房產(chǎn)稅—稅率及計稅依據(jù)總結

1.稅率——比例稅率。

（1）從價計征——1.2%；

（2）從租計征——12%。

個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

2.計稅依據(jù)

（1）一般規(guī)定

1、從價計征（自用）：計稅依據(jù)=房產(chǎn)余值

房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）

扣除比例為10%～30%。

房產(chǎn)原值的確定：

①房屋原值：房屋本身原值+附屬設備價值+配套設施價值

②更換房屋附屬設備和配套設施對房屋原值的影響

房屋原值=房屋的原始價值+更換的新設備、設施的價值-房屋原來相應設備和設施的價值（易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件除外）

③地價對房產(chǎn)原值的影響（★）

對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

④納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

2、從租計征（出租）：計稅依據(jù)=租金收入

【提示】無租使用的房產(chǎn)，計稅依據(jù)為房產(chǎn)余值。

（2）特殊規(guī)定（★）

1、投資聯(lián)營的房產(chǎn)的計稅依據(jù)

①參與投資利潤分紅，共擔風險的，計稅依據(jù)=房產(chǎn)余值。

②不承擔聯(lián)營風險，只收取固定收入的，計稅依據(jù)=租金收入。

【例題·多選題】下列關于房產(chǎn)投資的房產(chǎn)稅的說法，正確的有（ ）。

A.以房產(chǎn)投資成立有限公司，投資方按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅

B.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入，投資方以固定收入視為租金收入，以租金收入為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅

C.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，被投資方以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅

D.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，投資方不再計征房產(chǎn)稅

【答案】BCD

【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待，以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于成立有限公司的，房產(chǎn)應當過戶到新公司的名下，故投資方不再繳納房產(chǎn)稅；以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應由投資方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

2 、融資租賃房屋：計稅依據(jù)=房產(chǎn)余值

【提示】

納稅義務發(fā)生時間：由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

3、免收租金出租房產(chǎn)的納稅人和計稅依據(jù)

①納稅人——產(chǎn)權所有人（出租方）

②計稅依據(jù)=房產(chǎn)余值

4、具備房屋功能的地下建筑房產(chǎn)稅的征收（★）

【重點小結】地下建筑房產(chǎn)稅與地上房屋建筑房產(chǎn)稅的比較：

①對于與地上房屋相連的地下建筑應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

②出租地下建筑的房產(chǎn)稅與出租地上房屋建筑的房產(chǎn)稅規(guī)定完全相同。

③工業(yè)用途以及商業(yè)和其他用途的獨立的地下建筑與地上房屋建筑房產(chǎn)稅的區(qū)別僅是對應稅房產(chǎn)的原值按照一定的比例進行了調整，即縮小了計稅原值。工業(yè)用途的獨立的地下建筑以房屋原價的50%～60%作為應稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途的獨立的地下建筑以房屋原價的70%～80%作為應稅房產(chǎn)原值。

【例題·單選題】下列關于房產(chǎn)原值的有關規(guī)定，不正確的是（ ）。

A.與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施要計入房產(chǎn)原值

B.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值

C.中央空調不計入房產(chǎn)原值

D.對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值

【答案】C

【解析】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅；對于附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

【例題·單選題】某企業(yè)2016年擁有一幢三層的辦公樓，原值6000萬元，將其中的1/3以每月15萬元的租金出租給其他單位使用，2016年4月底，原租戶的租期到期，該企業(yè)將該幢辦公樓進行改建，更換樓內電梯，將原值80萬元的電梯更換為120萬元的新電梯，并為該辦公樓安裝了300萬元的智能化樓宇設施，這些改建工程于7月底完工，該企業(yè)所在地省人民***規(guī)定計算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，該企業(yè)2016年應納房產(chǎn)稅（ ）萬元。

A.51.49

B.52.38

C.53.05

D.53.19

【答案】D

【解析】2016年1～4月

應納房產(chǎn)稅=6000×2/3×（1-30%）×1.2%×4/12+15×4×12%=11.2+7.2=18.4（萬元）

2016年5～7月應納房產(chǎn)稅=6000×（1-30%）×1.2%×3/12=12.6（萬元）

對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。

2016年8月至年底應納房產(chǎn)稅=（6000+120-80+300）×（1-30%）×1.2%×5/12=22.19（萬元）

該企業(yè)2016年應納房產(chǎn)稅=18.4+12.6+22.19=53.19（萬元）。