轉(zhuǎn)租賃是什么意思？屬于經(jīng)營(yíng)租賃還是融資租賃？

　　新租賃準(zhǔn)則中的出租人會(huì)計(jì)處理與租賃準(zhǔn)則(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào))(以下簡(jiǎn)稱“老租賃準(zhǔn)則”)相比較，未發(fā)生重大變化。但對(duì)于特殊業(yè)務(wù)，如轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)中轉(zhuǎn)租出租人針對(duì)轉(zhuǎn)租賃的分類，仍有值得一提的變化。轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)至少涉及三方(原租賃出租人、原租賃承租人/轉(zhuǎn)租出租人和轉(zhuǎn)租承租人)，且原租賃合同和轉(zhuǎn)租賃合同通常都是單獨(dú)協(xié)商的，交易對(duì)手也是不同的企業(yè)。

　　

　　根據(jù)新租賃準(zhǔn)則第三十七條，轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)基于原租賃產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)評(píng)估轉(zhuǎn)租賃的分類，而非標(biāo)的資產(chǎn)本身。由于原租賃產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)代表轉(zhuǎn)租出租人僅可在一段時(shí)間(租賃期)內(nèi)使用標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利，即原租賃的租賃期通常低于標(biāo)的資產(chǎn)的剩余使用壽命，因此轉(zhuǎn)租賃在新租賃準(zhǔn)則下更有可能被分類為融資租賃。根據(jù)新租賃準(zhǔn)則第三十七條，如果原租賃是短期租賃，且轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)用新租賃準(zhǔn)則第三十二條的豁免對(duì)原租賃不確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)的，轉(zhuǎn)租賃應(yīng)被分類為經(jīng)營(yíng)租賃。

　　實(shí)務(wù)中，以轉(zhuǎn)租賃為主業(yè)的企業(yè)，如以轉(zhuǎn)租商業(yè)地產(chǎn)、公寓為主業(yè)的企業(yè)可能因此受到較大影響，即部分轉(zhuǎn)租在老租賃準(zhǔn)則下分類為經(jīng)營(yíng)租賃，而在新租賃準(zhǔn)則下可能被認(rèn)定為融資租賃。

　　案例

　　20X1年1月1日，甲企業(yè)租入某綜合購(gòu)物中心的地下一層整層(原租賃)作為超市進(jìn)行自營(yíng)，租期10年。原租賃起始日，該購(gòu)物中心的剩余使用壽命為35年。

　　第一次轉(zhuǎn)租賃：甲企業(yè)經(jīng)營(yíng)超市一段時(shí)間后，與丙企業(yè)(轉(zhuǎn)租承租人)簽訂了轉(zhuǎn)租協(xié)議，將該購(gòu)物中心的地下一層整層轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，租期為2年，租賃開(kāi)始日為20X3年1月1日。

　　第二次轉(zhuǎn)租賃：在第一次轉(zhuǎn)租賃的租期滿2年結(jié)束之日，甲企業(yè)(轉(zhuǎn)租出租人)又與丁企業(yè)(轉(zhuǎn)租承租人)簽訂了轉(zhuǎn)租協(xié)議，將該購(gòu)物中心的地下一層整層轉(zhuǎn)租給丁企業(yè)，租期為6年，即原租賃的剩余6年租賃期，租賃開(kāi)始日為20X5年1月1日。

　　假設(shè)上述協(xié)議均不存在續(xù)租、購(gòu)買選擇權(quán)或提前終止租賃安排，且原租賃合同中未限制承租人轉(zhuǎn)租的安排。違反相關(guān)協(xié)議約定的，違約罰金重大。

　　問(wèn)題：甲企業(yè)作為轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)如何分類兩次轉(zhuǎn)租賃?

　　要點(diǎn)分析

　　根據(jù)新租賃準(zhǔn)則第三十七條，轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)當(dāng)基于原租賃產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)，而不是原租賃的標(biāo)的資產(chǎn)，對(duì)轉(zhuǎn)租賃進(jìn)行分類。本案例中，原租賃的標(biāo)的資產(chǎn)是指購(gòu)物中心的地下一層本身，而原租賃產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)是指甲企業(yè)因簽訂原租賃協(xié)議使其可在租賃期限內(nèi)(10年)使用購(gòu)物中心的地下一層的權(quán)利。

　　甲企業(yè)評(píng)估轉(zhuǎn)租賃的分類，分析使用壽命的判斷標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)租期與轉(zhuǎn)租賃開(kāi)始日時(shí)原租賃的剩余租賃期限進(jìn)行比較，而不是與該購(gòu)物中心的剩余使用壽命(35年)進(jìn)行比較。

　　因此，對(duì)于第一次轉(zhuǎn)租賃，轉(zhuǎn)租賃租期2年，僅占轉(zhuǎn)租賃開(kāi)始日時(shí)原租賃的剩余8年租賃期限的四分之一，且考慮各種因素后，甲企業(yè)應(yīng)將該轉(zhuǎn)租賃分類為經(jīng)營(yíng)租賃;對(duì)于第二次轉(zhuǎn)租賃，轉(zhuǎn)租賃租期6年，覆蓋了原租賃的所有剩余期限，綜合考慮其他因素，甲企業(yè)判斷其實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與原租賃形成的使用權(quán)資產(chǎn)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，甲企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)轉(zhuǎn)租賃分類為融資租賃。

　　會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)定速遞

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》(2018年修訂)第三十五條

　　出租人應(yīng)當(dāng)在租賃開(kāi)始日將租賃分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。

　　融資租賃，是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。其所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。

　　經(jīng)營(yíng)租賃，是指除融資租賃以外的其他租賃。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》(2018年修訂)第三十六條

　　一項(xiàng)租賃存在下列一種或多種情形的，通常分類為融資租賃：

　　(一)在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

　　(二)承租人有購(gòu)買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)買價(jià)款與預(yù)計(jì)行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值相比足夠低，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將行使該選擇權(quán)。

　　(三)資產(chǎn)的所有權(quán)雖然不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。

　　(四)在租賃開(kāi)始日，租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值。

　　(五)租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》(2018年修訂)第三十七條

　　轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)當(dāng)基于原租賃產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)，而不是原租賃的標(biāo)的資產(chǎn)，對(duì)轉(zhuǎn)租賃進(jìn)行分類。

　　但是，原租賃為短期租賃，且轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)用本準(zhǔn)則第三十二條對(duì)原租賃進(jìn)行簡(jiǎn)化處理的，轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)當(dāng)將該轉(zhuǎn)租賃分類為經(jīng)營(yíng)租賃。