“收益法”簡介

收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。??

收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。

收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法。但，社會(huì)對(duì)企業(yè)價(jià)值的理解或觀念不同，影響評(píng)估人員對(duì)收益法的應(yīng)用。 在歐美發(fā)達(dá)國家中，對(duì)于資產(chǎn)交易中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估、單項(xiàng)無形資產(chǎn)評(píng)估均廣泛采用收益法，并且容易被交易雙方所接受。但就目前國內(nèi)情況看，則很少有評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員采用收益法，對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估幾乎千篇一律用成本法，即使有少數(shù)機(jī)構(gòu)或評(píng)估師采用了收益法，其結(jié)果也大都受到有關(guān)部門或社會(huì)人士的質(zhì)疑而不被接受，這反過來又進(jìn)一步影響了收益法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用。

由于西方發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史很長，市場發(fā)育比較成熟和完善，人們對(duì)于市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)價(jià)值的理解和觀念明顯區(qū)別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響下的中國大多數(shù)人。在市場資產(chǎn)交易中，任何投資者的目的非常明確，即投資是為了收益，某項(xiàng)資產(chǎn)交易能否成功以及成交價(jià)格的高低就取決于該項(xiàng)資產(chǎn)在未來能否為投資者帶來收益及收益能力的高低，而不是取決于購建被交易資產(chǎn)的成本。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來講，雖然一個(gè)企業(yè)是由固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及負(fù)債構(gòu)成的，但相互之間絕不是孤立的、靜止的，而是一個(gè)有機(jī)的整體，各種因素之間存在著相互依賴、相互影響的極其復(fù)雜的關(guān)系。一個(gè)運(yùn)營中的企業(yè)，由于各種資產(chǎn)的交互作用及社會(huì)等外部環(huán)境的影響，其價(jià)值并不遵循1+1=2的數(shù)學(xué)規(guī)律。投資者在投資時(shí)雖然也注意固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債狀況，但是更為重視企業(yè)對(duì)整體資產(chǎn)的運(yùn)營能力和運(yùn)營潛力，例如企業(yè)的技術(shù)力量、產(chǎn)品的種類及技術(shù)水平、品牌的社會(huì)影響及市場占有份額、企業(yè)在行業(yè)中的地位、行業(yè)內(nèi)技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢(shì)等等，即除了關(guān)注有形資產(chǎn)外，更加關(guān)注能否通過無形資產(chǎn)效能的發(fā)揮而使有形資產(chǎn)高效運(yùn)營，從而獲得期望的收益，對(duì)于任何一項(xiàng)不能獲得最低預(yù)期收益的資產(chǎn)，投資者是不會(huì)進(jìn)行投資的。因此，一個(gè)企業(yè)在未來能否具有獲利能力及獲力能力的大小就成為其交易及交易價(jià)格的最基礎(chǔ)條件。收益法正是以被評(píng)估資產(chǎn)未來收益能力作為價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)，因而在市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)中容易被社會(huì)所接受。

在中國國內(nèi)，由于長期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，社會(huì)上大多數(shù)人對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)還停留在企業(yè)賬面上，認(rèn)為會(huì)計(jì)賬面真實(shí)記錄了企業(yè)資產(chǎn)的數(shù)量及價(jià)值，是企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)反映，因而成本法才易于為社會(huì)所接受。由于社會(huì)對(duì)收益法的懷疑和排斥，影響了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)收益法的應(yīng)用。

簡? 介
收益法(income approach，income capitalization approach )? 收益法
，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 　　
收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 　　
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 　　
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法。