什么是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)？選擇“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的房子會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

在我們的生活實(shí)踐中，內(nèi)部的認(rèn)購(gòu)行為需要按照有關(guān)的手續(xù)予以處理，保障權(quán)益的充分實(shí)施和利用價(jià)值。那么，什么是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是相對(duì)于公開(kāi)認(rèn)購(gòu)而言的，一般在預(yù)售證下來(lái)之前進(jìn)行。這種認(rèn)購(gòu)帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售資格，提前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有可能是因?yàn)槿辟Y金了。對(duì)于熱門(mén)項(xiàng)目而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一般普通購(gòu)房者很難參與，由于價(jià)格相對(duì)于公開(kāi)預(yù)售更低，一般會(huì)由實(shí)力購(gòu)房者和關(guān)系戶先行認(rèn)購(gòu)。普通購(gòu)房者只能在公開(kāi)認(rèn)購(gòu)階段參與，想買(mǎi)到完美的房子也很難。需要特別注意的，認(rèn)購(gòu)和認(rèn)籌是有一點(diǎn)區(qū)別的。

選擇“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的房子會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎?

“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”主要是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在未取得預(yù)售許可證情況下的一種前期認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。在實(shí)際操作中，它的“銷售”對(duì)象并不僅限于內(nèi)部，而是向社會(huì)開(kāi)放。在此期間的認(rèn)購(gòu)者，一般能享受一些特殊優(yōu)惠政策，如開(kāi)盤(pán)后的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)、贈(zèng)予數(shù)月的物業(yè)費(fèi)以及房?jī)r(jià)折扣等。雙方一旦達(dá)成協(xié)議，待項(xiàng)目銷售手續(xù)齊備，正式開(kāi)盤(pán)以后，認(rèn)購(gòu)人就可以按照內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間達(dá)成的協(xié)議，與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的認(rèn)購(gòu)書(shū)或購(gòu)買(mǎi)合同了。另外，也有少數(shù)樓盤(pán)已取得預(yù)售許可證，推出“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”期只是為了試探市場(chǎng)反應(yīng)的銷售策略。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商熱衷“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，是想借此吸引一批潛在的購(gòu)房者，還可以給人造成該樓盤(pán)已被搶購(gòu)一空的假象。商品房預(yù)售須取得預(yù)售許可證，若開(kāi)發(fā)商隱瞞真實(shí)情況，擅自預(yù)售，將要受到處罰。

“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的誘惑消費(fèi)者追捧“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，是因?yàn)樵谶@時(shí)候買(mǎi)房，每平方米通常要比開(kāi)盤(pán)后的價(jià)格低一兩百元，也容易買(mǎi)到理想的樓層、戶型。有人稱，這類商品房提前預(yù)售，沒(méi)有得到相關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后，有可能將無(wú)法取得房產(chǎn)證。雖然有些開(kāi)發(fā)商推出的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”完全只是試探市場(chǎng)反應(yīng)的銷售策略，他的預(yù)售證等房屋上市手續(xù)已經(jīng)齊備。但據(jù)了解，還有很多打著“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”和“排號(hào)登記”旗號(hào)的新樓盤(pán)，都是未獲得商品房預(yù)售許可證的。這是企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行到一定階段時(shí)，為提前回收資金、加速資金周轉(zhuǎn)，或檢驗(yàn)樓盤(pán)投放市場(chǎng)的反應(yīng)，所以，他們通常拿這種沒(méi)取得預(yù)售證的樓盤(pán)以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式來(lái)對(duì)外進(jìn)行銷售。這種沒(méi)預(yù)售證的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，準(zhǔn)確講應(yīng)該叫“提前訂購(gòu)”，往往價(jià)格相對(duì)低廉，對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)誘惑力不小，但相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也大，消費(fèi)者下定時(shí)一定要權(quán)衡利弊。

預(yù)售許可證作用大由于商品房的價(jià)值量大，建設(shè)過(guò)程復(fù)雜，涉及面廣，決定了它不同于一般的商品，建設(shè)部88號(hào)令《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：“不符合商品房銷售的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。”像這種“排號(hào)登記”、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等行為會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，不利于營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。今后這種現(xiàn)象將要得到有效遏制，以進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的風(fēng)險(xiǎn)“預(yù)定”本身的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@種“預(yù)定”、“預(yù)購(gòu)”違反國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，本身就不受法律的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，很難維護(hù)自身權(quán)益。預(yù)期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椴痪邆滗N售的商品房項(xiàng)目，如投資、計(jì)劃、規(guī)劃、施工等諸多可能尚未最終落實(shí)，各種開(kāi)發(fā)手續(xù)可能尚未辦結(jié)，致使建設(shè)和合法開(kāi)盤(pán)日期都不能確定。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄绕陬A(yù)訂，開(kāi)發(fā)企業(yè)一般在認(rèn)購(gòu)卡上并未對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行約定。這種價(jià)格上的不確定性往往容易造成糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益也難以受到保護(hù)。

設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)。由于開(kāi)發(fā)手續(xù)不完備，致使項(xiàng)目的環(huán)境、樓層、房型、設(shè)施、質(zhì)量都存在很大的不確定性，到項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，消費(fèi)者可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，待售房屋并不是自己想買(mǎi)的。定金風(fēng)險(xiǎn)。由于一些開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或者惡意欺詐，消費(fèi)者可能面臨定金被侵吞的風(fēng)險(xiǎn)。