土地使用稅稅納稅義務發(fā)生時間的判定

　　風險提示：

　　企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權，未按稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間計算繳納土地使用稅。

　　核查建議：

　　核查企業(yè)取得的土地使用證等權屬資料證明，根據(jù)權屬資料所載時間，查看相應應稅面積是否在規(guī)定時間內(nèi)繳納土地使用稅。

　　政策依據(jù)：

　　《財政部　國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）　

　　………………

　　二、關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題　

　　以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

　　國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號)第二條第四款中有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止?！?/p>

　　……………………

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間如何判定 <畢軍業(yè) 陳永山>

　　問題——

　　城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生與截止時間應如何做判定？

　　解答——

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發(fā)生時間的依據(jù)。

　　財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務。該規(guī)定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納。具體判定依據(jù)為：

　?。?）如果某納稅人將房屋或土地使用權轉(zhuǎn)讓給開發(fā)企業(yè)，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實物發(fā)生變化。

　?。?）權利發(fā)生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅[2006]186號文件規(guī)定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務。權利發(fā)生變化，主要是辦理相關手續(xù)，即《產(chǎn)權證》、《土地使用證》或“合同”、“協(xié)議”這些履行了，就是權利發(fā)生變化了。

　?。?）狀態(tài)發(fā)生變化，應該理解為是否改變原狀和實物形態(tài)。如原來的房屋是辦公樓，現(xiàn)在變成商場或經(jīng)營場所了，原來的土地是耕地，現(xiàn)在變成了撂荒地。凡是實物、權利、狀態(tài)這三項中有一項發(fā)生了改變，就應當判定，一方終止，另一方開始繳納。

　　對于納稅人取得***劃撥土地后，在沒到土地管理部門辦理手續(xù)前，如果實物狀態(tài)未發(fā)生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶的生產(chǎn)生活都沒有改變，則沒有發(fā)生納稅義務。如果房屋實施動遷，或耕地撂荒，或該土地的實際經(jīng)營管理權屬于被劃撥者所有，盡管沒到土地部門辦理手續(xù)，也應判定發(fā)生納稅義務。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務機關判定的焦點。如果從合同約定的交房時間判定，當開發(fā)商未能履約時，則應從實際交付時判定終止繳納。如果合同沒有約定交房時間，就不能以簽訂商品房銷售合同的簽訂時間判定終止納稅了，而要按房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。

　　2010年12月的文——

土地使用稅稅納稅義務發(fā)生時間的判定

來源：中國稅務報 作者：畢君業(yè) 陳永山

　　在實際工作中，無論是納稅人還是稅務機關，在判定房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生與截止時間時，經(jīng)常會出現(xiàn)觀點不一致的情況，下面結(jié)合相關文件進行解析。

　　房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間判定常見問題

　　根據(jù)《關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財稅地字[1986]第8號)的相關規(guī)定，對相關問題進行說明。

　　1.自建的房屋，自建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。這里“建成”的概念應理解為通過“在建工程”科目結(jié)轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”科目，或者實際投入使用。

　　2.委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅;在辦理驗收手續(xù)前已使用的，自使用次月起繳納房產(chǎn)稅。所謂“驗收手續(xù)”，應當是房屋質(zhì)量監(jiān)督部門出具的手續(xù)，也就是常說的“質(zhì)檢站”。

　　3.凡是在基建工地為基建工地服務的各種臨時性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　4.企業(yè)停產(chǎn)后對原有的房產(chǎn)閑置不用的，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定征免。企業(yè)撤銷后，對原有的房產(chǎn)閑置不用的，可暫不征收房產(chǎn)稅。對撤銷后，如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用的，應從使用次月起征收房產(chǎn)稅。

　　5.委托施工企業(yè)建設的房屋或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建的房屋，在辦理驗收手續(xù)前或未出售前出租的，自簽訂出租合同支付租金時間或?qū)嶋H取得租金之日起發(fā)生房產(chǎn)稅納稅義務;出借的，自出借之次月起由使用人代繳納房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。對此，國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)，財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)均有相關規(guī)定。

　　6.根據(jù)國稅發(fā)[2003]89號文件規(guī)定，納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。在實際工作中，如何判定“交付使用”或者“權屬轉(zhuǎn)移”或者取得“權屬證書”，成為納稅義務發(fā)生時間的焦點。如果在沒取得“權屬證書”前進行裝修的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱“開發(fā)商”)已將房屋(鑰匙)交給購買人，購買人并未使用的，是否屬于“交付使用”呢?對此，應該從以下三個方面加以分析。

　　A.從開發(fā)商的角度而言，簽訂了購買合同，將房屋的使用權(鑰匙)交給購買者時即為交付使用。無論購買人是否使用、是否裝修、是否辦理“權屬證書”，都應從開發(fā)商交付使用之次月起納稅。

　　B.如果購買人與開發(fā)商簽訂合同中約定了交付使用時間，應以合同約定時間為準。但由于開發(fā)商原因未能如期履行的，應以實際交付使用權(鑰匙)的時間為準。

　　C.如果購買人在確定購買房屋時委托開發(fā)商進行裝修，并統(tǒng)一結(jié)算價款，這時對購置人未發(fā)生納稅義務，待裝修完成交付使用時確定納稅義務發(fā)生。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生與截止時間判定

　　根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)規(guī)定，對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發(fā)生時間的依據(jù)。

　　財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務。該規(guī)定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納。具體判定依據(jù)為：A.如果某納稅人將房屋或土地使用權轉(zhuǎn)讓給開發(fā)企業(yè)，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實物發(fā)生變化。B.權利發(fā)生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅[2006]186號文件規(guī)定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務。權利發(fā)生變化，主要是辦理相關手續(xù)，即《產(chǎn)權證》、《土地使用證》或“合同”、“協(xié)議”這些履行了，就是權利發(fā)生變化了。C.狀態(tài)發(fā)生變化，應該理解為是否改變原狀和實物形態(tài)。如原來的房屋是辦公樓，現(xiàn)在變成商場或經(jīng)營場所了，原來的土地是耕地，現(xiàn)在變成了撂荒地。凡是實物、權利、狀態(tài)這三項中有一項發(fā)生了改變，就應當判定，一方終止，另一方開始繳納。

　　對于納稅人取得***劃撥土地后，在沒到土地管理部門辦理手續(xù)前，如果實物狀態(tài)未發(fā)生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶的生產(chǎn)生活都沒有改變，則沒有發(fā)生納稅義務。如果房屋實施動遷，或耕地撂荒，或該土地的實際經(jīng)營管理權屬于被劃撥者所有，盡管沒到土地部門辦理手續(xù)，也應判定發(fā)生納稅義務。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務機關判定的焦點。如果從合同約定的交房時間判定，當開發(fā)商未能履約時，則應從實際交付時判定終止繳納。如果合同沒有約定交房時間，就不能以簽訂商品房銷售合同的簽訂時間判定終止納稅了，而要按房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。