租賃集體土地財稅處理注意事項

　　企業(yè)在經(jīng)營過程中，存在從村集體租賃土地的業(yè)務(wù)，這種情況下，涉及哪些稅?村委會是否需要提供發(fā)票?承租人是否還有繳納其他稅費?

　　一、村集體是否需要提供發(fā)票?

　　實務(wù)中，租賃集體土地，大多是村委會收取租金并出具收據(jù)。該收據(jù)一般情況下非往來結(jié)算票據(jù)。對于承租人來說，第一個考慮的問題就是村委會出具的收據(jù)是否可以稅前扣除?如果不能應(yīng)如何取得合規(guī)發(fā)票呢?我們逐步進(jìn)行分析。

　　第一步 企業(yè)所得稅收據(jù)入賬的情形

　　我們從企業(yè)所得稅的文件來分析，何種情形下企業(yè)取得收據(jù)可入賬。根據(jù)國家稅務(wù)總局2023年28號公告，明確以下三種情形收據(jù)可入賬：

　　(1)不屬于增值稅征稅范圍的業(yè)務(wù);

　　(2)小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù);

　　(3)對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位

　　租賃土地的業(yè)務(wù)，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，屬于增值稅征稅范圍，租賃土地金額一般較大，顯然不符合小額零星支出，是否可以滿足第三種情形呢?

　　第二步 哪些單位無需辦理稅務(wù)登記

　　根據(jù)《稅務(wù)登記管理辦法》，單位里只有國家機(jī)關(guān)可以不辦理稅務(wù)登記。

　　第三步 村委是否屬于國家機(jī)關(guān)

　　村委會不屬于國家行政機(jī)關(guān)，是一個村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。

　　結(jié)論：村委會租賃集體土地，屬于增值稅征稅范圍，村委會不屬于國家機(jī)關(guān)，但由于村委會屬于不經(jīng)常發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)的單位，可以去稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票，發(fā)票稅目為*不動產(chǎn)經(jīng)營租賃*租金的發(fā)票，征收率5%。

　　二、租賃集體土地，城鎮(zhèn)土地使用稅誰來繳納?

　　很多客戶反饋，村委會在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票的時候，會要求繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?根據(jù)城鎮(zhèn)土地稅的一般規(guī)定，實際使用土地的單位和個人為納稅人。國有土地上，承租人一般不作為實際使用人。但對于集體土地，有專門的稅收政策明確誰來繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　文件政策非常清晰，由承租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。承租人根據(jù)租賃的面積，計算應(yīng)該由其繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　三、承租人在租賃集體土地建房自用，是否需要繳納房產(chǎn)稅?房產(chǎn)計稅基礎(chǔ)如何確定?

　　最為爭議的就是房產(chǎn)稅，在實務(wù)中，企業(yè)租賃集體土地并在土地上自建房使用，期滿建筑物歸村集體所有。企業(yè)使用期間，雖然沒有房屋所有權(quán)無法辦理產(chǎn)證，但滿足可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的條件，按照房產(chǎn)稅的政策，是需要繳納房產(chǎn)稅的。自用房產(chǎn)需要按照房產(chǎn)的房產(chǎn)原值減除一定比例后的房產(chǎn)余值從價繳納房產(chǎn)稅，但是目前實務(wù)中就該情況下，土地情況是否需要計入房產(chǎn)計稅基礎(chǔ)也存在很大爭議，目前主要有以下三種觀點：

　　第一種：地的價值+建房成本

　　第二種：租金的價值+建房成本

　　第三種：建房成本

　　1)國家層面文件：

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2023〕121號）

　　2)稅務(wù)答疑

　　【河南省稅務(wù)局12366答復(fù)】

　　【內(nèi)蒙古稅務(wù)局12366答復(fù)】

　　以上兩個省份的答復(fù)，雖然因為截圖原因無法將過程一一明示，但是明確了租地建房，土地的價值是不并入房產(chǎn)稅的計稅原值，很可惜的陜西省目前沒有明確的文件也沒有明確文件答復(fù)。個人觀點，租地建房，根據(jù)現(xiàn)行的全國性稅收政策文件，從價計征房產(chǎn)稅的時候，計稅依據(jù)不包含地價。

　　但是需要注意的是，實務(wù)中還有一種情況，建造的不動產(chǎn)非簡易的倉庫，而是以村委會名義進(jìn)行報批報建，企業(yè)負(fù)擔(dān)建設(shè)成本，使用一定年限后歸還村委會的建筑物。這種情況下，也有可能被認(rèn)定為村委會將房產(chǎn)出租給企業(yè)，但是租賃費用為建設(shè)成本+土地租金，需要村集體按照二者合計除以使用年限計算出每年的租金，從租計算房產(chǎn)稅。

　　業(yè)務(wù)看似相同，但是具體細(xì)節(jié)不同，房產(chǎn)稅納稅人、計稅方法可能會不同，不同稅務(wù)主管人員理解不同界定也會不同。而企業(yè)與村委會合作過程中，往往處于被動地位，即使被認(rèn)定為是村委會從租計征，大概率也是由企業(yè)負(fù)擔(dān)實際稅款，還會面臨無法稅前扣除的棘手問題。