湖南省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策指引之四

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)間應(yīng)如何確定？

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)生應(yīng)稅行為的時(shí)間為銷售合同約定的交房時(shí)間。若實(shí)際交房時(shí)間早于銷售合同約定交房時(shí)間的，以實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間晚于銷售合同約定交房時(shí)間的，以銷售合同約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已在銷售額中扣除的土地價(jià)款可否一并開具增值稅**？

土地價(jià)款是房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法的，可就取得的含土地價(jià)款的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額開具增值稅**。

三、房地產(chǎn)企業(yè)從地方***取得的地方稅費(fèi)返還款、獎(jiǎng)勵(lì)款等，是否應(yīng)征增值稅？

房地產(chǎn)企業(yè)從地方***取得的地方稅費(fèi)返還款、獎(jiǎng)勵(lì)款等，不屬于增值稅應(yīng)稅范圍，不征收增值稅。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得***部門的土地返還款，是否應(yīng)從扣除計(jì)稅的土地價(jià)款中扣減？

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除計(jì)稅的土地價(jià)款，應(yīng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)，且可扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。土地價(jià)款作為銷售額的組成部分，在計(jì)稅時(shí)已從銷售額中扣除，為保護(hù)稅基，避免超額扣除計(jì)稅，對(duì)***部門獎(jiǎng)勵(lì)返還的土地款，應(yīng)從可扣除的土地價(jià)款中扣減。

五、個(gè)人銷售未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的自建自用住房，如何征稅？

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附件三相關(guān)規(guī)定，個(gè)人銷售自建自用住房，免征增值稅。按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，個(gè)人銷售的自建自用住房如無(wú)法提供房屋產(chǎn)權(quán)證明的，可根據(jù)納稅人提供的相關(guān)自建證明享受增值稅優(yōu)惠政策。

六、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何界定取得不動(dòng)產(chǎn)的日期？

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資***、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

直接購(gòu)買的：以合同約定的接收日期為準(zhǔn)，若實(shí)際接收日期早于合同約定的接收日期的，以實(shí)際接收日期為準(zhǔn)。

接受捐贈(zèng)的：以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的日期為準(zhǔn)。

按受投資***、抵債的：以不動(dòng)產(chǎn)移送的日期為準(zhǔn)。

自建的：以建筑工程老項(xiàng)目的確定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。即以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為準(zhǔn)，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明開工日期的，以建筑工程承包合同注明的開工日期為準(zhǔn)。

七、其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的租金收入，是按次計(jì)算還是按月收入計(jì)算適用小微企業(yè)免征增值稅政策？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收政策管理事項(xiàng)的公告》（總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定：其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

八、一般納稅人租賃不動(dòng)產(chǎn)、租賃固定資產(chǎn)、進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)裝修取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，是否應(yīng)在應(yīng)稅項(xiàng)目和免稅項(xiàng)目間進(jìn)行分?jǐn)偅?/strong>

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。按此規(guī)定，一般納稅人購(gòu)買涉及固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的租賃服務(wù)、建筑服務(wù)等服務(wù)，如專用于上述不得抵扣項(xiàng)目的，則不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；兼用于上述不得抵扣項(xiàng)目的，可全額抵扣。

九、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)如何計(jì)稅？

納稅人在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

納稅人僅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)按銷售無(wú)形資產(chǎn)—轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納增值稅，具體分以下兩種情況：

一是根據(jù)財(cái)稅【2016】47號(hào)文件規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

二是納稅人發(fā)生除財(cái)稅【2016】47號(hào)文件規(guī)定情形以外的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，一般納稅人應(yīng)以銷售額全額按適用稅率即11%計(jì)算繳納增值稅，小規(guī)模納稅人應(yīng)以銷售額全額按3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

十、從事建筑服務(wù)的納稅人采取掛靠經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)如何繳納增值稅？

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二條之規(guī)定，掛靠人以被掛靠人名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由被掛靠人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以被掛靠人為納稅人。否則，以掛靠人為納稅人。

十一、跨縣市提供建筑服務(wù)的納稅人如何開具增值稅**？

根據(jù)《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第17號(hào)）第九條規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅**的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅**。小規(guī)模納稅人、一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，可自行開具**的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定自行開具增值稅**。

十二、物業(yè)公司收取的停車費(fèi)，應(yīng)如何計(jì)稅？

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》之附件《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定，車輛停放服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。物業(yè)公司收取的停車費(fèi)應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)征稅。
??十三、物業(yè)公司代收水費(fèi)，應(yīng)如何計(jì)稅？

根據(jù)總局2016年53號(hào)公告，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

物業(yè)公司可以按收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額向服務(wù)接受方開具3%的增值稅專用**。

十四、酒店企業(yè)在提供培訓(xùn)、會(huì)議服務(wù)的同時(shí)提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)場(chǎng)出租等多項(xiàng)服務(wù)的，應(yīng)如何繳稅？如何開票？

酒店企業(yè)在提供培訓(xùn)、會(huì)議服務(wù)的同時(shí)提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)場(chǎng)出租等多項(xiàng)服務(wù)，屬于兼營(yíng)行為，應(yīng)當(dāng)分別核算不同項(xiàng)目的銷售額，并按規(guī)定開具增值稅**。其中，餐飲、娛樂(lè)服務(wù)屬于不得抵扣項(xiàng)目，不得開具增值稅專用**。

?十五、一般納稅人既有簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目又有一般計(jì)稅項(xiàng)目的，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何抵扣？

納稅人取得的進(jìn)項(xiàng)稅額如果專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的，不得抵扣。

納稅人取得的進(jìn)項(xiàng)稅額既用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目又用于一般計(jì)稅項(xiàng)目的，涉及固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額可全額抵扣，其他進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額

主管國(guó)稅機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。

十六、納稅人以貨幣資金投資股權(quán)所取得的收益應(yīng)如何計(jì)稅？

納稅人以貨幣資金投資取得企業(yè)股權(quán)（含流通股和非流通股），其收取的固定利潤(rùn)、保底利潤(rùn)、固定收益率收入，均應(yīng)按照貸款服務(wù)繳納增值稅；貸款服務(wù)以外的權(quán)益性投資收益，不征收增值稅。

?十七、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司一般納稅人發(fā)生車險(xiǎn)賠付時(shí)，從修理廠購(gòu)進(jìn)車輛修理修配勞務(wù)取得的增值稅專用**上注明的增值稅額，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司一般納稅人發(fā)生車險(xiǎn)賠付時(shí)，從修理廠購(gòu)買車輛修理修配勞務(wù)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條所列不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額范圍，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。納稅人應(yīng)規(guī)范賠付手續(xù)，嚴(yán)格實(shí)物賠付和資金賠付核算管理。

?十八、納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅但未開具**，2016年5月1日以后補(bǔ)***應(yīng)如何操作？

納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開具**，2016年5月1日以后需要補(bǔ)***的，可于2016年12月31日前自行開具增值稅普通**，不能自行開具**的，可向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通**。主管國(guó)稅機(jī)關(guān)可通過(guò)增值稅**管理新系統(tǒng)免稅代開功能代開，經(jīng)抄報(bào)稅后，在金稅三期核心征管系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)舊操作。開具**時(shí)，金額欄填寫已繳營(yíng)業(yè)稅未開具營(yíng)業(yè)稅**的收入數(shù)，備注欄注明“已繳納營(yíng)業(yè)稅補(bǔ)***，營(yíng)業(yè)稅完稅憑證號(hào)碼為***”。
　　納稅人補(bǔ)***時(shí)應(yīng)提供原主管地稅機(jī)關(guān)出具的已繳稅未開票證明和營(yíng)業(yè)稅完稅憑證，證明應(yīng)包括納稅人名稱、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、繳稅日期、金額、稅款所屬期等詳細(xì)信息。
　　納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)注意：補(bǔ)***的金額不填入增值稅納稅申報(bào)表；電子申報(bào)比對(duì)不通過(guò)的，可到辦稅服務(wù)廳手工申報(bào)，通過(guò)“一窗式”申報(bào)比對(duì)異常處理模塊進(jìn)行操作。

（《湖南省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策指引之三》**問(wèn)題（四）相應(yīng)作廢）

十九、納稅人2016年5月1日至2016年12月31日繳納的營(yíng)業(yè)稅查補(bǔ)稅款，能否自行開具或向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通**？

納稅人2016年5月1日至2016年12月31日繳納的稅款所屬期為2016年4月30日前的營(yíng)業(yè)稅查補(bǔ)稅款，可于2016年12月31日前自行開具或向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通**。

二十、納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，4月30日前后收取的預(yù)收款及剩余房款，應(yīng)如何繳稅、開票？

納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 4月30日前取得的預(yù)收款應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，4月30日后取得的剩余房款應(yīng)申報(bào)繳納增值稅。納稅人可就房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售全額（含未開具營(yíng)業(yè)稅**的預(yù)收款）開具增值稅普通**。

二十一、電信、金融企業(yè)開展個(gè)人代理服務(wù)的，如何代個(gè)人代理人到辦稅服務(wù)廳申請(qǐng)匯總代開增值稅**？

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代理人為個(gè)體工商戶的，由其按規(guī)定自行開具增值稅普通**，或向國(guó)稅機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳申請(qǐng)代開增值稅**。代理人為其他個(gè)人（指根據(jù)企業(yè)委托，在授權(quán)范圍內(nèi)代為辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的自然人，不包括個(gè)體工商戶）的，按以下流程辦理：

（一）月銷售額超過(guò)30000元的個(gè)人代理人匯總代開增值稅**流程

1．簽訂委托代征協(xié)議。各主管國(guó)稅機(jī)關(guān)可根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈委托代征管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第24號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，與各企業(yè)納稅主體簽訂委托代征協(xié)議，委托其代征增值稅和城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，代征手續(xù)費(fèi)為零費(fèi)率。

2.解繳稅款。各納稅主體簽訂委托代征協(xié)議后，對(duì)支付給個(gè)人代理人的傭金費(fèi)用代征增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，并按現(xiàn)行委托代征操作規(guī)定進(jìn)行稅款解繳（可根據(jù)已簽訂三方協(xié)議繳稅或憑《稅收繳款通知書》通過(guò)企業(yè)賬戶繳稅）。

3.申請(qǐng)**代開。企業(yè)解繳稅款后，匯總月銷售額超過(guò)30000元的《個(gè)人代理人身份信息清單》，并以其中一個(gè)或者若干個(gè)代理人名義統(tǒng)一向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)匯總代開增值稅**?！秱€(gè)人代理人身份信息清單》包括個(gè)人姓名、***號(hào)碼、聯(lián)系電話、付款時(shí)間、付款金額、代征稅款、代開增值稅**金額、個(gè)人代理人簽章等詳細(xì)信息。

4.受理**代開。主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按現(xiàn)行增值稅**代開操作流程（見《金稅三期優(yōu)化版10143、10144版本升級(jí)后新增業(yè)務(wù)的有關(guān)操作規(guī)范》），為納稅人匯總代開增值稅**。

****時(shí)，金額欄填寫個(gè)人代理人取得的不含稅銷售額，單個(gè)代理人的最高開票金額不得超過(guò)500萬(wàn)元；稅額欄按企業(yè)實(shí)際解繳的稅款填寫，備注欄注明“個(gè)人代理人匯總代開”。企業(yè)在申請(qǐng)****時(shí)不再需要繳納增值稅。

（二）月銷售額未超過(guò)30000元的個(gè)人代理人匯總代開免稅增值稅普通**流程

1.各企業(yè)納稅主體可憑月銷售額未超過(guò)30000元的《個(gè)人代理人身份信息清單》，以其中一個(gè)或者若干個(gè)個(gè)人代理人名義統(tǒng)一向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)匯總代開免稅增值稅普通**。《個(gè)人代理人身份信息清單》包括個(gè)人姓名、***號(hào)碼、聯(lián)系電話、付款時(shí)間、付款金額、代開免稅增值稅普通**金額、個(gè)人代理人簽章等詳細(xì)信息。

2.主管國(guó)稅機(jī)關(guān)應(yīng)單獨(dú)發(fā)行稅控設(shè)備，通過(guò)增值稅**管理新系統(tǒng)免稅代開功能，以個(gè)人代理人名義匯總代開免稅增值稅普通**，經(jīng)抄報(bào)稅后，在金稅三期核心征管系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)舊操作。代開免稅增值稅普通**時(shí)，金額欄填寫個(gè)人代理人取得的免稅銷售額，單個(gè)代理人的最高開票金額不得超過(guò)500萬(wàn)元；備注欄注明“個(gè)人代理人匯總代開”。

上述《個(gè)人代理人身份信息清單》表格樣式可在湖南省國(guó)家稅務(wù)局網(wǎng)站自行下載打印，企業(yè)應(yīng)將《個(gè)人代理人身份信息清單》作為代開增值稅**的附件，隨**入賬。

信用卡、旅游等其他行業(yè)有類似情況的，可參照辦理。

（《湖南省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策指引之三》**問(wèn)題（三）相應(yīng)作廢）

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二十二、提供高速公路通行服務(wù)的納稅人，應(yīng)如何繳納增值稅？

為保持我省高速公路通行服務(wù)繳稅模式的相對(duì)穩(wěn)定，不改變?cè)胸?cái)政利益格局，營(yíng)改增試點(diǎn)期內(nèi)，我省提供高速公路通行服務(wù)的納稅人仍參照原營(yíng)業(yè)稅繳稅模式，即每月根據(jù)高速公路管理局清算收入，統(tǒng)一計(jì)算全省應(yīng)納增值稅，并將應(yīng)納稅款按里程數(shù)占比分配至各縣市區(qū)繳納。

主管國(guó)稅機(jī)關(guān)通過(guò)金稅三期系統(tǒng)內(nèi)跨區(qū)稅源登記模塊為納稅人辦理登記信息采集后，納稅人可通過(guò)“增值稅預(yù)繳申報(bào)表”申報(bào)繳納稅款。具體操作按《金稅三期優(yōu)化版10131版本升級(jí)后新增業(yè)務(wù)的有關(guān)操作規(guī)范》中“跨區(qū)稅源登記業(yè)務(wù)”部分辦理。

二十三、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)代收代繳車船稅以及企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅取得的手續(xù)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)代收代繳車船稅以及企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅的行為，均屬于履行稅收法律、行政法規(guī)明確的法定扣繳義務(wù)，不屬于銷售服務(wù)范疇，不征收增值稅。

二十四、納稅人提供重金屬污染耕地修復(fù)服務(wù)，應(yīng)如何計(jì)稅？

重金屬污染耕地修復(fù)、土壤改良修復(fù)服務(wù)，是納稅人根據(jù)合同約定的服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)施用土壤調(diào)理劑、噴施葉面阻控劑、開展水分管理等措施，使修復(fù)區(qū)、管控區(qū)土壤的重金屬污染下降比例達(dá)標(biāo)的專項(xiàng)環(huán)保服務(wù)，屬于現(xiàn)代服務(wù)中“其他現(xiàn)代服務(wù)”。