房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅典型實(shí)務(wù)問(wèn)答

　　城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講雖然是小稅種，但該稅種稅企爭(zhēng)議較多。典型問(wèn)題集中在起止時(shí)間如何確定和稅收優(yōu)惠政策把握兩個(gè)方面。為此，智慧源針對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行梳理，形成如下問(wèn)題問(wèn)答，希望對(duì)您有所幫助。

　　一、城鎮(zhèn)土地使用稅起止時(shí)間如何確定？

　?。ㄒ唬╆P(guān)于起止時(shí)間稅法是怎么規(guī)定的？

　　1、開(kāi)始時(shí)間的規(guī)定

　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條規(guī)定，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　2、截止時(shí)間的規(guī)定

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。”

　?。ǘ?shí)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答

　　1、未取得土地使用證情況下交不交稅？

　　答：不論是否取得土地使用證，若屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)按稅法規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　相關(guān)依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條靠前款規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽定的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

　　2、土地儲(chǔ)備中心在合同的約定時(shí)間不能交付土地，怎么辦？

　　答：（1）提前做好稅收籌劃，在與當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，就考慮到當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心無(wú)法交付土地的客觀實(shí)踐情況，在當(dāng)時(shí)的土地轉(zhuǎn)讓合同中寫(xiě)清楚預(yù)計(jì)***能夠提供土地交付使用的時(shí)間，就可以規(guī)避當(dāng)?shù)囟悇?wù)稽查局作出的以上補(bǔ)稅、罰款和繳納滯納金的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?）如果簽訂合同時(shí)沒(méi)有考慮到土地儲(chǔ)備中心不能按時(shí)交付使用情況，在土地儲(chǔ)備中心不能再約定時(shí)間交付土地時(shí)，爭(zhēng)取與當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確預(yù)計(jì)***能夠提供土地交付使用時(shí)間，也可以規(guī)避當(dāng)?shù)囟悇?wù)稽查局作出的以上補(bǔ)稅、罰款和繳納滯納金的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、土地交付后，因資金問(wèn)題等原因項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)，土地閑置期間是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：因企業(yè)自身原因?qū)е碌摹巴恋匚词褂谩保粘＠U納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　4、城鎮(zhèn)土地使用稅的截止時(shí)間具體如何確定，是以簽訂銷(xiāo)售合同日期、交房日期、還是辦理產(chǎn)權(quán)證的日期？

　　答：因?yàn)樨?cái)稅[2008]152號(hào)文件給定的判定標(biāo)準(zhǔn)是“因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”，導(dǎo)致各地的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按預(yù)售（銷(xiāo)售）合同日期的，例如廣州；有按交房日期的，例如西安；有按辦理產(chǎn)權(quán)證日期的，例如河南。

　　從各地規(guī)定來(lái)看，以取得預(yù)售許可證作為土地使用稅交納截止時(shí)間對(duì)企業(yè)是最為有利的，但這種方式本質(zhì)上土地的權(quán)利實(shí)務(wù)狀態(tài)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移；以交房作為截止時(shí)間，從權(quán)利實(shí)物狀態(tài)方面比較符合財(cái)稅[2008]152號(hào)文件精神；以辦理產(chǎn)權(quán)證為交房時(shí)間，由于實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間滯后，因此實(shí)際上延遲了土地使用稅交納的截止時(shí)間。

　　實(shí)務(wù)中，如果當(dāng)?shù)赜忻鞔_的政策，以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)，如果當(dāng)?shù)責(zé)o明確政策，建議與主管局溝通，以交房時(shí)間作為土地使用稅交納的截止時(shí)間。

　　二、關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠政策的問(wèn)題問(wèn)答

　　1、公共綠化用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅地字[1989]140號(hào)）文件的規(guī)定,對(duì)企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會(huì)開(kāi)放的公園用地，暫免征收土地使用稅。

　　2、土地使用權(quán)證上注明的用途是瞻仰景觀休閑用地，是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）文件的規(guī)定，瞻仰景觀休閑用地需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房部分能否免繳土地使用稅？

　　答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）文件的規(guī)定，（二）對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照***規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供***部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　4、企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地按規(guī)定免征了城鎮(zhèn)土地使用稅，是否有政策變化？

　　答：根據(jù)《財(cái)政部?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)范圍內(nèi)荒山、林地、湖泊等占地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2014]1號(hào)）規(guī)定：“對(duì)已按規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的企業(yè)范圍內(nèi)荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按應(yīng)納稅額減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅；自2016年1月1日起，全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。”