國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)解讀：營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定

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土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)

土地增值稅應(yīng)稅收入

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，該收入為含營(yíng)業(yè)稅收入）

明確：

1.一般計(jì)稅方法的納稅人，應(yīng)稅收入為不含增值稅銷項(xiàng)稅額；

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，應(yīng)稅收入為不含增值稅應(yīng)納稅額。

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，最后進(jìn)行清算。（營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，該收入為含營(yíng)業(yè)稅收入）

新增：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

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原有法規(guī)

新法規(guī)

土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按本法規(guī)第三條靠前款確認(rèn)。（注釋一）

修改：將納稅主體的說法由“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”改成“納稅人”，其余收入確認(rèn)規(guī)定無(wú)變化。

國(guó)稅函[2010]220號(hào)

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

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土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除

可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

新增：

1.明確與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除項(xiàng)目不包括增值稅；

2.關(guān)于城建稅和教育費(fèi)附加，能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，據(jù)實(shí)扣除。不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，按清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的金額扣除；
3.其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

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國(guó)稅函[2010]220號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)

土地增值稅清算收入及可扣除稅金

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售**的，按照**所載金額確認(rèn)收入；未開具**或未全額開具**的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

新增：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：

（一）土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入；

（二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加。

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財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)

舊房轉(zhuǎn)讓的加計(jì)扣除計(jì)算基礎(chǔ)

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房**的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格金額）, 可按**所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。（營(yíng)改增前**所載金額均為含營(yíng)業(yè)稅的金額）

修改：刪除了21號(hào)文中的“經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)”，并根據(jù)營(yíng)改增前后取得**的三種情況，細(xì)化了扣除項(xiàng)目金額加計(jì)計(jì)算的基礎(chǔ)：

（一）營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅**的，按照**所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算；

（二）營(yíng)改增后取得的增值稅普通**的，按照**所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算；

（三）營(yíng)改增后取得的增值稅專用**的，按照**所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。