地價款并入房產(chǎn)原值繳房產(chǎn)稅需區(qū)別容積率

　　某食品公司成立于2007年11月1日，為獨立核算的有限責(zé)任公司，主營蜜餞、罐頭（畜禽水產(chǎn)罐頭、果蔬罐頭）研發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營及銷售。2012年10月6日，稅務(wù)稽查人員到該企業(yè)進(jìn)行納稅檢查時，提出企業(yè)未將支付的地價款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，對此企業(yè)財務(wù)人員非常不解。
　　
　　原來，該企業(yè)為擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，2010年新征用土地7萬平方米，支付土地轉(zhuǎn)讓價款1260萬元，每平方米平均地價180元。取得土地時，企業(yè)賬務(wù)處理為“借：無形資產(chǎn)1260萬元；貸：銀行存款1260萬元?！逼髽I(yè)在該宗土地上建造廠房、辦公樓，建筑面積16萬平方米，建筑成本17600萬元。2011年5月達(dá)到使用狀態(tài)并竣工決算轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。企業(yè)賬務(wù)處理為“借：固定資產(chǎn)17600萬元；貸：在建工程17600萬元”。企業(yè)從2011年6月開始按照17600萬元稅基繳納2011年房產(chǎn)稅，即17600×70%×1.2%÷12×7＝86.24（萬元）。
　　
　　土地價款是否要繳納房產(chǎn)稅呢？《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）對土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問題進(jìn)行了明確。該文件第三條明確了將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題。對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
　　
　　按照財稅[2010]121號文件規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將支付的地價款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)新建工業(yè)園區(qū)的宗地容積率為建筑面積16萬平方米÷土地面積7萬平方米＝2.29。因該容積率大于0.5，故應(yīng)將支付的全部地價款納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。所以企業(yè)應(yīng)繳納2011年度房產(chǎn)稅（1260＋17600）×70%×1.2%÷12×7＝92.414（萬元），企業(yè)應(yīng)補繳稅款92.414－86.24＝6.174（萬元）。
　　
　　如果食品公司在該地塊上建造廠房、辦公樓的建筑面積3萬平方米，那么容積率為3萬平方米÷土地面積7萬平方米＝0.43，小于0.5，則應(yīng)計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅的地價款為3×2×180＝1080（萬元），企業(yè)應(yīng)補繳房產(chǎn)稅為1080×70%×1.2%÷12×7＝5.292（萬元）。
　　
　　對企業(yè)未申報少繳稅款的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅收征收管理法第六十三條靠前款之規(guī)定，對該公司未申報少繳稅款的行為定性為偷稅，并處以少繳稅款50%的罰款。同時，根據(jù)稅收征收管理法第三十二條之規(guī)定，對該企業(yè)少繳的房產(chǎn)稅自滯納之日起至稅款實際繳納入庫之日止，按日加收萬分之五的滯納金。
　　
　　為此，我們提醒廣大納稅人，對新征用土地建設(shè)廠房或者辦公樓的行為，在計算繳納房產(chǎn)稅時，千萬要注意應(yīng)區(qū)別不同的容積率，將不同的地價款并入房產(chǎn)原值納稅，以免造成不必要的損失。