大地稅函[2008]188號 大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知[全文廢止]

大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知[全文廢止]

大地稅函[2008]188號 2008-10-27

　　稅屋提示——
　　1.依據(jù)大連市地方稅務局公告2016年第8號 大連市地方稅務局 大連市地方稅務局關于公布失效廢止稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2016年10月14日起，本法規(guī)全文廢止。
　　2.依據(jù)大地稅函[2014]115號 大連市地方稅務局關于2014年稅收規(guī)范性文件清理結果的通知，自2014年11月24日起本法規(guī)除靠前條第(四)款“關于扣除項目的核算分攤問題”中“納稅人取得土地使用權后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務機關認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關確定的核算單位或核算對象進行清算”、第(六)、(七)款、第二條第七款以外，其余內(nèi)容有效。
　　3.依據(jù)大連市地方稅務局公告2014年第1號 大連市地方稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告，本法規(guī)靠前條第四項“納稅人取得土地使用權后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務機關認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關確定的核算單位或核算對象進行清算“的規(guī)定，第六項和第七項廢止。

　　(一)關于土地使用權價款的扣除問題

　　納稅人應當憑***或***有關部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權購置**、***或***部門出具的相關證明等合法有效憑據(jù)計算“取得土地使用權所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。

　　(二)關于契稅、土地使用稅等的扣除問題

　　納稅人取得土地使用權時繳納的契稅，應當計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除。

　　納稅人取得土地使用權后繳納的土地使用稅，應當計入“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的“管理費用”扣除。

　　(三)關于公共配套設施的確認問題

　　土地增值稅扣除項目中的公共配套設施，是指根據(jù)***或***相關部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須建造且無償轉讓給相關單位或業(yè)主使用的、非營利性的公共事業(yè)設施。非營利性的公共事業(yè)設施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫、會所等房產(chǎn)。

　　納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設施，如全體業(yè)主實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設施權利的，允許計入公共配套設施;如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。

　　(四)[部分廢止]關于扣除項目的核算分攤問題

　　納稅人取得土地使用權后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務機關認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關確定的核算單位或核算對象進行清算。

　　對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積分攤扣除項目，分別核算增值額。

　　(五)關于購置未竣工房地產(chǎn)再開發(fā)銷售的加計扣除問題

　　納稅人整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，再投資建設后轉讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款可作為加計20%扣除的基數(shù)，但未經(jīng)投資、建設而直接轉讓的，不得加計扣除。

　　(六)[條款廢止]關于普通住宅的適用標準及時間問題

　　1994年1月1日至今，市內(nèi)四區(qū)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標準和適用時間以《市內(nèi)四區(qū)土地增值稅普通住宅適用時間、標準表》(見附件1)為準，享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標準的適用時間，以每套房產(chǎn)的收訖轉讓總價款時間和開具房地產(chǎn)結算**時間孰先的原則確定。

　　高新技術園區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、瓦房店市、普蘭店市、莊河市及長?？h地稅局應當按照本地區(qū)自1994年1月1日以來對享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標準的規(guī)定，確定本地區(qū)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅適用標準。

　　(七)[條款廢止]關于公寓等房產(chǎn)適用政策問題

　　自本通知開始執(zhí)行之日起，同時符合以下條件的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項目可視同“住宅”適用土地增值稅預征、清算政策：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的《國有土地使用證》列明用途為“住宅用地”且其土地使用年限符合國家土地法律法規(guī)關于“住宅用地”使用年限規(guī)定的;

　　2.房地產(chǎn)買受方的房屋所有權證上，列明的實際用途為“住宅”的;

　　3.容積率為1.0(含)以上的。

　　(八)關于四項開發(fā)成本的扣除問題

　　現(xiàn)就納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設施成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用(以下簡稱“四項成本”)等的扣除政策重新予以明確，《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）中的相關規(guī)定同時廢止：

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目四項成本的每平方米扣除額高于大連市地方稅務局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項成本扣除標準額度表》(見附件2，以下簡稱“《扣除額度表》”)中公布的每平方米四項成本金額，且經(jīng)主管稅務機關審核，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，主管稅務機關應當按《扣除額度表》中的額度核定四項成本：

　　1.納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形之一，導致四項成本無法查帳的;

　　2.四項成本的合同、票據(jù)等憑證有虛假、非法或無效等情況的;

　　3.四項成本雖能提供**等票據(jù)，但款項未實際支付的(合理的質量保證金除外);

　　4.納稅人與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來未按獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來支付四項成本的;

　　5.主管稅務機關認為應核定四項成本的其他情況。

　　主管稅務機關依本通知規(guī)定核定四項成本的，中介機構受納稅人委托對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算進行鑒證時，應當按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》。

　　二、關于進一步做好土地增值稅清算工作的具體要求

　　各征收局應當按以下要求，進一步做好土地增值稅清算工作：

　　1 關于2002年后的房地產(chǎn)項目的清算管理

　　各征收局應當于2008年12月31日前，對2002年1月1日后發(fā)生過轉讓房地產(chǎn)收入，并于本通知下發(fā)之日前竣工驗收且全部銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算。

　　2 關于未銷售完畢的房地產(chǎn)項目的清算管理

　　各征收局應當對下列房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算：

　　1.納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，已銷售(預售)的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售的總建筑面積85%(含)以上，并有可能造成稅款流失的;

　　2.取得《商品房銷(預)售許可證》滿三年仍未銷售完畢，并有可能造成稅款流失的。

　　3 關于免予預繳土地增值稅的房地產(chǎn)項目的清算管理

　　已由稅務機關認定免予預繳土地增值稅的項目，有下列情況之一的，應當對其進行清算，且原則上應于2008年12月31日前完成清算：

　　1.商品房全部銷售完畢的;

　　2.已售面積超過可售面積85%(含)以上的;

　　3.取得《商品房銷(預)售許可證》已滿三年的。

　　已由稅務機關認定免予預繳土地增值稅的項目，有下列情況之一的，應當由主管稅務機關填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅恢復預征確認表》(見附件3)，報市局核準后，可恢復預征土地增值稅：

　　1.主管稅務機關根據(jù)當期房地產(chǎn)市場的價格及開發(fā)成本、費用，預計其普通標準住宅的增值額將超過扣除項目20%或非普通標準住宅、非住宅將有增值額的;

　　2.主管稅務機關發(fā)現(xiàn)納稅人經(jīng)***相關部門同意，改變了房地產(chǎn)項目類型，已不適用房地產(chǎn)開發(fā)項目免預征土地增值稅相關政策的。

　　4 關于合并計征土地增值稅的規(guī)定

　　主管稅務機關同時對同一納稅人開發(fā)的不同項目的土地增值稅清算完畢的，可合并征收或退還應補繳(退還)稅款。

　　5 關于清算檔案的管理

　　主管稅務機關應當將清算資料按項目立卷歸檔。房地產(chǎn)開發(fā)項目清算完畢后，主管稅務機關應當于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算完畢之日起30日內(nèi)，將清算情況報告市局。

　　6 關于對稅務中介機構從事清算鑒證業(yè)務的相關要求

　　納稅人委托稅務中介機構對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算進行鑒證的，稅務中介機構應當以法律法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正的原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。

　　7 關于調(diào)整土地增值稅清算相關文書的要求

　　自本通知下發(fā)之日起，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關不再出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》。

　　8 關于土地增值稅清算檢查工作的要求

　　各稽查局應當根據(jù)市局的統(tǒng)一部署，自2009年起對以前年度已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行檢查。各稽查局應當認真研究制定土地增值稅清算檢查工作計劃和實施方案，統(tǒng)籌安排檢查時間，合理調(diào)配檢查力量，科學篩選檢查對象，明確檢查重點和檢查要求。

　　三、關于實施土地增值稅稅源監(jiān)控工作的要求

　　(一)對土地增值稅稅源實行全面監(jiān)控

　　各征收局要對所轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅源調(diào)查摸底，建立土地增值稅稅源電子數(shù)據(jù)庫。對2002年1月1日后發(fā)生過轉讓房地產(chǎn)收入的房地產(chǎn)項目，要按項目建立土地增值稅電子數(shù)據(jù)臺賬，并按季度更新《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅源信息表》(見附件4)，土地增值稅清算完畢后，可終止登記。

　　各征收局應于2009年1月15日前，對2002年1月1日后發(fā)生過轉讓房地產(chǎn)收入的項目進行土地增值稅稅源調(diào)查，填列《土地增值稅稅源情況統(tǒng)計表》(見附件5)及文字總結材料報送市局。

　　自2009年7月起，各征收局應于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值稅稅源情況統(tǒng)計表》，將半年數(shù)據(jù)及文字總結材料報送市局。

　　(二)做好對重點稅源戶的監(jiān)控

　　根據(jù)《國家稅務總局關于建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度的通知》（國稅函[2007]544號）要求，市局決定對我市10戶重點稅源戶實施監(jiān)控(名單見附件6)。各征收局應對重點稅源戶開發(fā)的、且在2002年1月1日后發(fā)生過轉讓房地產(chǎn)收入的項目進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，于2009年1月15日前，按戶填寫《全市土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控信息表》(見附件7)報送市局。自2009年7月起，各征收局應于每年1月1日至15日、7月1日至15日按戶填制《全市土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控信息表》，將重點稅源戶開發(fā)項目的半年數(shù)據(jù)報送市局。市局將根據(jù)工作安排適時調(diào)整重點稅源戶監(jiān)控對象。

　　在此基礎上，各征收局還應根據(jù)實際情況，再確定不少于3戶的重點稅源戶并自行做好監(jiān)控。

　　四、關于進一步推進土地增值稅清算的工作要求

　　(一)各基層局要根據(jù)市局的工作部署，統(tǒng)一思想、提高認識，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的領導，嚴格依法征稅、堅持應收盡收，有計劃、有步驟地全面推進本局清算工作的開展，切實將各項政策貫徹落實到位。

　　各征收局應當根據(jù)本局情況，抽調(diào)業(yè)務骨干組成清算組，在一定時間內(nèi)，專門從事土地增值稅清算工作。

　　(二)各基層局要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務中介機構進行土地增值稅清算政策培訓，做好政策宣傳和輔導工作。

　　(三)各基層局應當加強調(diào)查研究，及時總結經(jīng)驗，定期匯總報告清算工作進展情況，反饋清算過程中發(fā)現(xiàn)的具體問題，提出政策建議，不斷改進和完善土地增值稅征收管理工作。

　　(四)市局將根據(jù)國家稅務總局地方稅稅源平臺建設和市局信息化建設的要求，逐步推進、完善土地增值稅稅源管理的信息化建設。

　　(五)市局將從2009年1月起，對各基層局的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作進行實地督導，并通報各基層局的土地增值稅清算工作開展情況。

　　本通知自2008年10月27日起執(zhí)行，相關規(guī)定與本通知抵觸的，以本通知為準。

　　附件1：市內(nèi)四區(qū)土地增值稅普通住宅適(略)

　　附件2：房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項開(略)

　　附件3：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅恢復(略)

　　附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅源(略)

　　附件5：土地增值稅稅源情況統(tǒng)計表(略)

　　附件6：大連市土地增值稅重點監(jiān)控稅源(略)

　　附件7：全市土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控(略)