（2023）云民終86號(hào) 云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局委托代建合同糾紛二審民事判決書

　　發(fā)文機(jī)關(guān)：云南省高級(jí)人民法院

　　發(fā)文字號(hào)：（2023）云民終86號(hào)

　　發(fā)文日期：2023-03-13

云南省高級(jí)人民法院民事判決書

(2023)云民終86號(hào)

　　上訴人(原審原告)：云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：云南省昆明市人民中路168-178號(hào)武成商業(yè)步行街南幢五層S7號(hào)。

　　法定代表人：李某羲，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：吳雪瓊，云南云典律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

　　委托訴訟代理人：余美娟，云南云典律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

　　上訴人(原審被告)：國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局(原昆明市官渡區(qū)地方稅務(wù)局)。住所地：云南省昆明市官渡區(qū)寶海路519號(hào)。

　　法定代表人：祝某昆，局長。

　　委托訴訟代理人：葛永坤，云南永天律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

　　委托訴訟代理人：徐燕，云南永天律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

　　上訴人云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱JT公司)因與上訴人國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局(以下簡稱官渡稅局)委托代建合同糾紛一案，不服云南省昆明市中級(jí)人民法院(2023)云01民初551號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，于2023年2月26日通過網(wǎng)上開庭審理了本案，上訴人JT公司的委托訴訟代理人吳雪瓊，上訴人官渡稅局的法定代表人祝某昆及委托訴訟代理人葛永坤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　JT公司的上訴請(qǐng)求：1、撤銷原判第一項(xiàng)，改判由官渡稅局支付委托代建費(fèi)56500565.1元，并以56500565.1元為基數(shù)，從2008年9月3日起至款項(xiàng)付清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算的利息(扣減官渡稅局已經(jīng)代償?shù)?3772950.46元);2、一、二審訴訟費(fèi)，由官渡稅局承擔(dān)。事實(shí)及理由：原判采納云南中正司法鑒定所的鑒定意見中涉案的辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款，但對(duì)同屬該份司法鑒定意見中的開發(fā)利潤9315582.99元未予認(rèn)定錯(cuò)誤。JT公司在涉案的辦公樓及配套設(shè)施代建過程中，通過建設(shè)施工行為獲取利潤，被轉(zhuǎn)讓2/3畝土地通過經(jīng)營銷售獲取利潤，兩項(xiàng)并不沖突，原判不支持代建利潤違背代建性質(zhì)的認(rèn)定。原判認(rèn)定本案為委托代建合同法律關(guān)系，卻遺漏了土地使用稅5068400元、出讓契稅179009.22元及清非及配套完善用地土地出讓價(jià)款17409356.64元，合計(jì)22656765.86元，官渡稅局應(yīng)承擔(dān)土地稅費(fèi)6895827.68元(22656765.86÷33.94畝×10.33畝)，該筆費(fèi)用應(yīng)計(jì)入代建成本，由官渡稅局承擔(dān)。合同約定由JT公司承擔(dān)費(fèi)用的前提是基于委托開發(fā)房地產(chǎn)的關(guān)系，本案的土地性質(zhì)為劃撥，手續(xù)不完善，通過代建行為后取得完善的國有出讓用地，需產(chǎn)生變更稅費(fèi)，但原判認(rèn)定為委托代建合同關(guān)系，根據(jù)委托代建合同的性質(zhì)，由委托代建人承擔(dān)相關(guān)的稅費(fèi)，原判支持土地的價(jià)值，但未對(duì)土地上產(chǎn)生的稅費(fèi)一并處理，顯失公平。

　　官渡稅局口頭答辯稱：本案是委托代建關(guān)系，而不是委托開發(fā)房地產(chǎn)的關(guān)系，官渡稅局將其享有33余畝土地委托JT公司建設(shè)辦公樓，JT公司不應(yīng)享有利潤。委托代建法律關(guān)系中產(chǎn)生的契稅是JT公司應(yīng)交納的房產(chǎn)稅，依照法律規(guī)定納稅的主體是JT公司，如JT公司認(rèn)為不應(yīng)由其交納，屬于依法申請(qǐng)退稅的行政法律關(guān)系，而不是本案民事訴訟審理的范疇。

　　官渡稅局的上訴請(qǐng)求：1、撤銷原判第一項(xiàng);改判其應(yīng)支付的代建費(fèi)為28434852.45元(82084852.45元-5365萬元)及以28434852.45元為基數(shù)，自生效判決確定的支付時(shí)間起至款項(xiàng)付清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算的利息，扣減2023年8月19日官渡稅局代償?shù)?3772950.46元;2、一、二審訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)，由JT公司承擔(dān)。事實(shí)及理由：雙方簽訂的《協(xié)議書》約定“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)以省、市局批準(zhǔn)的價(jià)格5365萬元為準(zhǔn)。并約定“土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物的補(bǔ)償，JT公司暫不支付給官渡稅局，用作扣減官渡稅局日后向JT公司支付辦公樓的價(jià)款。從協(xié)議約定的內(nèi)容均表明在結(jié)算支付委托代建費(fèi)用時(shí)，應(yīng)予以扣減、沖抵的款項(xiàng)數(shù)額，不是結(jié)算時(shí)應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目、組成部分，委托代建費(fèi)用為28434852.45元(82084852.45元-5365萬元)。原判超越了JT公司的訴訟請(qǐng)求的范疇，JT公司在訴訟請(qǐng)求及事實(shí)和理由中一直主張扣除5365萬元，雙方對(duì)5365萬元作為應(yīng)付代建費(fèi)用扣減、沖抵無爭議。原判從辦公樓移交時(shí)起算利息錯(cuò)誤，涉案辦公樓于2008年9月2日移交占有使用，但JT公司未向官渡稅局移交工程竣工結(jié)算資料，導(dǎo)致無法按約定進(jìn)行審計(jì)確認(rèn)最終工程價(jià)款，無法明確應(yīng)支付的代建費(fèi)，并非官渡稅局故意不支付委托代建費(fèi)。JT公司未按約定將辦公樓產(chǎn)權(quán)登記在官渡稅局名下，而是將辦公樓登記在JT公司名下，并用于抵押貸款從中獲取利益，支付利息無公平合理性，利息應(yīng)從生效判決確定的時(shí)間起算，先計(jì)算應(yīng)付委托代建費(fèi)及利息至代償日2023年8月19日，同時(shí)扣減代償?shù)?3772950.46元，剩余應(yīng)付的委托代建費(fèi)用利息再從2023年8月20日開始計(jì)算。

　　JT公司口頭答辯稱：對(duì)于5365萬元，是按合同約定作為國有資產(chǎn)的價(jià)值，該價(jià)值包含土地價(jià)。確認(rèn)辦公樓為代建樓，應(yīng)予以扣減相應(yīng)的土地價(jià)款，原判對(duì)此事實(shí)認(rèn)定清楚，與本案事實(shí)相符。JT公司一直主張土地價(jià)款應(yīng)計(jì)入代建成本，由官渡稅局承擔(dān)。原判僅明確了土地價(jià)款只在辦公樓土地范圍外沒有超出JT公司訴請(qǐng)。JT公司沒有任何違約行為，官渡稅局未按協(xié)議約定支付對(duì)價(jià)，JT公司用其名下資產(chǎn)貸款，貸款也用于辦公樓的建設(shè)未從中獲取任何利益，也符合雙方2006年8月25日合同第八條第三項(xiàng)約定，本案經(jīng)多次審理確定無法審計(jì)的過錯(cuò)在對(duì)方，原判對(duì)此認(rèn)定事實(shí)正確，請(qǐng)求予以維持。

　　JT公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.官渡稅局支付拖欠的“昆明市馨逸雅筑商務(wù)寫字樓”開發(fā)建設(shè)費(fèi)用65370253.68元、資金占用費(fèi)37075828.88元(自2008年8月起至2023年5月止)，上述兩項(xiàng)合計(jì)102446082.56元;2.官渡稅局支付從2023年6月1日起至付清全部款項(xiàng)之日止的資金占用費(fèi)(以拖欠的開發(fā)建設(shè)費(fèi)65370253.68元為基數(shù)，按銀行同期貸款利息的2倍計(jì)算);3.官渡稅局承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、審計(jì)費(fèi)。

　　原審法院確認(rèn)的案件事實(shí)：2006年8月11日，國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局(原昆明市官渡區(qū)地方稅務(wù)局)作為比選人委托云南國內(nèi)招標(biāo)有限公司發(fā)布《招標(biāo)文件》，邀請(qǐng)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)商參加比選，為案涉“官渡區(qū)地方稅務(wù)局辦公樓、配套設(shè)施、住宅工程委托開發(fā)項(xiàng)目”提供房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。2006年8月16日，JT公司遞交了《投標(biāo)文件》。2006年8月17日，官渡地稅向JT公司發(fā)出《中選通知書》，確認(rèn)JT公司為本次招標(biāo)的中選人。

　　2006年8月25日，官渡稅局(甲方)與JT公司(乙方)簽訂《合同書》，約定甲方將昆明市官渡區(qū)203號(hào)35.13畝土地，委托乙方根據(jù)甲方使用功能和國家立項(xiàng)批復(fù)及城市建設(shè)規(guī)劃的要求，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，改擴(kuò)建辦公業(yè)務(wù)用房及配套設(shè)施、綠化、道路、車庫等，辦公區(qū)的建設(shè)規(guī)模根據(jù)甲方的使用功能和國家立項(xiàng)批復(fù)要求，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件為準(zhǔn)。合同第二條項(xiàng)目實(shí)施方式約定：1、甲方將35.13畝土地(其中，劃撥用地6.35畝，綜合用地28.78畝)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方(并簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同)，土地使用權(quán)證由甲方指定土地部門進(jìn)行代管，并進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)益登記和支付履約保證金300萬元，作為乙方建設(shè)辦公區(qū)的履約擔(dān)保。具體事宜以雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同為準(zhǔn)。2、甲方轉(zhuǎn)給乙方的國有資產(chǎn)按國有資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定辦理，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)以雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)，價(jià)款作為甲方置換辦公區(qū)的建設(shè)投資款。待建設(shè)方案報(bào)批相關(guān)部門批準(zhǔn)后，雙方再簽訂辦公區(qū)轉(zhuǎn)讓合同。4、辦公區(qū)竣工驗(yàn)收、整體交付使用后，乙方將辦公區(qū)的土地及房屋轉(zhuǎn)讓移交給甲方，同時(shí)甲方返還履約保證金，撤銷土地使用證上所設(shè)的他項(xiàng)權(quán)益。第四條項(xiàng)目定價(jià)方式約定：辦公區(qū)造價(jià)待項(xiàng)目建設(shè)完成后，以審計(jì)部門最終的審計(jì)造價(jià)為準(zhǔn)。第六條雙方責(zé)權(quán)約定：一、甲方的責(zé)權(quán)：1、簽訂合同后，盡快將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，配合乙方辦理土地轉(zhuǎn)讓的有關(guān)手續(xù)。2、完善建設(shè)用地上現(xiàn)有建筑物的拆遷工作，三通一平后并于2006年11月1日前將土地移交乙方。4、按雙方確認(rèn)的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，配合乙方向市、區(qū)政府及市、區(qū)規(guī)劃土地部門申請(qǐng)建設(shè)用地位置的置換。7、辦公區(qū)工程建設(shè)驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)在竣工結(jié)算完成后30個(gè)工作日內(nèi)接收該項(xiàng)目工程，并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)交接手續(xù)。二、乙方的責(zé)權(quán)：1、負(fù)責(zé)辦理與項(xiàng)目工程建設(shè)相關(guān)的政府職能部門的協(xié)調(diào)工作，完善各項(xiàng)手續(xù)，使項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。6、甲乙雙方簽訂本合同后15天內(nèi)，乙方向甲方提交保證金100萬元，作為本項(xiàng)目工程的前期履約保證金，待手續(xù)完善齊全，項(xiàng)目開工后，保證金退還乙方。7、按規(guī)定的建設(shè)周期時(shí)限，竣工驗(yàn)收后按審計(jì)部門認(rèn)定的最終結(jié)算為準(zhǔn)，雙方債務(wù)清算完畢后，30個(gè)工作日內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等按轉(zhuǎn)讓方式移交甲方，并完善各種手續(xù)。第七條其他約定約定：4、辦公區(qū)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，甲、乙必須按國家建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算辦法規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算。第八條違約責(zé)任約定：3、工程建設(shè)完工后，在甲方未付清辦公區(qū)建設(shè)價(jià)款時(shí)，項(xiàng)目工程所用土地和該建設(shè)項(xiàng)目工程產(chǎn)權(quán)由乙方(或乙方委托機(jī)構(gòu))代管，甲方不能用其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資行為(用于支付乙方款項(xiàng)除外)，否則應(yīng)賠償乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　2006年9月27日，官渡稅局(甲方)與JT公司(乙方)簽訂《協(xié)議書》，就甲方依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方與乙方在該塊土地上建蓋的辦公大樓及附屬設(shè)施進(jìn)行置換事宜達(dá)成如下一致意見：一、甲方的土地位于云南省昆明市官渡區(qū)，該土地使用的面積為22626.78平方米(合33.94畝)。二、甲方土地使用權(quán)證的證號(hào)為：昆國用(2002)字第××號(hào)、昆國用(2006)第××號(hào)、昆官完國用(2006)第10610103857號(hào)、昆官完國用(2006)第10610103858號(hào)、昆官完國用(2006)第10610103859號(hào)、昆官完國用(2006)第10610103860號(hào)，土地取得方式為：出讓(29.92畝)，轉(zhuǎn)讓(4.02畝)，用途為：綜合用地和商業(yè)用地。三、乙方受讓該宗土地的目的為：作為官渡區(qū)地方稅務(wù)局新建辦公區(qū)的建設(shè)用地和乙方的開發(fā)用地。四、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上附著物處理的約定雙方另以補(bǔ)充協(xié)議約定。五、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)乙方暫不支付給甲方，用作扣減甲方日后向乙方支付辦公區(qū)的價(jià)款，辦公區(qū)建設(shè)需經(jīng)雙方確認(rèn)并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。六、辦公區(qū)造價(jià)控制在甲方要求的范圍內(nèi)，最終辦公區(qū)的價(jià)格以審計(jì)部門審計(jì)的價(jià)款為準(zhǔn)。七、辦公區(qū)建設(shè)的有關(guān)手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)辦理和完善，甲方在相關(guān)手續(xù)辦理方面給予協(xié)助。八、與原土地相關(guān)的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證的移交時(shí)間和方法以委托開發(fā)合同約定為準(zhǔn)。甲方需向乙方提供原土地上的相關(guān)資料。九、土地使用權(quán)與辦公區(qū)所有權(quán)置換后，且各項(xiàng)手續(xù)辦理完畢后，甲方的各項(xiàng)與土地使用權(quán)相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方;辦公區(qū)建成后，乙方的各項(xiàng)與辦公區(qū)所用權(quán)相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)也一并轉(zhuǎn)移給甲方。

　　同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)，約定：三、乙方受讓該宗土地的目的為：作為官渡地稅新建辦公區(qū)的建設(shè)用地和乙方的開發(fā)用地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后由此涉及到的土地用途變更、規(guī)劃手續(xù)、項(xiàng)目審批手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)辦理和完善，所涉及的手續(xù)辦理和費(fèi)用由乙方承擔(dān)，同時(shí)在手續(xù)辦理方面甲方給予協(xié)助。八、本次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款乙方不直接向甲方支付，而直接用于沖抵甲方將來應(yīng)向乙方支付辦公區(qū)建設(shè)的工程價(jià)款，并最終根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款與甲方應(yīng)支付的工程價(jià)款總額的實(shí)際進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。九、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)辦理，甲方根據(jù)情況給予配合。所涉及的稅費(fèi)按照法律規(guī)定各自承擔(dān)。同日，雙方還簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》(地上附著物補(bǔ)償協(xié)議)，約定甲方現(xiàn)有土地上建筑物情況以評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)，并以評(píng)估價(jià)值作為對(duì)房產(chǎn)、建筑物的補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)建筑物的補(bǔ)償價(jià)款甲方將其與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款一并沖減甲方應(yīng)支付的新建辦公區(qū)的價(jià)款。

　　官渡稅局委托昆明易利嘉房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)官渡區(qū)所屬地塊房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，昆明易利嘉房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2006年9月5日至2006年9月11日期間進(jìn)行了評(píng)估作業(yè)，并于2006年9月11日出具《昆易評(píng)字(2006)第0912號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)(2006年6月26日)的價(jià)值合計(jì)為53645188元(其中：土地評(píng)估總價(jià)為38948209.98元，建筑物、構(gòu)筑物評(píng)估總價(jià)為11122549.17元)。

　　2006年10月20日，官渡稅局(甲方、轉(zhuǎn)讓人)與JT公司(乙方、受讓人)簽訂《協(xié)議書》，約定官渡稅局將其所有的土地使用權(quán)座落于官渡區(qū)關(guān)上鎮(zhèn)上苜蓿村股份合作社，使用權(quán)屬面積：33.94畝轉(zhuǎn)讓給JT公司，并約定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)以省、市局批準(zhǔn)價(jià)格5365萬元為準(zhǔn)，雙方有以土地置換辦公樓的意向性，待官渡稅局辦理完善相關(guān)發(fā)改立項(xiàng)、采購等手續(xù)后再行履行。

　　2006年10月27日，官渡稅局(甲方、轉(zhuǎn)讓人)與JT地產(chǎn)(乙方、受讓人)簽訂六份《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定甲方將其座落于官渡區(qū)的[昆官完國用(2006)第10610103860、10610103858、10610103857、10610103859號(hào);昆國用(2006)第××、00××54號(hào)]土地使用證項(xiàng)下合計(jì)18392.86平方米商業(yè)用地及4234.86平方米機(jī)關(guān)團(tuán)體辦公用地轉(zhuǎn)讓給乙方，并于2006年10月31日辦理了上述六份轉(zhuǎn)讓合同的公證。JT公司為此支付了相應(yīng)契稅，受讓了上述土地使用權(quán)證項(xiàng)下土地，并取得了[昆國用(2008)第00162號(hào)]、[昆國用(2007)第00027號(hào)]、[昆國用(2007)第00028號(hào)]、[昆國用(2007)第00031號(hào)]、[昆國用(2007)第00030號(hào)]、[昆國用(2007)第00032號(hào)]土地使用權(quán)證。

　　2007年8月1日，JT公司取得“馨逸雅筑小區(qū)商務(wù)辦公樓”用地項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;2009年8月5日，JT公司取得“商務(wù)辦公區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;2009年9月，JT公司取得“商務(wù)辦公區(qū)”工程《建筑工程施工許可證》。2009年3月3日，昆明市發(fā)展和改革委員會(huì)向JT公司出具《關(guān)于對(duì)“馨逸雅筑”建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》(昆發(fā)改審批辦[2009]29號(hào))。2008年6月18日，案涉工程“馨逸雅筑商務(wù)寫字樓”項(xiàng)目通過五單位竣工驗(yàn)收合格，并于2008年11月6日取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。JT公司于2008年11月11日取得[昆明市房權(quán)證官字第××號(hào)]《房屋所有權(quán)證》(房屋坐落：昆明市馨逸雅筑-商務(wù)寫字樓;結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu);房屋總層數(shù)：14;建筑面積：19032.2㎡;設(shè)計(jì)用途：非住宅)。

　　2008年7月5日至2008年9月2日期間，JT公司向昆明銀海物業(yè)服務(wù)有限公司就涉案建設(shè)完畢的辦公樓以及配套設(shè)施進(jìn)行了移交，昆明銀海物業(yè)服務(wù)有限公司系官渡地稅委托的物業(yè)公司。

　　本案原一審審理過程中，一審法院委托云南中正司法鑒定所，對(duì)JT公司開發(fā)建設(shè)的官渡區(qū)昆明市馨逸雅筑商務(wù)寫字樓的工程造價(jià)以及該寫字樓的房屋配套設(shè)施的價(jià)值進(jìn)行鑒定，該鑒定所作出云中司[2023]第014號(hào)鑒定意見：昆明市官渡區(qū)關(guān)上馨逸雅筑商務(wù)寫字樓及其配套設(shè)施工程鑒定工程造價(jià)為91400434.74元。該鑒定意見含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)配套設(shè)施工程費(fèi)用、開發(fā)期間財(cái)務(wù)成本、開發(fā)管理費(fèi)、開發(fā)利潤。土地費(fèi)用23712069.83元?jiǎng)t不在委托鑒定范圍而不作鑒定。

　　另查明，根據(jù)《中共中央關(guān)于深化黨和國家機(jī)構(gòu)改革的決定》、《深化黨和國家機(jī)構(gòu)改革方案》、《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案》，昆明市官渡區(qū)國家稅務(wù)局、昆明市官渡區(qū)地方稅務(wù)局合并為國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局，并于2023年7月20日掛牌。

　　在一審法院審理的官渡稅局訴華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行、JT公司、昆明美景建筑工程有限公司、劉丕菊、裴柏楠、裴文勝、侯振敏案外人執(zhí)行異議之訴一案中，一審法院作出已經(jīng)發(fā)生法律效力的(2023)云01民初3227號(hào)民事調(diào)解書，確認(rèn)雙方達(dá)成的調(diào)解協(xié)議合法有效，調(diào)解協(xié)議的主要內(nèi)容為：JT公司、昆明美景建筑工程有限公司、劉丕菊、裴柏楠、裴文勝、侯振敏截止2023年4月12日尚欠華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行借款本金、利息以及律師費(fèi)、保全費(fèi)、訴訟費(fèi)共計(jì)43772950.46元，官渡稅局自愿代JT公司向華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行償付上述欠付款項(xiàng)，官渡稅局代JT公司所償付的上述欠付款項(xiàng)應(yīng)在本案審理的官渡稅局尚應(yīng)支付的工程價(jià)款中予以扣減;還約定JT公司同意協(xié)助配合官渡稅局辦理昆明市官渡區(qū)519號(hào)“馨逸雅筑”商務(wù)寫字樓產(chǎn)權(quán)過戶登記的相應(yīng)手續(xù)，將該商務(wù)寫字樓的產(chǎn)權(quán)登記權(quán)利人變更到官渡稅局名下。該民事調(diào)解書生效后，官渡稅局按調(diào)解書約定內(nèi)容通過銀行轉(zhuǎn)賬將代付款43772950.46元匯入一審法院賬戶，一審法院于2023年8月19日將該款發(fā)放給華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行，即官渡稅局已按照該民事調(diào)解書的約定內(nèi)容實(shí)際履行了代付款支付義務(wù)。

　　原審法院認(rèn)為，官渡稅局與JT公司經(jīng)過公開招投標(biāo)程序并于2006年8月25日簽訂的《合同書》(以下簡稱8.25合同)，以及于2006年9月27日簽訂的《協(xié)議書》(以下簡稱9.27協(xié)議)、兩份《補(bǔ)充協(xié)議》和2006年10月20日簽訂的《協(xié)議書》(以下簡稱10.20協(xié)議)，均是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上意思表示一致達(dá)成的契約，且不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，也未侵害第三人和社會(huì)公共利益，上述合同、協(xié)議合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，即雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定全面、認(rèn)真、誠實(shí)地履行自己的義務(wù)。后因國家機(jī)構(gòu)改革，官渡地稅與昆明市官渡區(qū)國家稅務(wù)局合并為國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局，并于2023年7月20日掛牌，官渡地稅在上述合同、協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)依法當(dāng)由官渡稅局承受，JT公司對(duì)此亦無異議，予以確認(rèn)。

　　JT公司主張雙方建立的是委托開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系，官渡稅局則主張雙方建立的是委托代建合同法律關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。”房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，對(duì)此，根據(jù)《最高人民法院民事案件案由規(guī)定》第81條關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛包含委托代建合同糾紛，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛三種類型，而委托代建合同則是指建房人獲得國有土地使用權(quán)后委托房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)代建房屋、并向受托房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)支付酬金的協(xié)議;委托人應(yīng)當(dāng)享有土地使用權(quán)、承擔(dān)立項(xiàng)等建設(shè)成本并向代建人支付酬金，代建人則應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)，并利用自己的資質(zhì)代建房人依法進(jìn)行相關(guān)建設(shè)活動(dòng)。

　　從合同目的看。根據(jù)本案查明的法律事實(shí)，官渡稅局享有昆明市官渡區(qū)203號(hào)35.13畝土地的使用權(quán)，以及在該土地上所建蓋的辦公樓及相應(yīng)建筑物的合法權(quán)益，其通過招投標(biāo)程序與JT公司簽訂合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)意思表示的本質(zhì)就是在案涉土地上建蓋新的且具備符合使用要求的案涉辦公樓，但官渡稅局并不具備開發(fā)建設(shè)辦公樓的資質(zhì)和能力，故而委托具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的JT公司代為實(shí)施辦公樓的建設(shè)為官渡稅局目的，JT公司經(jīng)過投標(biāo)并中標(biāo)的方式與官渡稅局用其享有的開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)和能力，在案涉土地上通過為官渡稅局建設(shè)案涉辦公樓的方式獲取相應(yīng)合法的報(bào)酬。JT公司所開發(fā)建設(shè)的案涉辦公樓并不能對(duì)外銷售給不特定的第三人，只能按照官渡稅局的使用要求和國家規(guī)劃部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建成后即應(yīng)按照合同約定將案涉辦公樓交付給官渡稅局占有、使用并享有物權(quán)權(quán)利。官渡稅局與JT公司簽訂合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的目的，并非是想通過對(duì)案涉土地的開發(fā)經(jīng)營并對(duì)外銷售獲取相對(duì)應(yīng)的利益對(duì)價(jià)，而是利用JT公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)為官渡稅局建設(shè)符合約定用途的案涉辦公樓，且該案涉辦公樓在建成后應(yīng)由官渡稅局享有相應(yīng)物權(quán)權(quán)利，亦即雙方真實(shí)的合同目的是官渡稅局委托JT公司進(jìn)行案涉辦公樓建設(shè)，而非雙方合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓甚或所謂的委托開發(fā)房地產(chǎn)。

　　從合同履行看。雖然在雙方簽訂的合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議中，約定官渡稅局應(yīng)將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給JT公司，JT公司在案涉土地上建蓋案涉辦公樓后，再將案涉土地及之上建蓋的案涉辦公樓的物權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)讓回轉(zhuǎn)給官渡稅局，雙方也按照該約定通過簽訂《國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓合同》的方式將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記在JT公司名下，但是合同、協(xié)議約定的履行方式和順序，將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在JT公司名下是為了更好履行其受托為官渡稅局建蓋案涉辦公樓的義務(wù)，便于辦理案涉建設(shè)工程相應(yīng)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等批準(zhǔn)許可文件，而非是JT公司獨(dú)自享有案涉土地相關(guān)權(quán)益自行申請(qǐng)立項(xiàng)審批進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營。正如雙方所簽8.25合同第六條“雙方責(zé)權(quán)”第二項(xiàng)“乙方的責(zé)權(quán)”約定“負(fù)責(zé)辦理與項(xiàng)目工程建設(shè)相關(guān)的政府職能部門的協(xié)調(diào)工作，完善各項(xiàng)手續(xù)，使項(xiàng)目能夠順利實(shí)施”;在JT公司建蓋完成案涉辦公樓后，雙方所簽合同、協(xié)議均約定JT公司應(yīng)將案涉土地和辦公樓轉(zhuǎn)讓回轉(zhuǎn)給原官渡地稅，期間，JT公司對(duì)案涉土地和辦公樓的產(chǎn)權(quán)僅是代管，正如雙方所簽8.25合同第二條“項(xiàng)目實(shí)施方式”第4項(xiàng)約定“辦公區(qū)竣工驗(yàn)收、整體交付使用后，乙方將辦公區(qū)的土地及房屋轉(zhuǎn)讓移交給甲方”，以及第八條“違約責(zé)任”第3項(xiàng)約定“工程建設(shè)完工后，在甲方未付清辦公區(qū)建設(shè)價(jià)款時(shí)，項(xiàng)目工程所用土地和該建設(shè)項(xiàng)目工程產(chǎn)權(quán)由乙方(或乙方委托機(jī)構(gòu))代管，甲方不能用其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資行為(用于支付乙方款項(xiàng)除外)，否則應(yīng)賠償乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失”。JT公司通過轉(zhuǎn)讓方式取得案涉土地使用權(quán)并以其名義辦理相關(guān)用地、建設(shè)規(guī)劃許可證照，僅僅是為了履行雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的約定，最終的履行目的和指向是按照約定為官渡稅局建蓋符合專門使用要求的辦公樓，并將該辦公樓和土地的物權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記給官渡稅局，而非是JT公司獨(dú)立以自己的名義對(duì)案涉土地和辦公樓進(jìn)行開發(fā)建設(shè)經(jīng)營。

　　從整個(gè)地塊看。根據(jù)本案查明的法律事實(shí)，現(xiàn)雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議約定的33.94畝土地上建蓋完成了兩個(gè)部分，即由官渡稅局占有使用的10.33畝土地及之上的案涉辦公樓，JT公司定向和對(duì)外銷售的住宅商品房，該事實(shí)狀態(tài)與雙方所簽9.27協(xié)議第三條約定“乙方受讓該宗土地的目的為：作為官渡地稅新建辦公區(qū)的建設(shè)用地和乙方的開發(fā)用地”相符，也就是說，在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議中，就住宅商品房部分是雙方允許JT公司獨(dú)立開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目部分，JT公司可針對(duì)該部分土地的開發(fā)利用進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營，而案涉土地和辦公樓部分，如前所述，從合同目的和履行看，均非允許JT公司獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營。在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議約定的33.94畝土地上，官渡稅局與JT公司實(shí)際上建立了兩種法律關(guān)系：一種是針對(duì)案涉土地和辦公樓的委托代建合同法律關(guān)系，一種是針對(duì)定向或可對(duì)外銷售的住宅商品房部分涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。就兩者關(guān)系而言，住宅商品房部分涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系顯然是為了更好的履行委托代建合同法律關(guān)系，有效保證和降低官渡稅局委托JT公司代建案涉辦公樓所應(yīng)支付的建設(shè)成本和相應(yīng)酬金，不能因JT公司確有獨(dú)立開發(fā)建設(shè)并對(duì)外銷售經(jīng)營住宅商品房的行為而掩蓋或吸收雙方簽訂合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議所欲實(shí)現(xiàn)的最為主要和重要的目的—委托JT公司代建案涉辦公樓。JT公司提出雙方建立的是委托開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系的主張不成立，不予支持;而官渡稅局抗辯提出雙方建立的是委托代建合同法律關(guān)系，有事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持，將在此法律關(guān)系項(xiàng)下審理并確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。

　　針對(duì)建設(shè)工程價(jià)款司法鑒定。根據(jù)本案查明的法律事實(shí)，雖然雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議約定“辦公區(qū)造價(jià)待項(xiàng)目建設(shè)完成后，以審計(jì)部門最終的審計(jì)造價(jià)為準(zhǔn)”、“辦公區(qū)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，甲、乙必須按國家建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算辦法規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算”、“辦公區(qū)造價(jià)控制在甲方要求的范圍內(nèi)，最終辦公區(qū)的價(jià)格以審計(jì)部門審計(jì)的價(jià)款為準(zhǔn)”，但案涉辦公樓于2008年6月竣工驗(yàn)收合格并于7-9月交付官渡稅局實(shí)際占有使用至今，雙方因爭議均未能完成委托審計(jì)部門對(duì)案涉辦公樓建設(shè)工程價(jià)款的審計(jì)結(jié)算，且在原一審訴訟期間，應(yīng)官渡稅局的要求，一審法院曾準(zhǔn)許由官渡稅局協(xié)調(diào)案涉辦公樓及配套設(shè)施建設(shè)工程價(jià)款的審計(jì)事宜，卻協(xié)調(diào)未果，官渡稅局遂同意JT公司的司法鑒定申請(qǐng)，由一審法院將案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款依法委托司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定，故案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款應(yīng)以在原一審中依法委托云南中正司法鑒定所所作司法鑒定意見書作為確定依據(jù)。

　　針對(duì)案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款的確定?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)于依據(jù)該司法鑒定意見確定案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款均無異議，爭議的僅是怎樣依據(jù)該司法鑒定意見書的建設(shè)工程價(jià)款分項(xiàng)鑒定意見加以確定案涉辦公樓及配套設(shè)施的最終造價(jià)。該司法鑒定意見書的鑒定結(jié)果為：昆明市官渡區(qū)關(guān)上馨逸雅筑商務(wù)寫字樓及其配套設(shè)施工程鑒定工程造價(jià)為91400434.74元，該鑒定結(jié)果含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)配套設(shè)施工程費(fèi)用、開發(fā)期間財(cái)務(wù)成本、開發(fā)管理費(fèi)、開發(fā)利潤。土地費(fèi)用23712069.83元?jiǎng)t不在委托鑒定范圍而不作鑒定。對(duì)此，雙方存有爭議的部分是開發(fā)期間財(cái)務(wù)成本、開發(fā)管理費(fèi)、開發(fā)利潤和土地費(fèi)用23712069.83元，對(duì)其他部分則無爭議，對(duì)于雙方無爭議的部分予以確認(rèn)。

　　關(guān)于造價(jià)構(gòu)成。經(jīng)審查雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的約定，對(duì)于案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款應(yīng)包含哪些費(fèi)用構(gòu)成并無明確具體的約定，僅有“以審計(jì)部門最終的審計(jì)造價(jià)為準(zhǔn)”的約定，根據(jù)民事法律行為當(dāng)事人有約定的從其約定、無約定的依據(jù)法律規(guī)定的基本原則，對(duì)于案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款的費(fèi)用構(gòu)成則應(yīng)依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定加以確定，進(jìn)而，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)的《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》(建標(biāo)[2023]44號(hào))第一條第一款的規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目按費(fèi)用構(gòu)成要素組成劃分為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)和稅金，即工程價(jià)格由成本(直接成本、間接成本)、利潤(酬金)和稅金構(gòu)成。財(cái)務(wù)成本和管理費(fèi)。根據(jù)該司法鑒定意見書載明的鑒定結(jié)果，案涉辦公樓及配套設(shè)施的鑒定工程造價(jià)包含了開發(fā)期間財(cái)務(wù)成本和開發(fā)管理費(fèi)，而開發(fā)期間財(cái)務(wù)成本和開發(fā)管理費(fèi)均是JT公司在開發(fā)建設(shè)案涉辦公樓及配套設(shè)施所必然會(huì)產(chǎn)生的成本費(fèi)用，也是國家法律法規(guī)規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款的基本構(gòu)成項(xiàng)目，該司法鑒定意見書將開發(fā)期間財(cái)務(wù)成本和開發(fā)管理費(fèi)作為鑒定工程造價(jià)內(nèi)容加以確定并無不當(dāng)，故官渡稅局對(duì)此提出的異議不成立，不予支持。

　　開發(fā)利潤。根據(jù)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》的上述規(guī)定，開發(fā)利潤當(dāng)屬建設(shè)工程價(jià)款的構(gòu)成部分，利潤當(dāng)是建筑企業(yè)通過建設(shè)行為所應(yīng)當(dāng)獲得報(bào)酬，但是，一是本案雙方當(dāng)事人建立的是委托代建合同法律關(guān)系，而非建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系，即JT公司并非是通過直接的建設(shè)施工行為在所獲得建設(shè)工程價(jià)款中獲取利潤，而是通過接受官渡稅局的委托完成開發(fā)建設(shè)案涉辦公樓及配套設(shè)施的任務(wù)獲取相應(yīng)的報(bào)酬;二是必須注意到的是，在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議中，均明確約定JT公司受讓關(guān)上寶海路203號(hào)33.94畝土地的用途和目的為：為官渡稅局新建辦公樓和進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，而事實(shí)上案涉辦公樓的占地面積為10.33畝，僅占轉(zhuǎn)讓給JT公司的全部用地面積的不到1/3，其他2/3畝的土地則被JT公司用于住宅商品房的開發(fā)經(jīng)營銷售，雙方當(dāng)事人通過合同約定和實(shí)際履行為，對(duì)JT公司受托代建案涉辦公樓及配套設(shè)施的報(bào)酬作出了權(quán)利義務(wù)安排，即官渡稅局根據(jù)委托代建合同應(yīng)向JT公司支付的報(bào)酬，實(shí)以JT公司對(duì)2/3畝被轉(zhuǎn)讓土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)經(jīng)營銷售獲利所實(shí)現(xiàn);三是在轉(zhuǎn)讓關(guān)上寶海路203號(hào)33.94畝土地時(shí)，雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議中，均約定JT公司應(yīng)向官渡稅局支付的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5365萬元暫不支付，待案涉辦公樓及配套設(shè)施建成后抵扣沖減應(yīng)付建設(shè)工程價(jià)款，而雙方對(duì)該土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5365萬元實(shí)際不支付并用于建設(shè)工程價(jià)款抵扣沖減的權(quán)利義務(wù)安排，實(shí)際上是對(duì)JT公司代建案涉辦公樓及配套設(shè)施時(shí)降低資金成本和壓力，也就是對(duì)代建報(bào)酬的一種變相支付方式，該司法鑒定意見書的鑒定結(jié)果中的開發(fā)利潤9315582.29元不應(yīng)案涉委托代建合同法律關(guān)系中作為案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款予以確定。第四，土地費(fèi)用23712069.83元。該費(fèi)用是JT公司自行計(jì)算并在司法鑒定中要求作為鑒定項(xiàng)目加以鑒定的。雙方當(dāng)事人建立的基礎(chǔ)法律關(guān)系是委托代建合同，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或商品房買賣合同法律關(guān)系，JT公司為開發(fā)利用土地依法所繳納或產(chǎn)生的相應(yīng)規(guī)稅和費(fèi)用，并不必然納入JT公司的開發(fā)成本而分?jǐn)偨o官渡稅局;二是雙方于2006年9月27日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)第三條明確約定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后由此涉及到的土地用途變更、規(guī)劃手續(xù)、項(xiàng)目審批手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)辦理和完善，所涉及的手續(xù)辦理和費(fèi)用由乙方承擔(dān)，同時(shí)在手續(xù)辦理方面甲方給予協(xié)助”，以及10.20協(xié)議第六條明確約定“辦理上述土地使用權(quán)變更登記手續(xù)所發(fā)生的稅、費(fèi)由乙方承擔(dān)”。辦理包括案涉土地在內(nèi)的整塊關(guān)上寶海路203號(hào)33.94畝土地的用途變更、規(guī)劃、項(xiàng)目審批等手續(xù)所產(chǎn)生的費(fèi)用均應(yīng)由JT公司自行承擔(dān)，而非作為JT公司的代建成本分?jǐn)偨o官渡稅局承擔(dān)，基于當(dāng)事人約定優(yōu)先的民事法律基本原則，雙方當(dāng)事人對(duì)上述費(fèi)用負(fù)擔(dān)作出的權(quán)利義務(wù)安排當(dāng)合法有效并對(duì)雙方產(chǎn)生法律拘束力。JT公司主張的土地費(fèi)用23712069.83元不成立，不予支持。根據(jù)原一審依法委托云南中正司法鑒定所所作司法鑒定意見書，案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款應(yīng)為82084852.45元(91400434.74元-9315582.29元)。

　　對(duì)官渡稅局尚應(yīng)向JT公司支付的委托代建費(fèi)用。根據(jù)雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議的約定，JT公司應(yīng)向官渡稅局支付的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5365萬元暫不支付，待案涉辦公樓及配套設(shè)施建成后抵扣沖減應(yīng)付建設(shè)工程價(jià)款，故在案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款82084852.45元中，應(yīng)對(duì)上述土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)用予以扣除;在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議中約定的應(yīng)抵扣沖減建設(shè)工程價(jià)款的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5365萬元，根據(jù)雙方簽訂一系列協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議時(shí)依據(jù)的昆明易利嘉房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》[昆易評(píng)字(2006)第0912號(hào)]，該評(píng)估價(jià)5365萬元中包含的33.94畝土地評(píng)估價(jià)值為38948209.98元，而案涉辦公樓及配套設(shè)施占用的土地面積為10.33畝，案涉辦公樓及配套設(shè)施所占用土地的價(jià)值應(yīng)為11854301.98元(38948209.98元÷33.94畝×10.33畝)。由于雙方當(dāng)事人建立的是委托代建合同法律關(guān)系，官渡稅局將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給JT公司僅是為了更好的履行該委托代建案涉辦公樓法律關(guān)系的方式，故而在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議中約定的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5365萬元中包含了案涉土地的價(jià)值，在依約將案涉土地及其之上建蓋的辦公樓和配套設(shè)施均應(yīng)轉(zhuǎn)移回轉(zhuǎn)給官渡稅局時(shí)，亦應(yīng)在土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5365萬元中扣除按照原評(píng)估價(jià)格確定的案涉土地價(jià)值，并且，在依法委托所作司法鑒定意見書的鑒定結(jié)果中，并未包含案涉土地的價(jià)值，在雙方約定的應(yīng)抵扣沖減建設(shè)工程價(jià)款的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5365萬元中，扣減應(yīng)轉(zhuǎn)移回轉(zhuǎn)給官渡稅局的案涉土地價(jià)值11854301.98元后，尚應(yīng)抵扣沖減的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)為41795698.02元。官渡稅局尚應(yīng)向JT公司支付的委托代建費(fèi)用應(yīng)為40289154.43元(案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款82084852.45元-土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)41795698.02元)。

　　案涉辦公樓于2008年6月竣工驗(yàn)收合格并于7-9月交付官渡稅局實(shí)際占有使用至今，雙方因爭議均未能完成委托審計(jì)部門對(duì)案涉辦公樓建設(shè)工程價(jià)款的審計(jì)結(jié)算，導(dǎo)致JT公司至今尚未能通過其已經(jīng)完成的委托代建行為獲得相應(yīng)報(bào)酬，官渡稅局已于2008年9月就已實(shí)際占有使用案涉辦公樓及配套設(shè)施，享受了因履行案涉委托代建合同所獲得的相應(yīng)權(quán)益，結(jié)合本案實(shí)情，根據(jù)公平、誠實(shí)信用的基本法律原則，確定由官渡稅局向JT公司支付以尚欠委托代建費(fèi)40289154.43元為基數(shù)按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算的從案涉辦公樓及配套設(shè)施交付次日即2008年9月3日起至款項(xiàng)付清之日止的利息。至于JT公司要求按照中國人民銀行同期貸款利率二倍計(jì)算的資金占用費(fèi)，因雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議中，并無對(duì)欠付委托代建費(fèi)用應(yīng)按二倍利率計(jì)算資金占用費(fèi)的約定，也與本案實(shí)情不符，故JT公司的該項(xiàng)訴求不成立，不予支持。

　　由于在一審法院審理的官渡稅局訴華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行、JT公司、昆明美景建筑工程有限公司、劉丕菊、裴柏楠、裴文勝、侯振敏案外人執(zhí)行異議之訴一案中，一審法院作出的(2023)云01民初3227號(hào)民事調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力，明確官渡稅局自愿代JT公司向華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行償付的43772950.46元，應(yīng)在本案官渡稅局尚應(yīng)支付的工程價(jià)款中予以扣減，而官渡稅局已于2023年8月19日按該調(diào)解書的約定實(shí)際履行了代付款支付義務(wù)，故在官渡稅局尚應(yīng)支付JT公司的上述委托代建費(fèi)用和利息中，應(yīng)予扣減官渡稅局已經(jīng)代償?shù)?3772950.46元。JT公司的訴訟請(qǐng)求部分成立，部分予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條之規(guī)定，判決：“一、被告國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付委托代建費(fèi)40289154.43元，并支付以委托代建費(fèi)40289154.43元為基數(shù)從2008年9月3日起至款項(xiàng)付清之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算的利息(同時(shí)，應(yīng)予扣減國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局已經(jīng)代償?shù)?3772950.46元);二、駁回原告云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)554030.41元，由云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)193910.64元，由國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局負(fù)擔(dān)360119.77元。司法鑒定費(fèi)60萬元，由國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局承擔(dān)”。

　　二審中，JT公司提交以下證據(jù)：1、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅》12份、《補(bǔ)交土地價(jià)款繳款書》1份、《土地使用權(quán)出讓契稅》1份、《完善用地收據(jù)及契稅》1份，欲證明官渡稅局將商業(yè)用地18392.86平方米、辦公用地性質(zhì)的土地4234.86平方米轉(zhuǎn)讓給JT公司，JT公司為完成涉案工程的建設(shè)，實(shí)際支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅818265.13元、補(bǔ)交土地款5068400元、土地使用權(quán)出讓契稅179009.22元及清費(fèi)完善用地使用權(quán)出讓款及契稅17409356.64元，上屬費(fèi)用為JT公司實(shí)際成本支出，應(yīng)計(jì)入涉案工程造價(jià)。2、《房產(chǎn)稅繳款書》1份，欲證明官渡稅局自2008年9月實(shí)際使用涉案辦公樓及配套設(shè)施后，JT公司每月交付房產(chǎn)稅825894.12元，自2008年10月起至辦公樓過戶給官渡稅局止，期間JT公司所交的房產(chǎn)稅由官渡稅局返還。3、《大城市土地稅繳款書》5份，欲證明JT公司每月交付大城市土地稅6599.75元，自2008年10月起至辦公樓過戶給官渡稅局止，期間JT公司所交的大城市土地稅稅由官渡稅局返還。4、《云南省地方稅務(wù)稽查局稅務(wù)事項(xiàng)通知書》1份，欲證明JT公司少交的土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及相應(yīng)的滯納金應(yīng)由官渡稅局承擔(dān)。

　　官渡稅局質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1三性認(rèn)可，但證明內(nèi)容及目的不認(rèn)可。2006年10月20日雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，該稅費(fèi)由JT公司承擔(dān)。該組證據(jù)全部系33.94畝土地的稅費(fèi)，涉案的辦公樓僅為10.33畝，其余的土地為JT公司用于住宅商品房開發(fā)銷售。證據(jù)2、3真實(shí)性、合法性認(rèn)可，但與本案無關(guān)聯(lián)，不認(rèn)可JT公司的證明目的。JT公司交納的房產(chǎn)稅、大城市土地使用稅是基于依照稅收法律、法規(guī)依法向納稅主體征收。證據(jù)4真實(shí)性、合法性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。如JT公司認(rèn)為違法應(yīng)當(dāng)向出具行政行為的機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或行政訴訟，不屬于本案民事訴訟審理的范疇。

　　對(duì)JT公司提交的證據(jù)，本院將結(jié)合爭議焦點(diǎn)綜合予以評(píng)判。

　　雙方當(dāng)事人對(duì)原審法院認(rèn)定的案件事實(shí)無異議，本院予以確認(rèn)。

　　結(jié)合訴辯雙方的主張，本案爭議的焦點(diǎn)問題是：1、JT公司是否享有代建利潤9315582.99元;2、JT公司主張土地變性產(chǎn)生的相關(guān)規(guī)費(fèi)及契稅6895827.68元應(yīng)計(jì)入代建成本是否有事實(shí)及法律依據(jù)的問題;3、官渡稅局主張土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5365萬元應(yīng)在結(jié)算時(shí)一并扣減不應(yīng)按畝數(shù)分擔(dān)是否有事實(shí)及法律依據(jù);4、尚欠的代建費(fèi)利息起算時(shí)間應(yīng)如何認(rèn)定。

　　一、關(guān)于JT公司應(yīng)否享有代建利潤9315582.99元的問題

　　本院認(rèn)為，官渡稅局與JT公司針對(duì)案涉辦公樓所簽訂的《合同書》、《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》等共計(jì)4份，均是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方約定官渡稅局將位于官渡區(qū)203號(hào)33.94畝土地委托JT公司代建辦公樓及配套設(shè)施、綠化、道路、車庫等，雙方形成委托代建合同法律關(guān)系，案涉辦公樓于2008年6月竣工驗(yàn)收合格，并于2008年7-9月交付官渡稅局使用至今，對(duì)辦公樓建設(shè)工程價(jià)款，前案原一審中，雙方同意委托云南中正司法鑒定所進(jìn)行鑒定，對(duì)于依據(jù)該司法鑒定意見確定案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價(jià)款雙方無異議。該鑒定部門出具云中司【2023】第014號(hào)鑒定意見：昆明市官渡區(qū)關(guān)上馨逸雅筑商務(wù)寫字樓及其配套設(shè)施工程鑒定工程造價(jià)為(不包含土地費(fèi)用)91400434.74元，其中包括利潤9315582.29元。JT公司主張?jiān)瓕彿ㄔ簩⒐俣啥惥謶?yīng)支付的代建費(fèi)91400434.74元扣除利潤9315582.29元錯(cuò)誤。本院認(rèn)為，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)的《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》(建標(biāo)[2023]44號(hào))第一條第一款的規(guī)定：“建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目按費(fèi)用構(gòu)成要素組成劃分為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)和稅金，即工程價(jià)格由成本(直接成本、間接成本)、利潤(酬金)和稅金構(gòu)成”。首先，根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)建設(shè)利潤是建設(shè)工程價(jià)款的組成部分，但本案雙方當(dāng)事人建立的是委托代建合同法律關(guān)系，而非建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系。其次，雙方在合同中并未明確約定JT公司是否享有委托代建利潤。再次，JT公司受讓官渡稅局位于關(guān)上寶海路203號(hào)33.94畝土地，但案涉辦公樓僅為10.33畝，其余的23.61畝，由JT公司用于商品房的開發(fā)并銷售，JT公司通過對(duì)23.61畝土地進(jìn)行開發(fā)銷售獲取相應(yīng)利潤。同時(shí)，雙方所簽合同均約定JT公司應(yīng)向官渡稅局支付的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)暫不支付，待案涉辦公樓及配套設(shè)施建成后抵扣應(yīng)付建設(shè)工程價(jià)款，實(shí)際是對(duì)代建報(bào)酬的一種變相支付，降低JT公司代建辦公樓的建設(shè)成本。綜上，本案系委托代建合同法律關(guān)系，JT公司不應(yīng)享有代建利潤，原審法院在鑒定意見代建工程價(jià)款91400434.74元的基礎(chǔ)上扣除利潤9315582.29元，符合本案的實(shí)際情況，JT公司該上訴理由不能成立，本院不予支持。

　　二、JT公司主張土地變性產(chǎn)生的相關(guān)規(guī)費(fèi)及契稅6895827.68元應(yīng)計(jì)入代建成本是否有事實(shí)及法律依據(jù)的問題

　　本院認(rèn)為，JT公司主張委托代建合同法律關(guān)系中其支出土地使用稅5068400元、出讓契稅179009.22元及清非配套完善用地土地出讓價(jià)款17409356.64元，合計(jì)22656765.86元，官渡稅局應(yīng)承擔(dān)代建成本6895827.68元(22656765.86÷33.94畝×10.33畝。本案，首先，2006年8月25日，雙方簽訂《合同書》，約定“官渡稅局將昆明市官渡區(qū)203號(hào)35.13畝土地，委托JT公司根據(jù)官渡稅局使用功能和國家立項(xiàng)批復(fù)及城市建設(shè)規(guī)劃的要求，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)”。從合同約定的內(nèi)容及目的看，雙方之間系委托代建合同法律關(guān)系，簽訂合同時(shí)JT公司應(yīng)知曉的。其次，2006年9月27日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)第三條約定“JT公司受讓該宗土地的目的為：作為官渡稅局新建辦公區(qū)的建設(shè)用地和JT公司的開發(fā)用地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后由此涉及到的土地用途變更、規(guī)劃手續(xù)、項(xiàng)目審批手續(xù)由JT公司負(fù)責(zé)辦理和完善，所涉及的手續(xù)辦理和費(fèi)用由JT公司承擔(dān)，同時(shí)在手續(xù)辦理方面官渡稅局給予協(xié)助”及2006年10月20日《協(xié)議》第六條約定，“辦理上述土地使用權(quán)變更登記手續(xù)所發(fā)生的稅費(fèi)，由JT公司承擔(dān)”。根據(jù)上述約定委托代建中辦理土地用途變更、規(guī)劃、項(xiàng)目審批等手續(xù)產(chǎn)生相關(guān)規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)，由JT公司承擔(dān)。JT公司主張其承擔(dān)上述費(fèi)用的前提是基于委托開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，對(duì)此，合同并未明確約定，故相關(guān)規(guī)費(fèi)及契稅不應(yīng)計(jì)入代建成本，JT公司該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。另，JT公司主張由官渡稅局返還交納房產(chǎn)稅、大城市土地使用稅，該費(fèi)用是依照稅收法律、法規(guī)依法應(yīng)向納稅主體JT公司征收的費(fèi)用，不存在返還的問題，且JT公司在一審及上訴狀中均未涉及該費(fèi)用，二審提交的證據(jù)，本院不予采信。

　　三、關(guān)于官渡稅局主張土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償5365萬元應(yīng)在代建費(fèi)用中一并扣減，不應(yīng)按畝數(shù)分擔(dān)的問題

　　本院認(rèn)為，2006年9月27日，JT公司與官渡稅局簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)第八條約定：“本次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款JT公司不直接向官渡稅局支付，而直接用于沖抵官渡稅局將來應(yīng)向JT公司支付辦公區(qū)建設(shè)的工程價(jià)款，并最終根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款與官渡稅局應(yīng)支付的工程價(jià)款總額的實(shí)際進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)”及2006年10月20日，JT公司與官渡稅局簽訂《協(xié)議》，約定“土地使用權(quán)面積33.94畝轉(zhuǎn)讓給JT公司，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)以省、市局批準(zhǔn)價(jià)格5365萬元為準(zhǔn)”。本案，鑒定意見明確代建工程價(jià)款91400434.74元不包含土地的價(jià)值。官渡稅局委托昆明易利嘉房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》[昆易評(píng)字(2006)第0912號(hào)]，該評(píng)估價(jià)5365萬元(其中包括33.94畝土地評(píng)估價(jià)值為38948209.98元及建筑物、構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)值11122549.17元)。該評(píng)估報(bào)告土地價(jià)值為38948209.98元，包含涉案辦公樓土地10.33畝及JT公司用于開發(fā)商品房23.61畝土地的價(jià)值，因本案系委托代建合同法律關(guān)系，JT公司在10.33畝土地上建蓋完辦公樓后又轉(zhuǎn)回給官渡稅局所有，土地的使用權(quán)仍然屬官渡稅局所有，故辦公樓10.33畝土地的價(jià)值不應(yīng)由JT公司承擔(dān)應(yīng)予扣除，根據(jù)評(píng)估報(bào)告土地的價(jià)值38948209.98元扣除10.33畝土地價(jià)值后為11854301.98元(38948209.98元÷33.94畝×10.33畝)，剩余土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)40289154.43元(5365萬元-11854301.98元)，JT公司應(yīng)向官渡稅局支付。原判并未超過JT公司的訴請(qǐng)，官渡稅局該上訴理由不能成立，本院不予支持。

　　綜上，官渡稅局應(yīng)向JT公司支付的委托代建費(fèi)用為40289154.43元(工程造價(jià)91400434.74元-利潤9315582.29元-JT公司應(yīng)向官渡稅局支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)40289154.43元)，官渡稅局應(yīng)履行支付的義務(wù)。

　　四、關(guān)于尚欠的委托代建費(fèi)的利息起算時(shí)間應(yīng)如何認(rèn)定的問題

　　本院認(rèn)為，2006年8月25日，官渡稅局與JT公司簽訂的《合同書》約定“工程建設(shè)完工后，在官渡稅局未付清辦公樓建設(shè)價(jià)款時(shí)，項(xiàng)目工程所用土地和該建設(shè)項(xiàng)目工程的產(chǎn)權(quán)由JT公司代管，官渡稅局不能用其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資行為，(用于支付JT公司款項(xiàng)外)，否則應(yīng)賠償JT公司的直接經(jīng)濟(jì)損失”。本案，案涉辦公樓于2008年6月竣工驗(yàn)收合格，并于2008年7-9月交付官渡稅局實(shí)際占有使用至今，因雙方存在爭議未能完成委托審計(jì)結(jié)算，導(dǎo)致JT公司應(yīng)收委托代建費(fèi)不能及時(shí)獲取，官渡稅局已于2008年9月就已實(shí)際占有使用案涉辦公樓及配套設(shè)施，有義務(wù)支付代建費(fèi)用，原審法院從交付辦公樓次日即2008年9月3日起至款項(xiàng)付清之日止，以尚欠委托代建費(fèi)40289154.43元，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算利息，并無不當(dāng)。關(guān)于訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)分擔(dān)的問題。如前所述，JT公司將辦公樓建成后官渡稅局并未及時(shí)支付工程款，導(dǎo)致JT公司提起本案的訴訟，并進(jìn)行工程造價(jià)鑒定，故原審法院對(duì)訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)的分擔(dān)合理，官渡稅局該上訴理由不能成立，本院不予支持。

　　綜上所述，JT公司及官渡稅局的上訴請(qǐng)求均不能成立，本院不予支持，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)554030.41元，由云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)277015.21元，由國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局負(fù)擔(dān)277015.21元。

　　本判決為終審判決。

　　審判長 王穎

　　審判員 周惠瓊

　　審判員 劉亞東

　　二〇二〇年三月十三日

　　書記員 許萍萍