營(yíng)改增后銷售房地產(chǎn)不含稅收入怎么算

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》和國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式為：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地款）÷（1+11%）。相應(yīng)的增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算公式為：銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。

例: 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為一般納稅人，按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。甲企業(yè)銷售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1,110萬(wàn)元，假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元。則甲企業(yè)按照財(cái)稅[2016]36號(hào)文規(guī)定，銷售額=（1,110萬(wàn)元-400萬(wàn)元）÷（1+11%）=639.64萬(wàn)元，增值稅銷項(xiàng)稅額=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36萬(wàn)元?！　?/p>

根據(jù)財(cái)稅[2016]43號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》規(guī)定，營(yíng)改增后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅收入?！　?/p>

對(duì)于不含稅收入，目前存在三種計(jì)算方法，下面以上述例子分別說(shuō)明?！　?/p>

在上述例子中，含稅收入為1,110萬(wàn)元，則不含稅收入=1,110÷(1+11%)=1,000萬(wàn)元。即不含稅收入=含稅收入÷（1+稅率），這是不含稅收入的靠前種計(jì)算方法。　　

同樣在上述例子中，含稅收入為1,110萬(wàn)元，增值銷項(xiàng)稅額為70.36萬(wàn)元，則不含稅收入=1,110萬(wàn)元-70.36萬(wàn)元=1,039. 64萬(wàn)元。即不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項(xiàng)稅額，這是不含稅收入的第二種計(jì)算方法?！　?/p>

不含稅收入的第三種計(jì)算方法是在上述例子中，我們還看到的按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定計(jì)算的銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地款）÷（1+11%）=（1,110萬(wàn)元-400萬(wàn)元）÷（1+11%）=639.64萬(wàn)元?！　?/p>

上述三種計(jì)算方法的不含稅收入各不相同，不同的不含稅收入計(jì)算的契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和所得稅結(jié)果也各不相同，甚至企業(yè)計(jì)算的收益指標(biāo)也各不相同。而正確的不含稅收入只有一個(gè)，那到底哪一個(gè)才是正確的呢？　　

如果您是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，或者是財(cái)務(wù)總監(jiān)，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)的老板，不知道您對(duì)營(yíng)改增后的不含稅收入選擇哪一種計(jì)算方法？不知道您對(duì)您的選擇結(jié)果是否存在疑惑？如果您還不知道應(yīng)該選擇哪一種計(jì)算方法，或者對(duì)您的選擇還存在疑惑，智慧源專業(yè)咨詢將給您提供最專業(yè)的解答。

作者系智慧源（深圳）管理顧問(wèn)股份公司咨詢總監(jiān)