安徽省地方稅務局公告2023年第6號 安徽省地方稅務局關于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告[條款修改]

安徽省地方稅務局關于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告[條款修改]

安徽省地方稅務局公告[2023]年第6號 2023-09-09

　　稅屋提示——依據國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第21號 國家稅務總局安徽省稅務局關于修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告，本法規(guī)已修訂，修訂后重新公布的內容請看國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第21號。

　　《安徽省土地增值稅清算管理辦法》已經審議通過，現予以發(fā)布。自發(fā)布之日起30日后施行。

　　特此公告。

安徽省地方稅務局

2023年9月9日

安徽省土地增值稅清算管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2023〕53號)的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于安徽省范圍內房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

　　第三條 本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算)，是指納稅人在房地產開發(fā)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管地稅機關提供清算資料，辦理清算申報，并依據清算申報結清該房地產開發(fā)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人應當根據稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，辦理項目報告、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產開發(fā)項目土地增值稅清算。

　　第五條 納稅人對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。

　　第六條 地稅機關應當按照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，進行項目管理、為納稅人清算提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后再轉讓房地產的管理并及時、足額組織稅款入庫。

　　第二章 項目管理

　　第七條 納稅人應自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關合同之日起30日內向主管地稅機關報送復印件或地稅機關認可的其他形式資料：

　　(一)發(fā)展改革等有關部門下發(fā)的項目立項(備案)文件;

　　(二)取得土地使用權所簽訂的合同、協議;

　　(三)國有土地使用權證;

　　(四)建設用地規(guī)劃許可證;

　　(五)建設工程規(guī)劃許可證;

　　(六)建筑工程施工許可證;

　　(七)建設施工合同;

　　(八)預(銷)售許可證;

　　(九)竣工驗收備案表;

　　(十)地稅機關要求報送的其他資料。

　　第八條 納稅人應在取得土地使用權并獲得建筑工程施工許可證后，根據地稅機關確定的時間和要求辦理土地增值稅項目申報，向主管地稅機關報送《土地增值稅項目報告表(從事房地產開發(fā)的納稅人適用)》，并在每月轉讓(預售)房地產時，依次填報表中規(guī)定欄目的內容。

　　第九條 納稅人應按照財務會計制度的規(guī)定進行財務會計核算，準確核算房地產開發(fā)項目的收入、成本、費用。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應按項目合理歸集有關收入、成本、費用;分期開發(fā)項目的，應按照分期開發(fā)項目合理歸集有關收入、成本、費用。

　　第十條 本辦法所稱房地產開發(fā)項目是指經國家有關部門審批、備案的項目。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　上述國家有關部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經信委、計經委等部門。

　　上述分期開發(fā)的項目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》中確認的項目。依據《建設工程規(guī)劃許可證》難以確認分期開發(fā)項目的，納稅人應于取得《建設工程規(guī)劃許可證》之日起30日內向主管地稅機關報告，主管地稅機關應依據《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》以及相關《建筑工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況，經調查核實、集體審議，綜合認定分期開發(fā)項目。主管地稅機關認定分期開發(fā)項目，應當于納稅人報送分期項目最后一個《預售許可證》之日起15日內書面告知納稅人。

　　第十一條 房地產開發(fā)項目中，符合下列情形的，應當認定為同一分期開發(fā)項目：

　　(一)取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的;

　　(二)取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經主管地稅機關調查核實該多個《建設工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。

　　第十二條 納稅人分期開發(fā)項目確認后，因有關事項發(fā)生變化，確需變更分期開發(fā)項目的，應于有關事項發(fā)生變化之日起15日內向主管地稅機關報告，并報送有關證明材料，主管地稅機關應于接到報告之日起15日內調查核實，并通過集體審議的方式確認是否變更分期開發(fā)項目。

　　主管地稅機關應對納稅人分期開發(fā)項目實施跟蹤管理，發(fā)現納稅人未按照確定的分期開發(fā)項目開發(fā)的，或發(fā)現確因有關事項導致分期開發(fā)項目的分期發(fā)生變化的，應及時開展調查核實，并經集體審議確認是否變更分期開發(fā)項目。

　　變更分期開發(fā)項目的，主管地稅機關應于集體審議結果確定之日起7日內書面告知納稅人。

　　第十三條 主管地稅機關應當加強房地產開發(fā)項目管理，安排專人或專崗，從納稅人取得立項(備案)文件開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，臺賬主要內容包括：納稅人項目立項、項目分期、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤、項目中用于出租或自用的房產信息等，臺賬所列事項應按月采集、更新，確保項目管理與納稅人項目開發(fā)同步。

　　第十四條 主管地稅機關對房地產開發(fā)項目的管理應保持連續(xù)性，不得因房地產開發(fā)項目的土地增值稅納稅人、主管地稅機關、地稅管理人員發(fā)生變化而中斷。

　　第十五條 主管地稅機關應當關注納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作，對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同項目或者不同分期合理歸集有關收入、成本、費用。

　　第十六條 納稅人對主管地稅機關確認的分期開發(fā)項目有異議的，可請求主管地稅機關復核。

　　第三章 清算申報與受理

　　第十七條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售(含視同銷售)的;

　　(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

　　(三)直接轉讓土地使用權的;

　　(四)納稅人申請注銷稅務登記，但其開發(fā)的房地產開發(fā)項目未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

　　第十八條 符合以下條件之一的，主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓(含視同銷售)的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　第十九條 本辦法第十八條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產開發(fā)項目符合下列條件之一：

　　(一)房地產開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案;

　　(二)房地產開發(fā)項目已開始交付購買方;

　　(三)房地產開發(fā)項目已取得了初始產權證明。

　　第二十條 符合本辦法第十七條規(guī)定的房地產開發(fā)項目，納稅人應當在清算條件滿足之日起90日內向主管地稅機關辦理清算申報。符合本辦法第十九條規(guī)定的房地產開發(fā)項目，且主管地稅機關已下發(fā)《稅務事項通知書》通知清算的，應當在收到通知書之日起90日內，向主管地稅機關辦理清算申報。

　　第二十一條 對于符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產開發(fā)項目，主管地稅機關應集體審議，根據項目實際情況確定是否需要進行清算，集體審議的結果應當形成記錄存檔。對于確定需要進行清算的房地產開發(fā)項目，主管地稅機關應及時下達《稅務事項通知書》，通知納稅人清算。

　　納稅人對主管地稅機關清算通知有異議的，可請求主管地稅機關復核。

　　第二十二條 納稅人辦理清算申報，少繳稅款的，應當補繳稅款;多繳稅款的，按照規(guī)定辦理退抵稅款手續(xù)。

　　第二十三條 納稅人在規(guī)定期限內辦理清算申報確有困難，需要延期的，應當在申報期限屆滿前提出書面延期申請，經主管地稅機關核準，在核準的期限內辦理清算申報。

　　第二十四條 納稅人未按規(guī)定期限辦理清算申報的，由主管地稅機關責令限期改正;逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關規(guī)定處理。

　　第二十五條 納稅人辦理清算時，應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

　　第二十六條 納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務機構對房地產開發(fā)項目清算進行涉稅鑒證。

　　納稅人委托涉稅專業(yè)服務機構進行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務機構應當按規(guī)定對涉稅事項真實性和合法性出具鑒定和證明，并在鑒證報告中披露鑒定和證明的結論、法規(guī)依據、事實證據、證明過程以及其他應當說明的重大事項。

　　主管地稅機關在清算審核中，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務機構工作底稿或認為需要就涉稅鑒證事項開展約談的，受托涉稅專業(yè)服務機構應當積極配合。

　　第二十七條 納稅人辦理清算申報時，應當提交以下清算資料：

　　(一)《土地增值稅納稅申報表(二)(從事房地產開發(fā)的納稅人清算適用)》;

　　(二)房地產開發(fā)項目清算說明，包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機關需要了解的其他情況;

　　(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;

　　(四)需要清算項目記賬憑證的，應提供記賬憑證復印件;

　　(五)委托涉稅專業(yè)服務機構鑒證的清算項目，報送涉稅專業(yè)服務機構出具的鑒定和證明;

　　(六)享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

　　房地產開發(fā)項目中，有視同銷售情形的，應予詳細說明。

　　上述資料中，主管地稅機關已經取得的，不得再要求納稅人報送。

　　第二十八條 主管地稅機關應認真核對納稅人報送的清算資料，對納稅人提交的清算資料齊全的，主管地稅機關予以受理;不齊全的，應一次性告知納稅人在規(guī)定期限內補正資料。

　　納稅人補正資料的，予以受理;未能補正的，經納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關證明材料，可以受理。