城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算及繳納

　　我公司是外貿(mào)企業(yè)，擁有某辦公樓644平方米(建筑面積)，該樓每層建筑面積1288平方米，共計(jì)16層。該樓占地面積6000平方米，土地面積是共用的，未標(biāo)我公司占多少。請問在這種情況下，土地使用稅怎么繳納?

　　——北京某外貿(mào)公司財(cái)務(wù)部

　　答：根據(jù)修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》及《北京市實(shí)施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉辦法》精神，介紹如下：

　　一、納稅義務(wù)人

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是征稅范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位;所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

　　國家對土地使用稅的納稅人，根據(jù)用地者的不同情況分別確定為：

　　1.土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人繳納;

　　2.擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納;

　　3.土地使用權(quán)未確認(rèn)和權(quán)屬***未解決的，由實(shí)際使用人繳納;

　　4.土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納。

　　土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納了土地出讓金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　二、征稅范圍

　　北京市土地使用稅的征稅范圍為北京市城區(qū)、近郊區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)郊區(qū)的區(qū)、縣***所在地(縣城)和建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。城區(qū)、近郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)里的范圍，均以北京市人民***確定的行政區(qū)劃為依據(jù)。

　　三、課稅對象

　　土地使用稅的課稅對象是稅法規(guī)定的征稅范圍內(nèi)的應(yīng)稅土地，根據(jù)土地使用稅暫行條例規(guī)定，凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是土地使用稅的課稅對象。

　　四、計(jì)稅依據(jù)

　　土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。納稅人實(shí)際占用的面積，是指市人民***確定的單位組織測定的土地面積。具體按下列辦法確定：

　　1.凡由市人民***確定的單位組織測定的土地面積的，以測定的土地面積為準(zhǔn);

　　2.未經(jīng)組織測定，但納稅人持有***部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);

　　3.尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，待核發(fā)土地使用證書后再作調(diào)整。

　　五、土地等級(jí)及使用稅額

　　根據(jù)北京市政建設(shè)、狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，北京市城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)分為六級(jí)，自2007年1月1日起每平方米各級(jí)土地稅標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地30元;二級(jí)土地24元;三級(jí)土地18元;四級(jí)土地12元;五級(jí)土地3元;六級(jí)土地1.5元。

　　六、計(jì)算方法

　　計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)次應(yīng)稅土地面積×該級(jí)次土地單位稅額)

　　例如：某公司實(shí)際使用土地面積二級(jí)土地642平方米、三級(jí)土地584平方米，根據(jù)北京市計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)納土地使用稅為：

　　年應(yīng)納稅額=642×24+584×18=25920(元)

　　如果屬于高層建筑并多家共用一宗土地，每一產(chǎn)權(quán)者應(yīng)繳納的土地使用稅應(yīng)按擁有建筑面積占總建筑面積比例計(jì)算。

　　計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=∑(應(yīng)稅土地面積×該級(jí)次土地單位稅額)×某納稅人使用建筑面積/該宗地總建筑面積

　　以你公司為例，假定你公司擁有的樓房占用的土地屬于三級(jí)18元/平方米，你公司應(yīng)繳納土地使用稅為：

　　年應(yīng)納稅額=(6000×18)×644/1288×16=108000×0.0312=3369.6(元)

　　在計(jì)算土地使用稅時(shí)如果一宗地涉及兩個(gè)等級(jí)范圍，則從高征收;道路兩側(cè)涉及兩個(gè)級(jí)次的宗地，則從高征收。

　　七、納稅地點(diǎn)

　　納稅人應(yīng)在獨(dú)立核算單位的所在地(個(gè)人應(yīng)在土地所在地)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地使用稅。外地在京單位不論是否獨(dú)立核算，應(yīng)一律向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地使用稅。

　　八、納稅期限

　　土地使用稅的納稅期限為每年4、10月的前15日內(nèi)。

　　1.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)算房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　2.購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　3.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。