山東省地方稅務(wù)局公告2015年第1號(hào):關(guān)于《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）〉的公告》的解讀

關(guān)于《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）〉的公告》的解讀

一、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)如何實(shí)施項(xiàng)目管理工作
《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱規(guī)程）第六條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理，并做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。其目的：一是掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售收入時(shí)點(diǎn)，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理；二是獲取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)等基礎(chǔ)信息，在項(xiàng)目建設(shè)初期明確清算單位；三是規(guī)范納稅人按照確認(rèn)的清算單位進(jìn)行收入、成本、費(fèi)用的核算和歸集；四是為實(shí)施清算條件認(rèn)定和清算報(bào)告審核提供參考依據(jù)。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)按照《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理試行辦法(試行)》（以下簡(jiǎn)稱辦法）第五條的規(guī)定，及時(shí)獲取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的各類報(bào)批報(bào)驗(yàn)文件以及工程合同等相關(guān)資料，分項(xiàng)目建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，探索運(yùn)用信息化手段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤管控的方式方法。同時(shí)，各縣（市、區(qū)）地稅機(jī)關(guān)可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)稅源專業(yè)化管理。

二、納稅人如何辦理項(xiàng)目登記。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕90號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。辦法第六條規(guī)定，納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后十日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，同時(shí)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》及主管地稅機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

三、保障性住房是否預(yù)征土地增值稅
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條靠前款規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕048號(hào)，以下簡(jiǎn)稱財(cái)稅〔1995〕048號(hào)文件）第十四條規(guī)定：“當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案”。為落實(shí)國(guó)家關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)等精神，針對(duì)保障性住房項(xiàng)目多屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值率較低，辦法第九條第二款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)***批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，報(bào)經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案后，暫不預(yù)征土地增值稅。上述保障性住房項(xiàng)目應(yīng)符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2014〕52號(hào)）的具體規(guī)定。

四、非直接銷售房地產(chǎn)的收入是否納入預(yù)征
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件）第三條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。辦法第十三條規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在清算前發(fā)生的應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
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五、處置地下人防設(shè)施取得的收入是否納入預(yù)征和建造成本是否準(zhǔn)予扣除
根據(jù)《中華人民共和國(guó)人防法》規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑、投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。國(guó)家保護(hù)人民防空設(shè)施不受侵害。禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設(shè)施。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按規(guī)定建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于國(guó)家所有，其投資者處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，取得的收入不應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。辦法第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。在清算申報(bào)時(shí)，按照辦法第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給***、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

六、如何確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工和已竣工驗(yàn)收
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
辦法第二十一條參照以上規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)清算和可清算條件中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗(yàn)收”作了明確。