國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十三條規(guī)定的正確解釋

　　關(guān)于地下車庫(停車場(chǎng)所)的問題實(shí)在是復(fù)雜，復(fù)雜得連《物權(quán)法》都繞開回避。所以地下車庫的法律規(guī)定所屬俺不想講了。就講講稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)地下車庫的稅收處理意見：

　　以前稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為只要房地產(chǎn)企業(yè)出售出租地下車庫的，是必須要求預(yù)留成本，即出售出租就必須預(yù)留成本，因?yàn)槭且越ㄖ娣e預(yù)留成本，由于地下車庫售價(jià)比較低，所以房地產(chǎn)企業(yè)覺得預(yù)留成本確實(shí)過大，認(rèn)為不合理。

　　現(xiàn)在國稅發(fā)(2009)31號(hào)文第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

　　房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為是重大利好政策，為什么呢?因?yàn)?ldquo;利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。”，意味著地下車庫的不需要預(yù)留成本了。

　　實(shí)際是這樣的嗎?其實(shí)第三十三條出現(xiàn)并沒有改變以前的規(guī)則：只要房地產(chǎn)企業(yè)出售出租地下車庫的，稅務(wù)還是必須要求預(yù)留成本。

　　國稅發(fā)(2009)31號(hào)的第二十六條規(guī)定：“計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：(一)可否銷售原則。。。。。。。”即第二十六條規(guī)定是一般總原則，而第三十三條規(guī)定例外特殊原則。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)先按第二十六條規(guī)定，有特殊情況時(shí)才執(zhí)行第三十三條規(guī)定。

　　那么第二十六條規(guī)定一個(gè)什么樣的特殊情況呢?什么叫“利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所”，根據(jù)規(guī)劃部門《建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》要求，高層樓房必須按建筑面積配置一定面積(個(gè))的停車場(chǎng)所，由于地面面積被綠化率的硬性指標(biāo)所占領(lǐng)，無地方可配置停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)企業(yè)只好修建地下室來配置停車場(chǎng)所。因此這個(gè)就是所規(guī)定的特殊情況。

　　“利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所”面積本來就是規(guī)劃部門強(qiáng)制要求的公共配套設(shè)施。

　　但是房地產(chǎn)企業(yè)修建地下室面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃部門強(qiáng)制要求停車場(chǎng)所的面積，而且這個(gè)面積劃分也無法和設(shè)備使用面積、人防面積區(qū)分開。也沒有具體的產(chǎn)權(quán)畫線。——相關(guān)法律規(guī)定上也是模糊的。由于業(yè)主的維權(quán)的法律意識(shí)也不夠，因此房地產(chǎn)企業(yè)常常拿自己所有產(chǎn)權(quán)面積和業(yè)主共有的公共配套設(shè)施面積去出售出租。

　　因此稅務(wù)機(jī)關(guān)也無法去甄別這個(gè)復(fù)雜相關(guān)稅收之外的法律關(guān)系。依據(jù)稅收效率原則，所以仍然按第二十六條規(guī)定：只要房地產(chǎn)企業(yè)出售出租地下車庫的，就必須要求預(yù)留成本。

　　房地產(chǎn)企業(yè)能出售出租就不屬于公共配套設(shè)施了，如果是公共配套設(shè)施房地產(chǎn)企業(yè)怎么會(huì)拿來出售出租呢?——稅務(wù)機(jī)關(guān)是充分相信房地產(chǎn)企業(yè)的行為屬于合法。因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)不能也沒有權(quán)力說房地產(chǎn)企業(yè)的行為是非法的。所以只要出售出租就必須預(yù)留成本，而且取得的收益還要納稅。