物業(yè)用房是否繳納土地使用稅和房產稅？

　　很多房地產項目中都配建了物業(yè)用房。在項目完工后物業(yè)用房移交物業(yè)公司無償使用，那么問題來了，物業(yè)公司是否需要交納物業(yè)用房的土地使用稅和房產稅呢？實務中頗多爭議，特分析如下：

　　1、物業(yè)用房的性質通常為項目公共配套，沒有獨立產權，也可以理解為產權屬于全體業(yè)主所有。在完工后物業(yè)用房和其他公共配套設施一起移交物業(yè)公司，作為物業(yè)用房來講，和其他公共配套一樣，所有成本已經在核算中分攤到項目中的可售面積中，也就是說，分攤給了每個購房的業(yè)主，每個業(yè)主所支付的房款中已經包括了物業(yè)用房對應的土地和物業(yè)用房的建筑成本。

　　2、基于上述理解，我們認為物業(yè)用房無需繳納土地使用稅，因為對應的土地已經分攤給業(yè)主，業(yè)主如為企業(yè)，在繳納土地使用稅時自然包含了應分攤的公共配套土地面積，如果物業(yè)用房再單獨交納，成為重復繳納，顯然不合理。

　　3、房產稅的情況要復雜的多，依據(jù)房產稅的規(guī)則，只要符合房產定義則需要繳納房產稅，通常由房產所有人繳納。這里的物業(yè)用房顯然是房產，但產權屬于全體業(yè)主所有，全體業(yè)主是一個虛擬的概念，即使落實到業(yè)主委員會也是一個非營利組織，無法繳納房產稅。對于這類特殊房屋，房產稅通常要求使用人繳納，那么物業(yè)公司作為盈利性企業(yè)，無償使用了物業(yè)用房，需要繳納房產稅。

　　那么問題來了，這里是無償使用，不能從租計征，從價計征的話，物業(yè)用房的原值并不清晰。實務中稅務機關可能會依據(jù)物業(yè)用房具體情況給出估值，并要求物業(yè)公司按照估值繳納房產稅。