財(cái)稅[2009]128號(hào)解讀：房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題

????? ?一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房屋功能的完善，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題亟需明確
　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房屋功能的完善，出現(xiàn)了一些新的設(shè)備和設(shè)施。為了完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局最近下發(fā)財(cái)稅[2009]128號(hào) 關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知，就融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅、地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題進(jìn)行明確。無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅；產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　對(duì)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題，通知明確，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　對(duì)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題，通知規(guī)定，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　二、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局明確了4項(xiàng)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策
　　《通知》明確了無租使用其他單位房產(chǎn)、出典房產(chǎn)、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策以及地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅政策。
　　1、無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
　　根據(jù)財(cái)稅部門原有的相關(guān)規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的，房產(chǎn)稅由使用人代繳納，但對(duì)這種情況下房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是按租金還是房產(chǎn)余值沒有明確規(guī)定。為統(tǒng)一稅收政策，對(duì)無租使用房產(chǎn)應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　2、產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
　　根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例，房產(chǎn)出典的，房產(chǎn)稅由承典人繳納，但對(duì)出典房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)并沒有明確。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅有從租和從價(jià)兩種計(jì)稅依據(jù)，由于出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計(jì)征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。

　　3、融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
　　合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。按原規(guī)定，融資租賃房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，納稅人由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自定。據(jù)了解，大部分地區(qū)都規(guī)定由承租人繳納，也有少數(shù)地區(qū)規(guī)定由出租人繳納，這種政策執(zhí)行當(dāng)中的不一致不利于稅收公平，也不利于稅制規(guī)范，應(yīng)統(tǒng)一予以明確。實(shí)際上，房產(chǎn)融資租賃是承租人分期付款購(gòu)買房產(chǎn)的一種形式，出租人提供的只是金融信貸服務(wù)，因此房產(chǎn)融資租賃期間的納稅人應(yīng)為房產(chǎn)承租人。

　　4、對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和技術(shù)的進(jìn)步，單獨(dú)建造的地下建筑逐漸增多。對(duì)地下建筑，現(xiàn)行政策已經(jīng)明確應(yīng)征收房產(chǎn)稅，但對(duì)其用地，沒有明確是否征城鎮(zhèn)土地使用稅，這造成了一定的政策空白。《物權(quán)法》明確規(guī)定，地下土地使用權(quán)和地上土地使用權(quán)同屬物權(quán)。單獨(dú)建造的地下建筑用地，同樣屬于占地行為，應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，征稅面積按土地使用權(quán)證記載面積為準(zhǔn)，沒有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)證上沒有標(biāo)明用地面積的，應(yīng)以建筑物投影面積為準(zhǔn)。同時(shí)，考慮到地下空間的開發(fā)有利于土地的節(jié)約利用，相比地上空間，其開發(fā)、利用成本也較高，因此對(duì)地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，宜給予一定的稅收優(yōu)惠。

　　《通知》規(guī)定自2009年12月1日起執(zhí)行。