房地產(chǎn)和建筑企業(yè)支付青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的涉稅風(fēng)險控制

?? 目前，在建設(shè)過程當(dāng)中，往往會發(fā)生建筑企業(yè)或房地產(chǎn)公司支付給農(nóng)戶的青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的問題，關(guān)于房地產(chǎn)和建筑企業(yè)向農(nóng)民或相關(guān)單位支付青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是否應(yīng)當(dāng)代扣代繳個人所得稅？支付以上三項費用只有收據(jù)，能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？是否要當(dāng)?shù)蕉悇?wù)部門補***入賬呢？應(yīng)這些問題確實困惑不少稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法人員、企業(yè)的財務(wù)部經(jīng)理和財務(wù)人員，筆者在此就房地產(chǎn)和建筑企業(yè)支付青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的涉稅風(fēng)險進行分析，并提供應(yīng)對策略，供有關(guān)人員進行參考。

? （一）涉稅風(fēng)險分析
?? 房地產(chǎn)和建筑企業(yè)支付青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款涉到以下稅收風(fēng)險
?? 1、支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是否要扣繳個人所得稅處理。
?? 從稅收執(zhí)法的實踐來看，有個別的地方稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)和建筑企業(yè)支付給農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款時，代扣代繳個人所得稅。其理由是《中華人民共和國個人所得稅法》（中華人民共和國主席令第48號）靠前條的規(guī)定：“在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的個人，從中國境內(nèi)和境外取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個人所得稅。在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人，從中國境內(nèi)取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個人所得稅?！被诖艘?guī)定，農(nóng)戶從房地產(chǎn)和建筑企業(yè)獲得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是要繳納個人所得稅。

?? 農(nóng)戶從房地產(chǎn)和建筑企業(yè)獲得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是否要繳納個人所得稅？如何不要繳納，企業(yè)進行代扣就會使企業(yè)多交稅；如果要交納，企業(yè)沒有進行代扣，企業(yè)就漏稅了，就會有稅務(wù)處罰的風(fēng)險。因此，必須要找到政策和法律依據(jù)，論證房地產(chǎn)和建筑企業(yè)支付弄戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是否要繳納個人所得稅。

?? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得青苗補償費收入征免個人所得稅的批復(fù)》（國稅函發(fā)［1995］79號）規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的職工和農(nóng)民取得的青苗補償費，屬種植業(yè)的收益范圍，同時，也屬經(jīng)濟損失的補償性收入，因此，對他們?nèi)〉玫那嗝缪a償費收入暫不征收個人所得稅?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)［1997］87號）第二條規(guī)定：“對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅”。?

?? 國稅函發(fā)［1995］79號和國稅函發(fā)國稅函發(fā)［1997］87號是國家稅務(wù)總局分別對青島地方稅務(wù)局和遼寧地方稅務(wù)局做出的批復(fù)，從法律執(zhí)行的效率來講，只針對青島和遼寧有效，對全國沒有執(zhí)行效力。但是，地方稅務(wù)局可以參照執(zhí)行，因此，可以認定該兩個文件在全國基本上可以有效力的。而且國家稅務(wù)總局2011年第2號文件已經(jīng)宣布國稅函發(fā)〔1997〕87號失效。

?? 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號）第五條規(guī)定：“個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。”《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(fù)》（國稅函[1998]428號）的規(guī)定：“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。”財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）靠前規(guī)定：“對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。”第二條規(guī)定“對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅?！?/p>

?? 國稅函[1998]428號是國家稅務(wù)總局針對深圳市地稅務(wù)局作的批復(fù)，只對深圳有效，在全國沒有執(zhí)行力。而財稅[2005]45號文件對全國有執(zhí)行力。因此，被拆遷人或被搬遷人按有關(guān)標準取得拆遷補償款或政策性搬遷收入免征個人所得稅

?? 由于拆遷問題，拆遷補償款在實踐中有時包括青苗補償費和土地補償款

?? 基于以上政策法律依據(jù)分析，房地產(chǎn)和建筑企業(yè)支付農(nóng)民青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是免個人所得稅。

??? 2、支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的營業(yè)稅風(fēng)險
??? 支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款到底要不要繳納營業(yè)稅？如果要繳納營業(yè)稅，企業(yè)沒有申報繳納，則是漏稅行為；如果不要繳納，企業(yè)申報繳納，則企業(yè)多繳納營業(yè)稅的風(fēng)險。

關(guān)于青苗補償費拆遷補償款和土地補償款是否要繳納營業(yè)稅？有些地方稅務(wù)局認為要繳納營業(yè)稅。其法律依據(jù)是《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)［1997］87號），該文件規(guī)定：“對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)———其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅?！被诖宋募?，農(nóng)戶是農(nóng)村土地的家庭承包責(zé)任制的承包人，農(nóng)戶取得的青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款是要繳納營業(yè)稅的。但國稅函發(fā)［1997］87號是國家稅務(wù)總局針對遼寧省地方稅務(wù)局做的批復(fù)，文件中沒有抄送給各省稅務(wù)局，在法律上對全國沒有執(zhí)行力，只對遼寧有執(zhí)行力。再說國家稅務(wù)總局2011年第2號文件已經(jīng)宣布國稅函發(fā)〔1997〕87號失效。

??? 另外，一筆收入是不是要繳納營業(yè)稅主要看該筆收入是否構(gòu)成了營業(yè)稅的范圍，否則不需要繳納營業(yè)稅?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條規(guī)定，支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的**為合法有效憑證?；诖艘?guī)定，一筆收入如果是營業(yè)收入就要繳納營業(yè)稅，但農(nóng)戶取得的青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款不具有經(jīng)營性質(zhì)，不屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。

??? 《土地管理法》（2004年8月25日修訂）第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！保罢魇崭氐难a償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費?！?/p>

??? 《物權(quán)法》（2007年3月16日公布）第四十二條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！薄罢魇諉挝?、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！薄冻鞘蟹课莶疬w管理條例》（2001年6月6日公布）第四條：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置。”再說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)用地只能通過“出讓”的方式取得。而國家出讓的土地，一種是國家通過收儲方式取得的國有土地；一種是通過征收的方式取得的集體土地。無論收儲還是征收都是一種國家行為。因此，在收儲或者征收過程中支付的所有資金，都應(yīng)屬于補償性款項。對于被拆遷者來講，都不屬于營業(yè)性收入。

??? 同時《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函［2008］277號）規(guī)定：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民***收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為***財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)［1993］149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！薄稜I業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的通知（國稅發(fā)［1993］149號）第八條第二款規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅?！?/p>

??? 因此，支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款不屬于營業(yè)稅征收范圍，就不需要繳納營業(yè)稅。

?? 3、支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的企業(yè)所得稅風(fēng)險
?? 支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的企業(yè)所得稅風(fēng)險，主要體現(xiàn)在這些費用能否在企業(yè)所得稅前進行扣除？這涉及二方面：一是房地產(chǎn)和建筑企業(yè)支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款要不要索取**入賬？某一行為（項目）是否應(yīng)當(dāng)開具**的關(guān)鍵是界定該行為是否屬于應(yīng)稅行為，或者說是否屬于經(jīng)營性項目?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條規(guī)定，支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的**為合法有效憑證。農(nóng)戶取得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款根據(jù)以上分析，不具有經(jīng)營性質(zhì)，不屬于應(yīng)稅行為。《中華人民共和國**管理辦法(國務(wù)院令第587號)》第十九條規(guī)定：“銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)向付款方開具**；特殊情況下由付款方向收款方開具**?！币虼?，支付補償費的公司和農(nóng)戶都無須申請開具地方稅務(wù)**。二是支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款能否在企業(yè)所得稅前扣除。能否在稅前扣除？根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定，一項支出能否在稅前扣除，必須滿足兩個條件：靠前，該支出必須與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，第二，必須有合法的憑證。因此，支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款可以在企業(yè)所得稅前扣除。

??? 不過拆遷補償款的企業(yè)所得稅處理必須依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）的規(guī)定，按照以下規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理：靠前，企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。第二，企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。第三，企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

?? （二）涉稅風(fēng)險控制
??? 基于以上涉稅風(fēng)險分析，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)支付農(nóng)戶青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的稅收風(fēng)險應(yīng)采用以下控制方法。
??? 靠前、企業(yè)必須與獲得苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的農(nóng)戶或相關(guān)的企業(yè)簽定補償合同，在合同中必須按照國家相關(guān)補償規(guī)定，明確載明補償標準。

??? 第二、如果青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的獲得者是個人必須要收集個人***復(fù)印件，接受補償?shù)膫€人必須在其***復(fù)印件上簽字。

??? 第三、獲得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款者必須支付人提供收據(jù)。

??? 第四，如果涉及到***拆遷的，則需要收集當(dāng)?shù)?**的***拆遷公告或文件。

??? ——財政部財政科學(xué)研究所 經(jīng)濟學(xué)博士肖太壽