土地增值稅清算案例

　　如何做清算

　　用4個關(guān)鍵詞來概括，就是關(guān)鍵人、關(guān)鍵事項、關(guān)鍵路徑和關(guān)鍵抓手。

　　靠前，關(guān)鍵人。細(xì)分為7個組成部分，從關(guān)系粘度和重視程度上要面面俱到、密切跟進(jìn)，比如和乙方單位高效的配合，保證未付款**取票率95%以上，最大化將總成本計入清算范圍，降低稅負(fù)。

　　第二，關(guān)鍵事項。根據(jù)項目情況找準(zhǔn)側(cè)重難點，在人員和清算時間有限的前提下，明確各部分預(yù)計需要花費的時間和精力值，有利于高效排布人員和時間節(jié)點。如在普宅和非普的成本分?jǐn)側(cè)绾畏謹(jǐn)傋顑?yōu)、回遷房收入成本如何確認(rèn)、未售貨值如何處理等等方案對比上投入更多精力。

　　第三，關(guān)鍵路徑。這個部分由12個節(jié)點組成，具體如下圖所示：

　　第四，關(guān)鍵抓手。建立工具來前置項目梳理，將收入、成本、面積、配套移交等所有與清算相關(guān)的數(shù)據(jù)內(nèi)化為可動態(tài)觀測推演最優(yōu)方案的一套表，即“土增清算全套表”，包括項目總圖、方案對比分析表、方案測算表、收入分析表、成本分析表、**核對表、面積分析表、未售面積及貨值等等，并與事務(wù)所的數(shù)據(jù)及方案進(jìn)行相互核驗，細(xì)節(jié)上做到心中有數(shù)。

　　遇到困難

　　一般會遇到5大問題，首先就是資料問題，因為項目一旦到了清算階段都是經(jīng)歷了至少3年的周期，中間會經(jīng)歷人員變更和資料保管方式變化等，所以從銷售合同到成本結(jié)算單再到憑證及實測報告等，都需要花費大量時間查找和比對最終版。

　　還能做什么

　　我們還能做的就是6大目標(biāo)，清算時賬面收入成本需要跟實際情況核對，所以精細(xì)化的核算可以節(jié)省很多核對時間，同時資料的完整性和準(zhǔn)確及時提供也是節(jié)點的保障。同時在清算前甚至是新項目剛拿到時就要做的提前籌劃和過程管控，等項目到了清算前再用上面關(guān)鍵抓手即土增清算全套表，那么清算結(jié)果將變得水到渠成，事半功半。

　　案例&條文解讀

　　案例1關(guān)于**，**右下角的備注可能會被忽略，國家稅務(wù)總局公告2016年第70號（2016-11-10）關(guān)于**確認(rèn)問題明確寫明**備注名稱和地址的，土增不允許扣除。

　　案例2關(guān)于開發(fā)建造費扣除，從稅局角度通常認(rèn)定為費用而非成本，需要提前準(zhǔn)備材料。

　　案例3關(guān)于人防移交，有些地區(qū)因為人防局不接收導(dǎo)致清算時無法取得移交證明，所以遇到這種情況試著取得人防未移交證明來與稅局溝通。

　　案例4關(guān)于合同問題，紅線外和售樓處精裝修等是肯定不能進(jìn)入成本扣除的，所以在合同簽署時尤其是紅線外合同，注意不需要把紅線外幾個敏感字眼直接寫進(jìn)合同，導(dǎo)致清算時沒有溝通計入成本扣除的余地。

　　案例5是其他問題，如政策性住房協(xié)議的簽署和未售貨值的及時處置等。

　　問答環(huán)節(jié)

　　Q1：能說說不同合作方對于清算在風(fēng)險和避稅角度如何傾向的？如果和我司出現(xiàn)差異，我們?nèi)绾谓鉀Q？

　　A1：合作方財務(wù)一般情況下也是傾向于風(fēng)險較小、稅負(fù)相對較低但可能不是最低的方案，但他們有的時候也會提出能不能先提交一個風(fēng)險相對較大但稅負(fù)相對更小的方案上去，這個就需要跟合作方詳細(xì)說明風(fēng)險確實不可控的情況下提交的方案，如果方案在稅局過不去可能造成報告退回和拉鋸式溝通。

　　Q2：在目前的清算工作中，最耽誤時間你又覺得不創(chuàng)造價值的工作是什么？

　　A2：最耽誤時間的工作是資料的收集，比如項目基礎(chǔ)資料、成本結(jié)算單、配套移交證明等原始文件的查找，這些資料確實不是直接創(chuàng)造價值，但確實是清算要件，因為人員交接頻繁和保存方式等原因可能要花費很長時間去收集，而且可能還收集不到。

　　Q3：您認(rèn)為日常土增管理中，最重要的一個管理事項是什么？該怎么細(xì)化呢？

　　A3：在日常清算的管理中最重要的一個管理事項是成本的管理。因為土增清算中收入和面積是相對比較容易梳理核實的。但成本如果都是在清算前不久或清算中梳理核實，花費的時間會非常多。所以平時的成本管理就顯得尤為重要，那么怎么進(jìn)行平時的管理呢，就需要像我說的建立一個管理抓手，比如成本臺賬之類的，線上線下的都可以，清晰準(zhǔn)確的將發(fā)生的成本類別、結(jié)算、合同、**情況等放進(jìn)去，進(jìn)行監(jiān)控和分析，以便清算時隨時使用。

　　Q4：請問您從一個財務(wù)整體負(fù)責(zé)人的角度看，感覺土增清算工作中最大的痛點是什么？給未來其他類似項目工作的一條最重要的建議是什么？

　　A4：最大的痛點為項目尤其是頭些年的項目，沒有完整準(zhǔn)確的收入成本面積等數(shù)據(jù)信息可以利用，清算快開始了急于著手集中時間和精力梳理，會計人員有限且沒有經(jīng)歷過土增稅清算的情況下梳理速度會比較慢，不利于快速推進(jìn)清算進(jìn)度和方案落地；最重要的建議就是要打好基礎(chǔ)、提前籌劃，比如項目資料的完整保存在清算階段尤其重要，必須提供的資料是清算的要件，否則方案都是虛的，方案提前籌劃才能在過程中有的放矢的進(jìn)行管控。

　　Q5：對于高毛利項目土增清算后造成所得稅虧損有沒有好的經(jīng)驗和建議？

　　A5：好問題。多種舉措，上為時機的把握，盡量將清算和結(jié)轉(zhuǎn)收入鏈接一起考慮；中為所得稅結(jié)算提前考慮，盡可能為土增預(yù)留空間；下為81號退稅，門道最多，要考慮收入、工作痛點和大環(huán)境變化。

　　Q6：土增稅精細(xì)化管理是全周期管理，成本管理是重中之重，前期動態(tài)成本的分?jǐn)偱c稅務(wù)分?jǐn)偛灰恢隆討B(tài)成本準(zhǔn)確度問題、合同簽訂導(dǎo)致成本剔除、**獲取等問題會影響到土增稅退補，請問成本精細(xì)化管理有沒有一些好的具體的管理經(jīng)驗和跨部門溝通經(jīng)驗分享一下？

　　A6：大家的問題越來越深入了，我也分享下想法。分兩個層次說，靠前個是跨部門管理中稅務(wù)的決策是什么。是指揮棒、是題眼的提出者。第二個是跨部門的聯(lián)動。成本清查是個好機會，但是過去多限定在成本和核算，以后應(yīng)有稅務(wù)成本的概念，也參與到清查工作中。

　　Q7：請問直接分?jǐn)偡ㄒ诤贤刑砑訔l款明確，或刪除紅線外等敏感字樣，如何能影響采購?fù)略谇岸瞬僮鞔耸拢?/strong>

　　A7：敏感字眼的刪除依靠大家敏感的意識，日常的培訓(xùn)和項目信息交圈是必不可少的。比如到項目部給各職能同事進(jìn)行稅務(wù)相關(guān)培訓(xùn)，提高稅務(wù)風(fēng)險意識，包括合同敏感問題的處理。