房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還款如何進(jìn)行財稅處理？

　　一、企業(yè)從***取得土地入賬需要哪些附件資料？

　　實(shí)務(wù)中我們企業(yè)從***取得土地，無論是后續(xù)開發(fā)還是自持建設(shè)辦公廠房等，都應(yīng)取得相應(yīng)齊備的手續(xù)資料入賬，以免在后續(xù)成本不予扣除給企業(yè)造成稅費(fèi)損失。土地成本入賬應(yīng)附有基本資料如下：

　　1.土地招牌掛或劃撥等方式***文件、會議紀(jì)要；

　　2.土地出讓或劃撥協(xié)議（合同）；

　　3.取得土地支付價款所對應(yīng)***財政票據(jù)；

　　4.支付土地價款轉(zhuǎn)賬憑據(jù)；

　　5.土地評估報告；

　　6.其他相關(guān)資料。

　　二、實(shí)務(wù)中企業(yè)從***取得土地出讓金返還款常見3種類型應(yīng)如何進(jìn)行財稅處理？

　　觀點(diǎn)一：***返還土地出讓金用于回購安置房

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地50畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為5000萬元，企業(yè)已繳納5000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予甲公司1000萬元，用于回購回遷房款，此項目為老項目。

　?。?）增值稅

　　甲企業(yè)收到***返還的用于回購安置房的土地出讓金1000萬元，若為***回購回遷房的款項，實(shí)質(zhì)可理解為甲公司銷售商品房取得的銷售收入。需根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年18號》及營改增36號文件要求，應(yīng)將其款項確認(rèn)收入，按適用稅率繳納增值稅。

　?。?）土地增值稅

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)依法繳納土地增值稅。

　　因此企業(yè)在收到***回購回遷房款項1000萬元，在計算土地增值稅時應(yīng)確認(rèn)為商品房銷售收入，繳納土地增值稅。

　?。?）企業(yè)所得稅

　　據(jù)國稅發(fā)2009年31號及相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)按照預(yù)計毛利率計算預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度進(jìn)行所得稅匯算確定實(shí)際毛利額。甲企業(yè)將完工產(chǎn)品移送時，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)將其回購款確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅。

　?。?）賬務(wù)處理

　　收到返還款時

　　借：銀行存款? 1000萬

　　貸：預(yù)收賬款? 1000萬

　　預(yù)交稅款時

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅? 28.57萬

　　貸：銀行存款? 28.57萬

　　完工確認(rèn)收入

　　借：預(yù)收賬款? 1000萬

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入? 952.38萬

　　應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅? 19.05萬

　　應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅? 28.57萬

　　觀點(diǎn)二：***返還土地出讓金用于乙公司招商引資項目。

　　乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙公司2000萬元，用于企業(yè)在后期項目建成時招商引資，但未規(guī)定專項用途。

　?。?）涉稅分析

　　國家稅務(wù)總局公告2019年第45號第七條：“納稅人取得的財政補(bǔ)貼收入，與其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的收入或者數(shù)量直接掛鉤的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財政補(bǔ)貼收入，不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不征收增值稅?！备鶕?jù)文件規(guī)定***的這種形式補(bǔ)助，顯然不需要繳納增值稅。

　　但在所得稅文件（財稅[2011]70號）規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民***財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：

　　A.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件、

　　B.財政部門或其他撥付資金的***部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求、

　　C.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

　　很顯然乙公司取得的這2000萬出讓金返還，不符合不征稅收入條件，需要全額繳納企業(yè)所得稅。

　?。?）賬務(wù)處理

　　會計準(zhǔn)則要求，對于***補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的***補(bǔ)助和與收益相關(guān)的***補(bǔ)助。與企業(yè)日常活動無關(guān)的***補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)外收支。根據(jù)規(guī)定，乙公司取得的招商引資獎勵款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為與收益相關(guān)的***補(bǔ)助，且與企業(yè)日?；顒硬幌嚓P(guān)，應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)外收入。

　　借：銀行存款? 2000萬

　　貸：營業(yè)外收入? 2000萬

　　觀點(diǎn)三：***返還土地出讓金用于前期拆遷補(bǔ)償款

　　丙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為8000萬元，企業(yè)已繳納8000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙公司2000萬元，用于該項目土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。

　　（1）涉稅分析

　　招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)中，一些開發(fā)商先期介入拆遷，***以“生地”招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商繳納土地出讓金后，***部門將其部分返還給開發(fā)商，用于拆遷或安置補(bǔ)償。

　　對于實(shí)務(wù)中的此種行為，開發(fā)企業(yè)實(shí)則是為取得目標(biāo)地塊，代***做的拆補(bǔ)工作，實(shí)質(zhì)為代理項目，此過程不涉稅，所以丙地產(chǎn)公司在收到***返還的出讓金2000萬元時，不需要繳納稅費(fèi)。

　　（2）賬務(wù)處理

　　在賬處理時企業(yè)前期發(fā)生的拆補(bǔ)費(fèi)用計入，開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)核算，后期取得***返還的用于拆補(bǔ)安置的出讓金時，沖減成本即可。

　　丙地產(chǎn)公司前期發(fā)生拆補(bǔ)費(fèi)用

　　借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)? 2000萬

　　貸：銀行存款? 2000萬

　　丙地產(chǎn)公司收到***返還款項

　　借：銀行存款? 2000萬

　　貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)? 2000萬

　　實(shí)務(wù)中企業(yè)收到的***出讓金返還也有不同的形式及理由，對于出讓金應(yīng)如何處理，關(guān)鍵在于判斷企業(yè)從***取得的返還出讓金用途及目的，因此也會導(dǎo)致稅務(wù)處理上的不同，需要具體情況具體分析。