稅務總局公告2016年第14號、15號、16號、17號、18號政策解答

國家稅務總局公告2016年第14號 國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第15號 國家稅務總局關于發(fā)布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第16號 國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第17號 國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第18號 國家稅務總局關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

1、問:房地產老項目可以選擇簡易計稅按按5%征收率計稅, 何為老項目?選了以后多長時間可以改動?

答：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產老項目，是指：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
[依據：總局公告2016年第18號第八條]

[注釋]還有20多天，很多房企為了開工備案及簽合同一定很辛苦，需要提醒的真正開工很關鍵，否則。。。。。。

2、問：2016年5月1日后取得固定資產不動產如何抵扣?

答：原增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產，取得的增值稅專用**上注明的增值稅額為進項稅額，準予從銷項稅額中抵扣。

2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，靠前年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

[依據：36號文《試點有關事項的規(guī)定》、總局公告2016年第15號第四條]

[注釋]固定資產可以抵扣，且只分兩年，實現上是分1年又1個月，真正落實了減稅，5000億稅務紅利，你拿到了嗎，操作上建議設立臺賬，做好管理，注意就只有20多天如果要買先定過了5.1再交易，有折扣，有分紅，除非漲價，否則紅利就飛了，哈。

3、問：一般納稅人2016年4月30日前取得的不動產出租如何按5%計稅?

答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

[注釋]選擇簡易征收方式解決了老房子出租無抵扣情況，與原稅款相比沒有上長，同時有利于降房產稅，向機構所以地申報很好地解決了企業(yè)可能少交企業(yè)所得稅問題，便于監(jiān)管。

4、問：一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產如何征稅?

答：一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

[依據：總局公告2016年第16號第六條]

5、問：房地產一般納稅人采取預收款方式如何進行預繳增值稅?

答：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。