北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告

北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告

北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號 2013-8-26

　　為加強我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，現(xiàn)就明確土地增值稅有關(guān)問題公告如下：

　　 一、納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。

　　【徐賀點評：原來北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通住宅認定是按照“北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》通知（京地稅地[2008]92號）”的規(guī)定執(zhí)行，與新政策的主要區(qū)別在于，原來的政策普通住宅是按照整棟樓來算計算的，即是按照平均指標來計算的，如果整棟樓每套的平均指標達到了普標的標準，則整棟樓都按照普通住宅來處理，如果整棟樓中有大戶型的也有小戶型的，則經(jīng)過中和平均整棟樓都可以作為普通住宅享受優(yōu)惠。新政策改變了普標的計算方式，改成了按套計算，單套住宅達到條件就可認定為普通標準住宅享受優(yōu)惠，滿足一套那么這套就能適用優(yōu)惠政策，那么一棟樓中的大戶型的則無法滿足普通住宅的標準了，只能是小戶型的能滿足普通住宅標準享受優(yōu)惠了。相比之下，新政策可能會讓很多房地產(chǎn)企業(yè)多繳納一些土地增值稅。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)可能會在9月份集中進行清算來適用老政策，打個時間差。到了10月份之后再清算，則可能要多交土地增值稅了，大戶型的要交稅了。】

　　二、納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）靠前條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）靠前條的規(guī)定，區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

　　三、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房**證明的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地[2006]456號）第三條同時廢止。

本公告自2013年10月1日起施行。

特此公告。

關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀

　　為加強我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》（2013年第8號），現(xiàn)解讀如下：

　　一、公告施行后，我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認?

　　答：納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。

　　二、土地增值稅普通住宅審核確認工作的政策銜接是如何規(guī)定的?

　　答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，應(yīng)如何計稅?

　　答：納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，按照財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，應(yīng)區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

　　四、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房**證明的，應(yīng)如何計稅?

　　答：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，為解決此問題，同時根據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，此次我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進行了調(diào)整。

　　公告規(guī)定 “個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房**證明的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同(網(wǎng)上)簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。

　　對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，仍按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號)第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。

　　公告規(guī)定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地[2006]456號）中第三條“對既不能夠提供購房**證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅”的規(guī)定廢止。