國家稅務總局公告2016年第70號解讀：營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定

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土地增值稅暫行條例和實施細則

國家稅務總局公告2016年第70號

土地增值稅應稅收入

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。（營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納營業(yè)稅，該收入為含營業(yè)稅收入）

明確：

1.一般計稅方法的納稅人，應稅收入為不含增值稅銷項稅額；

2.簡易計稅方法的納稅人，應稅收入為不含增值稅應納稅額。

土地增值稅預征的計征依據(jù)

竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預征土地增值稅，最后進行清算。（營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納營業(yè)稅，該收入為含營業(yè)稅收入）

新增：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

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原有法規(guī)

新法規(guī)

土地增值稅應稅收入的確認

國稅發(fā)〔2006〕187號

國家稅務總局公告2016年第70號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按本法規(guī)第三條靠前款確認。（注釋一）

修改：將納稅主體的說法由“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”改成“納稅人”，其余收入確認規(guī)定無變化。

國稅函[2010]220號

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

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土地增值稅暫行條例和實施細則

國家稅務總局公告2016年第70號

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除

可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

新增：

1.明確與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除項目不包括增值稅；

2.關于城建稅和教育費附加，能按清算項目準確計算的，據(jù)實扣除。不能按清算項目準確計算的，按清算項目預繳增值稅時實際繳納的金額扣除；
3.其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

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國稅函[2010]220號

國家稅務總局公告2016年第70號

土地增值稅清算收入及可扣除稅金

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售**的，按照**所載金額確認收入；未開具**或未全額開具**的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

新增：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：

（一）土地增值稅應稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入；

（二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。

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財稅〔2006〕21號

國家稅務總局公告2016年第70號

舊房轉(zhuǎn)讓的加計扣除計算基礎

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房**的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《土地增值稅條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額（即取得土地使用權所支付的金額和新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格金額）, 可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。（營改增前**所載金額均為含營業(yè)稅的金額）

修改：刪除了21號文中的“經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認”，并根據(jù)營改增前后取得**的三種情況，細化了扣除項目金額加計計算的基礎：

（一）營改增前取得的營業(yè)稅**的，按照**所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算；

（二）營改增后取得的增值稅普通**的，按照**所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算；

（三）營改增后取得的增值稅專用**的，按照**所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。