公共租賃住房建設與經(jīng)營：不同主體在不同環(huán)節(jié)可享差異化稅收優(yōu)惠

　　前段時間，為繼續(xù)支持公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設和運營，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)《關于繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財政部 稅務總局公告2023年第33號，以下簡稱33號公告)，將公租房建設和運營有關稅收優(yōu)惠延續(xù)至2025年12月31日。

　　整體上講，33號公告優(yōu)惠涉及建設和經(jīng)營等多個環(huán)節(jié)，涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、增值稅、土地增值稅、個人所得稅等多個稅種，也還涉及公租房工程項目方、公租房經(jīng)營管理單位、企事業(yè)單位、提供公租房的社會團體以及其他組織、個人和公租房承租方等多個主體。從國家稅務總局寧波市稅務局12366納稅繳費服務熱線(以下簡稱寧波12366熱線)的咨詢電話看，不同主體的政策關注點有明顯差異。

　　建設單位：根據(jù)公租房面積確定優(yōu)惠范圍

　　最近，寧波市鄞州區(qū)“和泰雅苑”公租房項目的財稅人員致電寧波12366熱線，詢問能否按照33號公告規(guī)定享受城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠?

　　33號公告靠前條明確，對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)注冊信息，“和泰雅苑”屬于寧波市鄞開集團有限責任公司，其項目內(nèi)的全部建筑均為公租房，公租房建筑面積占全部建筑面積比例為100%。根據(jù)33號公告，可以全額減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　建設單位如果在其他住房項目中配套建設公租房，需要按照公租房建筑面積占總建筑面積的比例，計算城鎮(zhèn)土地使用稅減免數(shù)額。例如，某項目總建筑面積為18000平方米，配套公租房建筑面積為2000平方米，該地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為每平方米每年3元。那么，該建設單位一年可以減免城鎮(zhèn)土地使用稅18000×(2000&pide;18000)×3=6000(元)。

　　值得注意的是，建設單位享受33號公告的城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠無須申請，在納稅申報時勾選“享受”。同時，應將不動產(chǎn)權屬證明、載有房產(chǎn)原值的相關材料、納入公租房及用地管理的相關材料、配套建設管理公租房相關材料、購買住房作為公租房相關材料、公租房租賃協(xié)議等留存?zhèn)洳椤?/p>

　　經(jīng)營管理單位：符合條件可享多種優(yōu)惠

　　在寧波12366熱線的咨詢中，公租房經(jīng)營單位十分關注可以享受到的稅收優(yōu)惠。筆者發(fā)現(xiàn)，33號公告明確的公租房經(jīng)營單位可以享受到的稅收優(yōu)惠較多，包括印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、增值稅等。

　　整體來講，對公租房經(jīng)營管理單位，免征建設、管理公租房涉及的印花稅。需要注意的是，在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例享受建設、管理公租房涉及的印花稅。

　　公租房經(jīng)營管理單位如果購買住房作為公租房，可以享受免征契稅、印花稅優(yōu)惠。公租房租賃雙方，可以不用繳納簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。享受這一優(yōu)惠時，需要滿足“公租房經(jīng)營管理單位”“購買住房”這兩個特定條件。對于所購買的住房以前是否屬于公租房，33號公告未作限制。

　　33號公告還明確，對公租房免征房產(chǎn)稅，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。符合條件的公租房經(jīng)營管理單位，在享受增值稅免稅優(yōu)惠時，需要將經(jīng)營取得的租金收入填寫到增值稅減免稅附表中。需注意的是，公租房經(jīng)營管理單位應單獨核算公租房租金收入。未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

　　企事業(yè)單位：捐贈住房支出可按規(guī)定稅前扣除

　　在寧波12366咨詢電話中，還有一些納稅人關注：捐贈住房作為公租房，對應支出如何在所得稅稅前扣除。

　　33號公告明確，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準予結(jié)轉(zhuǎn)以后3年內(nèi)在計算應納稅所得額時扣除。其中，根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第五十一條，公益性捐贈，指的是企業(yè)通過公益性社會組織或者縣級以上人民***及其部門，用于符合法律規(guī)定的慈善活動、公益事業(yè)的捐贈。

　　現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅納稅人對外捐贈住房應視同銷售(轉(zhuǎn)讓)住房確認收入并計算繳納所得稅。33號公告明確，將捐贈住房作為公租房納入了公益性捐贈政策執(zhí)行范疇，即在符合企業(yè)所得稅法等政策情況下，納稅人上述捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

　　舉例來說，2023年9月，某企業(yè)將幾套公允價值為200萬元的住房，捐贈給當?shù)?**用作公租房，已按規(guī)定繳納相應的稅費(假設無其他納稅調(diào)整和捐贈事項)。假設該企業(yè)2023年利潤總額為2000萬元。根據(jù)33號公告，該企業(yè)在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分240(2000×12%)萬元，準予在計算應納稅所得額時扣除。所以，在滿足捐贈稅前扣除的相關稅收法律法規(guī)的情況下，所捐贈住房作為公租房的200萬元全部可以在稅前據(jù)實扣除。

　　如果捐贈方是個人，33號公告明確，個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。

　　來源：中國稅務報 2023年12月08日 版次：06 作者及單位：張寧 永軒 國家稅務總局寧波市稅務局。