土地增值稅預(yù)繳的2種方法分析

土地增值稅預(yù)繳的2種方法分析

　　部分納稅人因為對土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)理解有誤，進而應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式適用錯誤，導(dǎo)致出現(xiàn)土地增值稅預(yù)繳不足的風(fēng)險。對此，相關(guān)納稅人有必要深入掌握政策規(guī)定，厘清計稅依據(jù)，準確計算并預(yù)繳土地增值稅。

　　案例

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司為增值稅一般納稅人，按照一般計稅方法計算繳納增值稅。2021年3月，甲公司取得商品房預(yù)售收入1.09億元，對應(yīng)的土地價款為5000萬元，土地增值稅預(yù)征率為1.5%。在預(yù)繳土地增值稅時，企業(yè)財務(wù)人員錯誤地按照“應(yīng)預(yù)繳稅額=當(dāng)期預(yù)售收入&pide;(1+增值稅稅率)×土地增值稅預(yù)征率”的計算方法，自行計算并預(yù)繳土地增值稅10900&pide;(1+9%)×1.5%=150(萬元)，存在少預(yù)繳稅款的風(fēng)險。

　　分析

　　依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號印發(fā)，以下簡稱《暫行辦法》)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的增值稅一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)&pide;(1+11%)。(新稅率9%)

　　《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)和《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號)實施后，銷售額的計算公式為：銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)&pide;(1+9%)。此時，按照《暫行辦法》第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款&pide;(1+適用稅率或征收率)×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)明確，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。

　　同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

　　結(jié)合上述政策規(guī)定來看，適用增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，預(yù)繳土地增值稅的方法有兩種。

　　靠前種計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅額=[全部價款和價外費用-(全部價款和價外費用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款)&pide;(1+增值稅適用稅率)×增值稅適用稅率]×土地增值稅預(yù)征率。

　　第二種計算公式則是：應(yīng)預(yù)繳稅額=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×土地增值稅預(yù)征率。實務(wù)中，采用第二種方法的情況更加普遍。納稅人可與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，選擇合適的計稅方法。

　　建議

　　實務(wù)操作中，部分納稅人對“不含增值稅銷項稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，不考慮土地價款的影響，直接按全部價款和價外費用確認銷售收入，采用“應(yīng)預(yù)繳稅額=預(yù)收款&pide;(1+增值稅稅率)×土地增值稅預(yù)征率”的計算公式，計算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。納稅人務(wù)必準確理解政策，合規(guī)計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

　　本案例中，企業(yè)可以根據(jù)自身情況，選擇預(yù)繳稅款計算公式。如果選擇按照《暫行辦法》規(guī)定的方法計算，則應(yīng)預(yù)繳稅額=[10900-(10900-5000)&pide;(1+9%)×9%]×1.5%=156.19(萬元);如果企業(yè)不能準確核算預(yù)收款對應(yīng)的土地價款，也可以按簡化方法計算，此時，應(yīng)預(yù)繳稅額=[10900-10900&pide;(1+9%)×3%]×1.5%=159(萬元)。

　　來源：中國稅務(wù)報 作者：儲順福

兩種土地增值稅預(yù)繳計算方式差異大

　　目前國家稅務(wù)總局出臺的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的計稅依據(jù)的相關(guān)政策有兩個，具體規(guī)定如下：

　　從上述規(guī)定可以看出，目前土地增值稅預(yù)繳計算方式有兩種。

　　一、靠前種計算方式

　　預(yù)繳土地增值稅=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率

　　增值稅采用一般計稅方法：預(yù)收款/(1+9%)*土地增值稅預(yù)征率=0.9174預(yù)收款*土地增值稅預(yù)征率

　　需要注意的是，對于一般計稅的項目來說，不含增值稅收入如何理解是有爭議的。部分觀點認為，不含增值稅收入=含增值稅收入-銷項稅額=含增值稅收入–(含增值稅收入-土地價款)/(1+9%)x9%。如按該方式計算土地增值稅預(yù)繳稅額的計算基數(shù)，計算土地增值稅預(yù)繳時需要考慮土地價款的分攤。

　　增值稅采用簡易計稅方法：預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率=0.9524預(yù)收款*土地增值稅預(yù)征率

　　二、第二種計算方式

　　增值稅采用一般計稅方法：應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-預(yù)收款/(1+9%)*3%)*土地增值稅預(yù)征率=0.9724預(yù)收款*土地增值稅預(yù)征率

　　增值稅采用簡易計稅方法：(預(yù)收款-預(yù)收款/(1+5%)*3%))*土地增值稅預(yù)征率=0.9712預(yù)收款*土地增值稅預(yù)征率

　　三、應(yīng)適用何種預(yù)繳計算方式?

　　國家層面的稅收規(guī)定允許選擇兩種方式預(yù)繳土地增值稅。從上述分析情況看，對于簡易計稅項目，方式二預(yù)繳稅款比方式一要高，因此選擇方式一更為有利;

　　對于一般計稅項目，方式一的計算方式有爭議，需要了解稅務(wù)執(zhí)行口徑，才能判斷哪種方式更為有利。

　　四、要注意的問題

　　需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)需要了解項目所在地稅務(wù)機關(guān)是否制定出臺土地增值稅預(yù)繳方式的具體規(guī)定。例如，《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告》(穗地稅〔2017〕7號)明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方法銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”。如果項目所在地稅務(wù)機關(guān)規(guī)定了土地增值稅計算方式，納稅人應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定方式計算預(yù)繳，否則將產(chǎn)生滯納金、罰款的風(fēng)險。

　　來源：正坤財稅 作者：周小玉

按規(guī)定預(yù)繳的土地增值能否在企業(yè)所得稅前扣除?

　　問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們按規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅，能否在企業(yè)所得稅前扣除?

　　答：按照目前土地增值稅有關(guān)政策精神，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照各地確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，國家稅務(wù)總局授權(quán)各地制定具體的預(yù)征管理辦法。按相關(guān)稅法及各地較普遍的規(guī)定，企業(yè)預(yù)交的土地增值稅在按稅法規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入時，作為銷售稅金及附加，按照與營業(yè)收入金額相配比的原則在企業(yè)所得稅前扣除。在對開發(fā)項目土地增值稅實際清算時，已經(jīng)在所得稅前扣除的預(yù)交土地增值稅，經(jīng)清算屬于多繳而應(yīng)退回的土地增值稅，應(yīng)在清算的當(dāng)期并入應(yīng)納稅所得額，計算繳納所得稅。反之，經(jīng)清算屬于少繳而應(yīng)補交的土地增值稅，應(yīng)及時補交，作為補交當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額抵減項目計算企業(yè)所得稅。