稅務(wù)總局公告2016年第14號、15號、16號、17號、18號政策解答

國家稅務(wù)總局公告2016年第14號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務(wù)總局公告2016年第15號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告
國家稅務(wù)總局公告2016年第16號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務(wù)總局公告2016年第17號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

1、問:房地產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅按按5%征收率計稅, 何為老項目?選了以后多長時間可以改動?

答：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
[依據(jù)：總局公告2016年第18號第八條]

[注釋]還有20多天，很多房企為了開工備案及簽合同一定很辛苦，需要提醒的真正開工很關(guān)鍵，否則。。。。。。

2、問：2016年5月1日后取得固定資產(chǎn)不動產(chǎn)如何抵扣?

答：原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，取得的增值稅專用**上注明的增值稅額為進項稅額，準予從銷項稅額中抵扣。

2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，靠前年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

[依據(jù)：36號文《試點有關(guān)事項的規(guī)定》、總局公告2016年第15號第四條]

[注釋]固定資產(chǎn)可以抵扣，且只分兩年，實現(xiàn)上是分1年又1個月，真正落實了減稅，5000億稅務(wù)紅利，你拿到了嗎，操作上建議設(shè)立臺賬，做好管理，注意就只有20多天如果要買先定過了5.1再交易，有折扣，有分紅，除非漲價，否則紅利就飛了，哈。

3、問：一般納稅人2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)出租如何按5%計稅?

答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

[注釋]選擇簡易征收方式解決了老房子出租無抵扣情況，與原稅款相比沒有上長，同時有利于降房產(chǎn)稅，向機構(gòu)所以地申報很好地解決了企業(yè)可能少交企業(yè)所得稅問題，便于監(jiān)管。

4、問：一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)如何征稅?

答：一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

[依據(jù)：總局公告2016年第16號第六條]

5、問：房地產(chǎn)一般納稅人采取預(yù)收款方式如何進行預(yù)繳增值稅?

答：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。