黑龍江省地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào) 黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告[條款修訂]

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告[條款修訂]

黑龍江省地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào) 2016-3-25

　　稅屋提示——依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局公告2018年第9號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布修改部分稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)稅務(wù)機(jī)關(guān)名稱已修訂。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（審核結(jié)論通知）》前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，于每月終了15日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。

　　二、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定問題

　　自2014年11月28日起，我省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍及以下的住房。判定時(shí)間以商品房銷售合同簽訂日期為準(zhǔn)。

　　三、關(guān)于取得銷（預(yù)）售許可證滿3年起始計(jì)算時(shí)間問題

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分次取得多個(gè)銷（預(yù)）售許可證的，“銷（預(yù)）售許可證滿3年，地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”規(guī)定中的“滿3年”，以其取得最后一個(gè)銷（預(yù)）售許可證的時(shí)間算起。

　　四、關(guān)于土地增值稅清算單位認(rèn)定問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算，以國(guó)家有關(guān)部門（以規(guī)劃部門為主，結(jié)合發(fā)改委、建設(shè)部門的相關(guān)項(xiàng)目資料）審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（分期項(xiàng)目）為單位進(jìn)行清算。

　　五、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額的歸集和分?jǐn)倖栴}

　?。ㄒ唬┛鄢?xiàng)目金額中，凡是能夠明確歸屬于某一項(xiàng)目或某一類型房地產(chǎn)所直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，要予以單獨(dú)歸集；對(duì)于共同發(fā)生、無(wú)法單獨(dú)歸集的成本和費(fèi)用，除本條第二款外，一律按各項(xiàng)目或各類型房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　?。ǘ┘{稅人成片受讓、分期開發(fā)項(xiàng)目的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額，按各期項(xiàng)目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　六、關(guān)于利用地下人防修建的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費(fèi)用支出扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下人防修建的符合條件的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費(fèi)用支出的扣除原則，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第三款規(guī)定辦理。即：凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用支出可以扣除；凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后無(wú)償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用支出可以扣除；凡建成后有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)計(jì)算收入，并可以扣除成本、費(fèi)用支出。

　　七、關(guān)于裝修支出問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對(duì)以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。對(duì)可移動(dòng)的物品（如可移動(dòng)的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計(jì)入收入，也不允許扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

　　八、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除問題

　?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

　?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

　　九、關(guān)于保障性住房土地增值稅處理問題

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，保障性住房包括符合規(guī)定條件的經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房以及城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房、國(guó)有墾區(qū)危房等改造安置住房。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）精神，對(duì)上述保障性住房可不預(yù)征土地增值稅。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合核定征收條件、被認(rèn)定為核定征收土地增值稅的，凡保障性住房銷售收入（含回遷安置視同銷售部分）能夠單獨(dú)核算，可以從核定征收計(jì)稅依據(jù)中剔除。

　　十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之外發(fā)生費(fèi)用支出的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之外發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條第二款規(guī)定的拆遷異地安置條件的允許記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除外，其他費(fèi)用支出一律不得扣除。

　　十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從***、財(cái)政等部門取得的財(cái)政補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等款項(xiàng)的處理問題

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從***、財(cái)政等部門取得的財(cái)政補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)、土地出讓金返還、稅收返還等財(cái)政補(bǔ)貼性收入，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，凡是明確相關(guān)款項(xiàng)用途的，直接沖減相關(guān)扣除項(xiàng)目金額，如土地出讓金返還沖減取得土地使用權(quán)支付的金額等；凡是沒有明確相關(guān)款項(xiàng)用途的，依次沖減取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)兩個(gè)及以上項(xiàng)目涉及分?jǐn)傆?jì)算的，比照本公告第五條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　十二、關(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理問題

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。其中對(duì)于以查賬方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用（剔除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積，加上本次轉(zhuǎn)讓時(shí)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算；對(duì)于以核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，按再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，乘以該項(xiàng)目清算審核時(shí)確定的核定征收率計(jì)算。

　　十三、關(guān)于核定征收率適用時(shí)間問題

　　對(duì)于以核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其適用的核定征收率，按地稅機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（核定征收通知）》時(shí)當(dāng)?shù)氐暮硕ㄕ魇章蕡?zhí)行。

　　本公告除第二條外，自2016年4月1日起施行。之前已清算完畢的項(xiàng)目不再調(diào)整，未清算完的項(xiàng)目一律按本公告相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！逗邶埥〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》（黑地稅函〔2010〕33號(hào)）同時(shí)廢止。

　　特此公告。

黑龍江省地方稅務(wù)局

2016年3月25日