變更房產(chǎn)登記名稱需要繳納契稅嗎？

　　我公司為M省N市的一家餐飲公司，經(jīng)營場所為一棟700余平方米的樓房，因城市改造、企業(yè)改制等歷史原因，該棟樓房逐漸拆分為三個部分，并分別辦理了房屋所有權證，房屋所有權人均為“N市XX面食店有限公司”。因經(jīng)營需要，2023年12月，我公司工商登記名稱由“N市XX面食店有限公司”變更為“N市面食店有限公司”。2023年底，公司新建的最后一部分房產(chǎn)得到當?shù)卣_認后，便辦理了不動產(chǎn)權證，產(chǎn)權歸屬為“N市面食店有限公司”。最近，為保證公司名下房屋產(chǎn)權名稱一致，我們準備將原有的三個房屋產(chǎn)權證，統(tǒng)一更名為“N市面食店有限公司”。請問，在這種情況下，我公司是否需要繳納契稅?

　　讀者：陳先生

　　一棟樓房因城市改造、企業(yè)改制、擴建等原因，先后擁有4個所有權證書，的確有一點兒復雜。但是，從記者采訪的情況看，只要搞清楚問題的本質，這個問題其實并不復雜。根據(jù)契稅法，陳先生公司的房屋權屬是否發(fā)生變化，為是否繳納契稅的關鍵。

　　契稅法明確，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規(guī)定繳納契稅。所謂土地、房屋權屬變化，具體指三種情形：一是土地使用權出讓;二是土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換;三是房屋買賣、贈與、互換。其中，土地使用權轉讓不包括土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉移。以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規(guī)定征收契稅。

　　信永中和稅務師事務所合伙人鄒勝表示，如果“N市XX面食店有限公司”變更為“N市面食店有限公司”的過程中不涉及改制重組、股權轉讓等其他所有權轉讓形式，那么，由此帶來的不動產(chǎn)權證的權利人名稱變更，是基于企業(yè)法律形式的簡單改變，即不存在土地、房屋的權屬轉移，不需要繳納契稅。

　　“企業(yè)在一些特定情況下，還可以享受免征契稅優(yōu)惠。”國家稅務總局湖南省稅務局財產(chǎn)和行為稅處副處長吳昌建分析，根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2023年第17號，以下簡稱“17號公告”)，企業(yè)改制中，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制(變更)后的公司中所持股權(股份)比例超過75%，且改制(變更)后公司承繼原企業(yè)權利、義務的，對改制(變更)后公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。再如，在股權(股份)轉讓中，單位、個人承受公司股權(股份)，公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。

　　結合陳先生反映的情況看，如果“N市XX面食店有限公司”變更為“N市面食店有限公司”的過程中，涉及改制重組、股權轉讓等其他所有權轉讓形式，同時不滿足17號公告的規(guī)定，那么企業(yè)需要繳納契稅。反之，如果沒有涉及所有權的變化，無須繳納契稅。

　　進一步講，如果陳先生公司于2023年12月完成工商登記信息變更后，及時辦理不動產(chǎn)權登記變更，就不會存在后續(xù)的涉稅疑問。

　　契稅法明確，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前，申報繳納契稅。實務中，一些企業(yè)對此重視不夠，往往遇到涉稅問題了才想起房屋權屬變更登記。還有一些企業(yè)在“先改制重組、后股權轉讓”的聯(lián)動交易中，未及時享受契稅減免優(yōu)惠，很容易產(chǎn)生稅務風險。

　　鄒勝提醒，準備處理不動產(chǎn)的納稅人和準備變更不動產(chǎn)權屬登記的納稅人，應高度重視相關的涉稅問題，提前了解相關的稅收政策，在有效防范稅務風險的同時，及時享受稅收優(yōu)惠。

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　　來源：中國稅務報 2023年03月03日 版次：06 作者：闞歆旸