房產(chǎn)稅—稅率、計稅依據(jù)、應(yīng)納稅額的計算及征收管理（總結(jié)）

知識點：房產(chǎn)稅 稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算

（一）稅率——比例稅率

（二）計稅依據(jù)

1.從價計征（經(jīng)營自用的房產(chǎn)）——房產(chǎn)的計稅價值（余值）

　　計稅價值（余值）：房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民***確定。房產(chǎn)的計稅余值＝房產(chǎn)原值×（1－10%～30%）

　?。?）房屋原值

　?、俜课菰凳侵讣{稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

　?、趯σ勒辗慨a(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。

　?、蹖Φ貎r的規(guī)定

　　對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　宗地容積率＝建筑面積÷土地面積 如一塊土地的面積是10萬平方米，在土地上建造了2萬平方米的房屋，此時宗地容積率=2÷10=0.2；如果建造8萬平方米的房屋，則宗地容積率是0.8.如果是宗地容積率是0.2的房屋是需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍即2×2＝4萬平方米計算地價的。

　?、芊课莞綄僭O(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

　　房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

　　a.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅；

　　b.對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　?、莞臄U建對房屋原值的影響

　　納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　⑥地下建筑應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確定

　　凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　地下建筑應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確定

　　如果是單獨建造的地下建筑物是可以享受折扣優(yōu)惠的，但是如果是與地上建筑物相連的建筑物則是沒有折扣優(yōu)惠需要按照地上建筑物的相關(guān)規(guī)定計算房產(chǎn)稅的。

　　（2）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅

　　由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅

　?。?）投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計稅的規(guī)定

（1）如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征；　　

2.從租計征（出租的房產(chǎn)）

　?。?）對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；

　?。?）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　比如說有兩個合同，分別租賃五年，靠前個合同中每年租金120萬，靠前年中免租3個月，相當(dāng)于靠前年的租金是90萬。繳納房產(chǎn)稅的時候前三個月是按照房產(chǎn)余值從價計征房產(chǎn)稅的，后九個月是按照租金收入90萬從租計征方式繳納房產(chǎn)稅的；第二個合同房產(chǎn)租賃時間5年，合同中明確寫明靠前年房產(chǎn)租金90萬，第二年到第五年是120萬，不寫明靠前年免租期那么繳納房產(chǎn)稅的時候是按照90×12%計算房產(chǎn)稅的。