)，是否按預(yù)收款3%預(yù)繳稅款并開具不征稅**或收據(jù)?

　　答：收到首付款時(shí)，應(yīng)按3%的預(yù)繳率預(yù)繳稅款，按照2016年第53號(hào)公告要求開具“不征稅”普通**。

　　問題2：貸款到賬后，是否可以按3%稅率預(yù)繳稅款并開具不征稅**或收據(jù)?

　　答：貸款到賬后，應(yīng)按3%的預(yù)繳率預(yù)繳稅款，按照2016年第53號(hào)公告要求開具“不征稅”普通**。

　　問題3：如首付款及貸款均按3%預(yù)繳并開具不征稅**或收據(jù)，何時(shí)開具適用稅率**?

　　答：待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，即正式交易完成后開具適用稅率或者征收率的增值稅**。。

　　三、以上兩種銷售方式：期房與現(xiàn)房是否有區(qū)別?

　　答：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判定一致。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)收到的定金是否按預(yù)收款3%預(yù)繳稅款，是否開具收款收據(jù)即可，與日后收到首付款或全款一同開具**?

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款，應(yīng)按預(yù)收款的3%預(yù)繳稅款，開具“不征稅”普通**。

　　待確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)即正式交易完成后，開具全額的增值稅**。

　　總結(jié)：

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn);

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間計(jì)算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅**;

　　3.納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。一般納稅人預(yù)繳計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款&pide;(1+11%或者5%)×3%;

　　4.預(yù)繳稅款時(shí)按照國(guó)家稅務(wù)總局2016年第53號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具**使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通**，**稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用**。

　　5.待正式交易完成后，開具全額的增值稅**時(shí)，開具的不征稅項(xiàng)目的**，可不收回。