什么是樓面價(jià)？一文教你計(jì)算樓面價(jià)

在拍賣住宅用地時(shí)，我們經(jīng)常提到一個(gè)詞：樓面價(jià)。很多人不太了解樓面價(jià)，當(dāng)我們提到樓面價(jià)很高時(shí)，會(huì)嗤之以鼻：突然建造20或30層，無論樓面價(jià)有多高，分?jǐn)偟矫繉又挥袔装僭科椒矫?，哪里算高？這是一個(gè)不懂樓面價(jià)的笑話。今天我們將討論什么是樓面價(jià)，如何計(jì)算樓面價(jià)。

　　在拍賣住宅用地時(shí)，我們經(jīng)常提到一個(gè)詞：樓面價(jià)。很多人不太了解樓面價(jià)，當(dāng)我們提到樓面價(jià)很高時(shí)，會(huì)嗤之以鼻：突然建造20或30層，無論樓面價(jià)有多高，攤位到每層只有幾百元每平方米，哪里算高?這是一個(gè)不懂樓面價(jià)的笑話。今天我們將討論什么是樓面價(jià)，如何計(jì)算樓面價(jià)。

　　樓面價(jià)，是開發(fā)商拿地時(shí)，每平方米商品房的土地價(jià)格，也就是我們常說商品房的土地成本。

　　舉例：一個(gè)小區(qū)，開發(fā)商拿地花了15億，建造的可銷售的商品房的總建筑面積是15萬平方米，那么樓面價(jià)就是150000÷15=1萬元/平方米。

　　可是開發(fā)商拿地時(shí)，還沒有進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，也沒有顯示可銷售的建筑面積，樓面價(jià)是怎么計(jì)算的呢?

　　我們先回顧一下一個(gè)名詞—容積率。容積率就是一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比值。容積率確定，占地面積確定，地上建筑面積就確定了。而地上建筑面積，基本就是開發(fā)商的可銷售面積了。比如，一塊地占地面積20萬平方米，容積率是2.那么這塊地上建造的可銷售的房屋的建筑面積就是20*2=40萬平方米?？梢姡^(qū)的可銷售的建筑面積，和小區(qū)內(nèi)房屋的樓層數(shù)沒有關(guān)系。只不過樓層高，每棟樓的面積大，小區(qū)的樓棟數(shù)就少。反之，樓層低，每棟樓的面積小，樓棟數(shù)就多。按照上面舉的例子，小區(qū)每層建筑面積800平方米。蓋10層的房子，每棟8000平方米，需要400000÷8000=50棟樓;蓋25層的房子，每棟20000平方米，只需要400000÷20000=20棟樓。

　　所以懂得了容積率，那么計(jì)算樓面價(jià)就簡單了。計(jì)算樓面價(jià)，先根據(jù)占地面積和容積率，計(jì)算出可銷售面積;再用總地價(jià)除以可銷售面積，就是樓面價(jià)了。

　　這里，有幾點(diǎn)說明一下：

　　1、 一般我們說的土地價(jià)格，是以畝為單位，比如每畝1500萬，換算關(guān)系是這樣的：1公頃=1萬平方米=15畝。每畝1500萬，換算成平方米就是1500×15=22500元/平方米。再除以容積率就是樓面價(jià)了。

　　2、 有些地方有些地塊，地價(jià)是限總價(jià)的：當(dāng)達(dá)到限制總價(jià)以后，競爭配套安置房或者人才公寓，建成以后無償提供給 *** 。這時(shí)候的樓面價(jià)是失真的，并不能完整反映開發(fā)商的土地成本。

　　3、 還有的地塊，特別是商住地塊，會(huì)有一定比例的商業(yè)，要求開發(fā)商自持，這時(shí)候的樓面價(jià)也是失真的，也不能完整反映開發(fā)商的土地成本。

　　總之，作為開發(fā)商征地的成本，樓面價(jià)能在一定程度上決定商品房的最終銷售價(jià)格，是我們預(yù)測商品房價(jià)格的重要參考指標(biāo)。