城市房屋拆遷中拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅務(wù)處理

[案例1]A房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣方式受讓取得一塊土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓，A企業(yè)負(fù)責(zé)該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶實(shí)行貨幣補(bǔ)償，經(jīng)市場評估，A房地產(chǎn)企業(yè)按5900元/平方米向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計(jì)算。拆遷戶用取得的貨幣補(bǔ)償直接到市場購買商品房，符合條件的可以購買***建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　[解析]這是一個(gè)城市房屋拆遷中一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的貨幣補(bǔ)償案例 .被拆遷戶給予拆遷戶貨幣補(bǔ)償，拆遷戶用取得的貨幣補(bǔ)償直接到市場購買新商品房。由于其中涉及的關(guān)系比較簡單，而且又是貨幣性質(zhì)補(bǔ)償，稅務(wù)處理方法也比較明確。

　　這里，我們首先來明確以下幾個(gè)概念。

　　1、毛地出讓與凈地出讓

　　“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。

　　從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是***出讓土地時(shí)尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是***已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對簡單。

　　毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還涉及到土地使用權(quán)收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等銜接問題，同時(shí)，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)***。

　　毛地出讓的實(shí)施步驟：

　　毛地出讓，需要妥善處理好土地使用權(quán)收回、拆遷補(bǔ)償和國有土地使用權(quán)出讓的關(guān)系。一般是按照如下步驟實(shí)施的：

　　靠前，按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民***提出收回出讓地塊原國有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見等一般信息外，還要明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收回該土地的原土地使用權(quán)并公開出讓，對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償安置由受讓人按規(guī)定對原產(chǎn)權(quán)人拆遷安置實(shí)施，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權(quán)等具體內(nèi)容。市、縣人民***的批復(fù)文件同樣要明確上述內(nèi)容，并向社會公告。

　　第二，市、縣人民***批準(zhǔn)出讓后，國土資源部門按規(guī)定組織實(shí)施國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確靠前步中的相關(guān)要求。招拍掛成交后，國土資源部門在與受讓人簽訂的《成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》中都要明確：已經(jīng)市、縣人民***批準(zhǔn)收回該地塊原土地使用權(quán)，對原土地使用權(quán)人的具體補(bǔ)償安置，由受讓人按照規(guī)定對原產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置來落實(shí)，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并按規(guī)定完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權(quán)。出讓宗地中，原《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》作為拆遷補(bǔ)償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　第三，受讓人按照當(dāng)?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權(quán)證》，受讓人按規(guī)定申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

　　2、貨幣補(bǔ)償

　　根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定：貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價(jià)（指每平方米建筑面積的價(jià)格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對大于房屋建筑面積的土地使用面積也應(yīng)進(jìn)行評估，并計(jì)入貨幣補(bǔ)償金額。房地產(chǎn)市場評估單價(jià)的確定，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級別、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)。土地使用面積以土地使用權(quán)證或者其他合法土地使用憑證的記載為準(zhǔn)?！”徊疬w房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的價(jià)格、折舊年限等因素另行評估。

　　從本案例來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過毛地出讓方式取得土地的，他只有在對該地塊的被拆遷戶進(jìn)行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國有土地使用證。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補(bǔ)償作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)按開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)直接成本：

　　借：開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)
　　　　貸：銀行存款

　　后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議、支付拆遷補(bǔ)償款時(shí)被拆遷戶的***復(fù)印件以及簽名確認(rèn)資料。

　　對這一拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實(shí)進(jìn)入開發(fā)成本并在結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本時(shí)在企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)扣除。

　　由于實(shí)行的是貨幣補(bǔ)償，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償費(fèi)時(shí)不存在營業(yè)稅問題。

　　2、被拆遷戶的稅務(wù)處理問題

　　對于被拆遷戶取得貨幣補(bǔ)償涉及的主要是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的問題。

　　①營業(yè)稅：從我們上面介紹的毛地出讓的程序來看，在毛地出讓前，國土部門已經(jīng)向***申請收回該地塊的國土土地使用權(quán)，然后再進(jìn)行土地出讓拍賣。最終是由中標(biāo)單位根據(jù)土地出讓協(xié)議進(jìn)行拆遷安置和支付土地出讓金后取得該土地的國有土地使用權(quán)。所以，在拆遷單位進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，被拆遷戶的土地的使用權(quán)已經(jīng)收回國有。從本質(zhì)上來間，拆遷單位是在替***支付拆遷補(bǔ)償款：一是補(bǔ)償***收回國有土地使用權(quán)給予被拆遷戶的補(bǔ)償；二是由于國有土地使用權(quán)已經(jīng)收回，根據(jù)房隨地走的基本原則，對被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補(bǔ)償。所以，被拆遷戶取得的貨幣化拆遷補(bǔ)償同納稅人正常轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房屋是不一樣的，不應(yīng)該征收營業(yè)稅。這一問題粵地稅函[1999]295有過明確表述。

　　②個(gè)人所得稅 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅[2006]45號文：對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

　?、燮髽I(yè)所得稅 如果是屬于政策性搬遷，企業(yè)所得稅的處理應(yīng)根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》財(cái)稅[2007]61號文的規(guī)定處理：

　　企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)?**城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從***取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

　?。ㄒ唬┌徇w企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

　?。ǘ┢髽I(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項(xiàng)目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

　?。ㄈ┌徇w企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　?。ㄋ模┌徇w企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

　?。ㄎ澹┌徇w企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

　　對于非政策性搬遷收入，企業(yè)拆遷補(bǔ)償收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　[案例2]A房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè)30萬平方的安置房用于和被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說明，我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例。該被拆遷戶B（個(gè)人）原有房屋的建筑面積為65平方米。經(jīng)市拆遷辦聘請的第三方中介機(jī)構(gòu)根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行評估，被拆遷戶房屋的評估價(jià)格為4600元/平方米?？紤]到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異，房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達(dá)成拆遷協(xié)議：靠前按被拆遷戶房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二等面積補(bǔ)償部分，被拆遷戶應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付200元/平方米的結(jié)構(gòu)差價(jià)；三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償；四、超面積部分，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過10平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場價(jià)格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。最終，該被拆遷戶B通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元。經(jīng)核定，同類房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價(jià)），含地價(jià)成本為3600元/平方米。

　　[解析]

　　根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)牟襟E如下：

　　實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十八條的規(guī)定計(jì)算被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額。貨幣補(bǔ)償金額與所調(diào)換的房屋有差價(jià)的，結(jié)清差價(jià)后給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　拆遷人超過約定的過渡期限未提***權(quán)調(diào)換房屋的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起，按過渡補(bǔ)助費(fèi)的月平均數(shù)雙倍支付。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

　　辦法第二十八條規(guī)定為：

　　貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價(jià)（指每平方米建筑面積的價(jià)格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。

　　房地產(chǎn)市場評估單價(jià)由區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)和房屋重置單價(jià)兩部分組成。

　　區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)由市價(jià)格主管部門會同市房屋拆遷管理部門確定，定期公布。

　　房屋重置單價(jià)的評估，應(yīng)當(dāng)按照市價(jià)格主管部門會同市房屋拆遷管理部門公布的基準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、成新、用途、層次、朝向等因素確定。

　　被拆遷房屋的建筑面積以所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理

　?、贍I業(yè)稅

　　根據(jù)國稅函[1995]549、國稅函[2007]768號的文件規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以取得經(jīng)濟(jì)利益的行為屬于營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的征稅范圍，應(yīng)征收營業(yè)稅。

　　營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)：

　　等面積部分：65平方米。根據(jù)國稅函[1995]549號文的規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的***核定計(jì)征營業(yè)稅。這里對于***的理解有兩種：一種是不含地價(jià)的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地價(jià)的房屋完全成本3600元/平方米。從穗地稅發(fā)[2000]79號的規(guī)定來看，廣州乃至廣東省對這個(gè)***的認(rèn)定是房屋的工程建造成本。從我們目前的征稅實(shí)踐來看，大多數(shù)也是采用的不含地價(jià)的工程建造成本作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。考慮到等面積部分還有200元/平方米的結(jié)構(gòu)價(jià)差，對于這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差我們認(rèn)為也應(yīng)征收營業(yè)稅。這樣，等面積部分的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)就是149500元（65×2100+65×200）

　　超面積部分：根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過10平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場價(jià)格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。因此，超面積部分的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為 85500 元（10×5500+5×6100）。

　　總體營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為235000元，應(yīng)繳納營業(yè)稅11750元。

　?、谕恋卦鲋刀悾簩?shí)行預(yù)征，計(jì)稅依據(jù)同營業(yè)稅，最終按項(xiàng)目進(jìn)行清算。應(yīng)預(yù)征土地增值稅2350元（按1%進(jìn)行預(yù)征）。

　?、燮髽I(yè)所得稅

　　該企業(yè)實(shí)際是用房屋這種實(shí)物形式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。這里關(guān)鍵是對于實(shí)物補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)所得稅處理問題。從本質(zhì)上將，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在履行了用房屋去和被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換完成拆遷任務(wù)后，才能取得國土土地使用權(quán)。因此，從本質(zhì)上來將，是屬于一種非貨幣交換行為。只不過這部分拆遷費(fèi)不是作為土地的出讓金成本，但仍作為和土地出讓密切相關(guān)的成本進(jìn)入前期的開發(fā)成本。

　　根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十五條的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)。

　　所以，這里對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的。在企業(yè)所得稅上應(yīng)作為視同銷售處理。這里，關(guān)鍵的問題就在于視同銷售價(jià)格確認(rèn)的問題。

　　靠前種意見：視同銷售的價(jià)格應(yīng)按同類同期房屋的市場銷售價(jià)格確認(rèn)。這里，我們正好可以找到一個(gè)市場銷售價(jià)格，在拆遷補(bǔ)償合同中就有，對于超過10平方的部分按市場價(jià)格6100元/平方米。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用這80平方米的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按488000元確認(rèn)企業(yè)所得稅的視同銷售收入。

　　第二種意見：視同銷售價(jià)格和營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)保持一致，按235000元確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷售收入。

　　第三種意見：對于等面積補(bǔ)償部分，由于在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，我們對雙方房屋的價(jià)格都是有一個(gè)評估的，當(dāng)時(shí)被拆遷戶房屋的評估價(jià)格為4600元/平方米，考慮到結(jié)構(gòu)價(jià)差，等面積部分也就是4800元/平方米，不超過10平方部分按5500元/平方米，超過10平方按6100/平方米，因此，該80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售價(jià)格為 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

　　我們認(rèn)為，靠前種意見直接以6100元/平方米作為企業(yè)所得稅視同銷售的價(jià)格是比較草率的做法。任何稅種對于計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)都應(yīng)該秉承一種據(jù)實(shí)征稅的合理原則。比如對于不超過10個(gè)平方的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實(shí)只是按5500元/平方米收取價(jià)款，如果我們強(qiáng)制要求按6100元/平方米確認(rèn)收入就沒有秉承據(jù)實(shí)征稅的基本原則，是不恰當(dāng)?shù)?，而且對于等面積部分，被拆遷單位的房屋評估價(jià)格是4600元/平方米，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場行為中的一個(gè)經(jīng)濟(jì)人，他在房屋建造時(shí)是必須考慮參考這個(gè)價(jià)格的，最終的結(jié)構(gòu)補(bǔ)償也是以這個(gè)為依據(jù)的，因此，對于等面積部分也按6100元/平方米計(jì)算更不合理。

　　第二種意見，以營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)，我們認(rèn)為也不是十分恰當(dāng)。由于各個(gè)稅種的指導(dǎo)思想的不一致，導(dǎo)致就具體問題，各個(gè)稅種的計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)不一致，這也是非常正常的現(xiàn)象。但是對于等面積部分如果按建造成本2100元/平方米確認(rèn)企業(yè)所得稅視同銷售收入，就失去了企業(yè)所得稅視同銷售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認(rèn)成本，何必去虛擬確認(rèn)一個(gè)收入，然后再結(jié)轉(zhuǎn)成本呢，這個(gè)和直接結(jié)轉(zhuǎn)成本的效果是完全一樣的。因此，第二種意見也不可取。

　　第三種意見：對于超面積部分，不足10平方的按5100元/平方米確認(rèn)收入，超過10平方的按6100元/確認(rèn)收入，這是完全符合實(shí)際的，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)和被拆遷單位屬于獨(dú)立無關(guān)聯(lián)的主體，他們之間的價(jià)格是一個(gè)市場公允價(jià)格的體現(xiàn)，以這個(gè)雙方約定的價(jià)格作為視同銷售的收入是完全合理的。而對于等面積部分，我們依據(jù)被拆遷單位經(jīng)***認(rèn)可的評估單位根據(jù)***規(guī)定評估的4600元/平方米的價(jià)格加上200元/平方米的結(jié)構(gòu)補(bǔ)差費(fèi)作為視同銷售收入的確認(rèn)價(jià)格也是符合現(xiàn)實(shí)情況的，這個(gè)也是雙方認(rèn)可的一個(gè)補(bǔ)償價(jià)格。所以按397500元確認(rèn)這80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售收入是較為合理的做法。

　　會計(jì)處理：

　　借 開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi) 397500元
　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入 397500元

　　借：主營業(yè)務(wù)成本 288000元
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品 288000元（3600×80）

　　[注意]雖然在征收營業(yè)稅時(shí)，等面積部分是按建造成本確認(rèn)的。但在結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅銷售成本時(shí)，考慮到這部分安置房也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓的土地上建設(shè)的，理應(yīng)分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓金。否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔(dān)，這個(gè)與現(xiàn)實(shí)情況是不符合的。但是，這里安置房只要承擔(dān)土地出讓金。拆遷安置費(fèi)就只能由非安置房來承擔(dān)，否則就會存在循環(huán)計(jì)算成本的問題。

　　貸 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 14100元
　　　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 11750元 （235000×5%）
　　　　——應(yīng)交土地增值稅 2350元（235000×1%）

　　[注]根據(jù)財(cái)政部新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解的規(guī)定，目前企業(yè)所得稅視同銷售的會計(jì)處理和稅務(wù)處理已經(jīng)基本保持一致了。

　　以上兩個(gè)案例是對目前城市房屋拆遷補(bǔ)償中比較常見的案例的稅務(wù)處理進(jìn)行的講解，且這兩個(gè)案例中拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞揭彩欠犀F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范性操作，。因此，對于其稅務(wù)處理的方法也很明確。產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償向結(jié)合方式的稅務(wù)處理從原理上就是我們上面兩個(gè)案例處理方法的集合，所以我們就無須舉例說明了。

　　這里，我們還是要明確一點(diǎn)，本次教學(xué)案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理問題。如果是***征地房屋的拆遷補(bǔ)償，具體情況就和本案例討論的內(nèi)容不一樣了。他們依據(jù)的法律是不一樣的，城市房屋拆遷是依據(jù)的國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，而***征地房屋拆遷依據(jù)的是《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)。同時(shí)***征地拆遷一般是由***相關(guān)部分負(fù)責(zé)。這個(gè)不在我們本次案例的討論范圍內(nèi)。