財(cái)稅[2016]140號文有關(guān)房地產(chǎn)事項(xiàng)：冷靜學(xué)習(xí)140號七八條

今天被《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財(cái)稅[2016]140號文刷屏了，紛紛以“利好！重大利好！房地產(chǎn)重大利好！”在朋友圈內(nèi)傳開，于是，本人冷靜地學(xué)習(xí)了140號七八條，與大家一起探討。

一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除

（一）直接向***部門支付拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財(cái)稅[2016]140號第七條：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）靠前條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向***部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向***部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

分析：

1、明確了36號文中“向***部門支付的土地價(jià)款”的土地價(jià)款組成，主要包含四個(gè)部分：

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)用——***征地和拆遷發(fā)生的成本費(fèi)用；

（2）土地前期開發(fā)費(fèi)用——***一級開發(fā)成本，九通一平、規(guī)劃、勘察等前期開發(fā)費(fèi)用；

（3）土地出讓收益——***取得的土地出讓收益；

（4）“等”——等字又給了大家想象的空間，個(gè)人認(rèn)為：應(yīng)該是***為出讓該地塊發(fā)生的市政建設(shè)配套費(fèi)等前述未提及的其他成本，或者是稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他費(fèi)用。

2、土地價(jià)款支付：受讓方直接向***支付土地價(jià)款；

3、合同約定：《土地出讓合同》中注明的土地價(jià)款的組成；

4、有效憑證：應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

（二）向其他單位或個(gè)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

分析：

1、36號文中沒有考慮到房地產(chǎn)公司可能支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的問題，本文的完善非常及時(shí)；取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。

2、實(shí)務(wù)操作建議：

（1）支付對象：其他單位或個(gè)人；

（2）拆遷協(xié)議：可以公證、拆遷辦備案；

（3）拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)按照拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，有評估報(bào)告、拆遷辦結(jié)算證明；

（4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付憑證：收條、收據(jù)、銀行回單、簽收單據(jù)等；

（5）其他證明材料：商談紀(jì)要、會議紀(jì)要、民事裁定書、法院判決書等。

二、關(guān)于項(xiàng)目公司拿地的規(guī)定

（一）項(xiàng)目公司常規(guī)拿地模式

1、拿地模式

①“股東方”通過掛拍方式取得開發(fā)用地，并支付土地款。國土局開具的土地出讓金財(cái)政收據(jù)給“股東方”。

②“股東方”按照拍地申請書的要求成立“項(xiàng)目公司”，與國土局簽訂補(bǔ)充協(xié)議,將土地更名到“項(xiàng)目公司”名下，原土地出讓金財(cái)政收據(jù)由國土局手工將**抬頭更正為“項(xiàng)目公司”，并加蓋公章；A公司將更名后的收據(jù)交給“項(xiàng)目公司”入賬。

③“項(xiàng)目公司”辦理土地更名手續(xù)，取得土地使用權(quán)證。

2、營改增后比較糾結(jié)的兩個(gè)問題：

①土地由“股東方”變更到“項(xiàng)目公司”名下，是否屬于轉(zhuǎn)讓？

——140號文明示了，不屬于轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向***部門支付的土地價(jià)款。

②“項(xiàng)目公司”取得的“股東方”轉(zhuǎn)交來的土地款據(jù)，抬頭不一致，否可以抵扣？

——140號文沒有明確，看來還是需要與國土局協(xié)調(diào)了，140號文以前，大多數(shù)國稅部門是默認(rèn)的，不知后事如何。

（二）財(cái)稅[2016]140號文件第八條規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向***部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向***部門支付的土地價(jià)款。

分析：注意同時(shí)符合的條件。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、***部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

分析：承認(rèn)三方簽訂變更協(xié)議的有效性，不認(rèn)為是土地轉(zhuǎn)讓。

2、***部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

分析：強(qiáng)調(diào)了土地用途、規(guī)劃、價(jià)款總額不變，也就是在土地更名沒有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益。

3、項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

分析：看到這一點(diǎn)，也許大家就笑不起來了：

（1）變名前后的公司是全部控股關(guān)系，即100%控股，這點(diǎn)比較嚴(yán)格。

（2）先拿地再合作的模式要小心了，拿了地找第三方合作，就可能存在不能扣除土地款的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）這個(gè)全部股權(quán)，并沒有明確控股時(shí)點(diǎn)，一般可以扣除土地的時(shí)點(diǎn)是在開發(fā)項(xiàng)目交房結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，那么也就是這個(gè)時(shí)點(diǎn)之前，就必須是一直100%控股?不知理解是否正確，好象太不可思議了。

（三）國土地資源部的有關(guān)規(guī)定

國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)〔2006〕114號) 規(guī)定: “申請人競得土地后, 擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招拍掛出讓結(jié)果, 先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》, 在競得人按約定辦理完新公司注冊登記后, 再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可以直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

三、學(xué)習(xí)體會

1、關(guān)于土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)的問題，我認(rèn)為這本就應(yīng)該在36號文中明確可以扣除，開發(fā)企業(yè)無論采用什么拿地形式，拆遷補(bǔ)償費(fèi)都直接或間接構(gòu)成了拿地成本，也就是說與取得土地相關(guān)的成本都應(yīng)該能扣除，文中的“等”說明了一切，也讓人浮想聯(lián)翩。

2、關(guān)于土地更名的問題，這也不是個(gè)新問題，開發(fā)商、國土局、稅務(wù)局三方早已配合默契，只要符合競拍申請書中明確“出資構(gòu)成、成立時(shí)間”，且更名前后的公司必須控股關(guān)系，則可在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)免費(fèi)更名一次。國土部門要求的控股并不是完全控股，如果按照140號文第八條的規(guī)定，則國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》關(guān)于更名的規(guī)定則形同虛設(shè)。

以上是本人冷靜學(xué)習(xí)的幾點(diǎn)心得，與大家一起探討。不當(dāng)之處，請各們批評指正。

（作者單位：江蘇瑞安達(dá)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）

【“全部持有”是時(shí)點(diǎn)條件還是時(shí)段條件?
　　實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地，交由項(xiàng)目公司開發(fā)的情形比較普遍。
　　土地出讓金收據(jù)開具給房地產(chǎn)開發(fā)母公司后，項(xiàng)目子公司如果要在確認(rèn)銷售額時(shí)扣除土地價(jià)款，須滿足《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號)規(guī)定的三個(gè)條件。其中一個(gè)條件就是：項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。中梁地產(chǎn)稅務(wù)總監(jiān)陸志軍提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一時(shí)點(diǎn)滿足即可，還是須在項(xiàng)目全周期滿足?
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目因融資及合作開發(fā)商的需要，常常會在拍到土地后，以老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或直接引進(jìn)新股東的方式，增資擴(kuò)股。實(shí)踐中，要求企業(yè)在整個(gè)開發(fā)周期維持股權(quán)結(jié)構(gòu)不變，比較困難。對此，中國大企業(yè)稅收研究所副所長魏斌分析，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會出現(xiàn)這類疑難問題，主要還是因?yàn)椴煌貐^(qū)的政策執(zhí)行口徑存在差異。
　　安徽省稅務(wù)局貨勞處干部劉毅在工作中接觸過不少此類問題。他表示，對于這類“疑難雜癥”，企業(yè)可以從紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)與財(cái)稅的法間差異中跳出來，變通看待和解決。例如，盡早成立項(xiàng)目子公司，對競拍保證金之后余款的支付和財(cái)政票據(jù)的取得進(jìn)行相應(yīng)約定，將解決問題的端口“環(huán)節(jié)前置”。同時(shí)，建議企業(yè)積極與***相關(guān)部門進(jìn)行溝通，形成良性互動，為后續(xù)企業(yè)按規(guī)定扣除向***部門支付的土地價(jià)款，準(zhǔn)備充分、合法的憑證和依據(jù)?！?/p>