“營(yíng)改增”新政財(cái)稅[2016]36號(hào)——對(duì)房地產(chǎn)及建筑業(yè)的影響

法規(guī)公布

2016年3月24日, 中國(guó)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了財(cái)稅[2016]36號(hào)文 (“36號(hào)文”) ，公布了尚未營(yíng)改增的行業(yè)適用的增值稅稅率和政策，該文件自2016年5月1日起生效。

在畢馬威中國(guó)稅務(wù)快訊第九期中,我們研究了營(yíng)改增新政策對(duì)所有受影響行業(yè)的整體影響。在本期畢馬威中國(guó)稅務(wù)快訊中，我們將就營(yíng)改增新政策對(duì)房地產(chǎn)及建筑業(yè)行業(yè)的影響進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用的增值稅率

36號(hào)文確認(rèn)了我們之前在2016年3月5日發(fā)布的畢馬威中國(guó)稅務(wù)快訊中預(yù)測(cè)的增值稅率。房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用的增值稅率，以及營(yíng)業(yè)稅率和增值稅率的比較請(qǐng)見下圖：

由于增值稅實(shí)際上是基于差額征稅（銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)），而營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅（僅銷項(xiàng)），所以單純將新稅率和老稅率直接比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實(shí)施也會(huì)對(duì)稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響，我們將會(huì)在下文進(jìn)行進(jìn)一步的闡述。

總體影響

營(yíng)業(yè)稅稅制下，房地產(chǎn)及建筑業(yè)對(duì)于營(yíng)業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大。由于營(yíng)改增后房地產(chǎn)及建筑業(yè)的增值稅率相較于營(yíng)業(yè)稅率有較大的變化，營(yíng)改增新政策對(duì)于房地產(chǎn)及建筑業(yè)的影響巨大。***為保證房地產(chǎn)及建筑業(yè)從營(yíng)業(yè)稅向增值稅平穩(wěn)過渡，出臺(tái)了一些具體的規(guī)定。

總體來(lái)講，房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用的增值稅政策中具有實(shí)質(zhì)性宏觀經(jīng)濟(jì)影響的主要有4項(xiàng)政策：

• 過渡性政策 – 營(yíng)改增新法規(guī)中包括了一系列過渡性政策，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率。這一安排是為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增平穩(wěn)的過渡，增值稅率不會(huì)突然間提高到11%。銷售2016年5月1日后取得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用于11%的增值稅率，這一政策不適用于個(gè)人銷售住房。
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• 對(duì)發(fā)生的土地采購(gòu)成本視同進(jìn)項(xiàng)抵扣 – 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房地產(chǎn)計(jì)算增值稅額的時(shí)候，向***部門支付的土地價(jià)款可以從銷售額中扣除。這個(gè)優(yōu)惠政策將會(huì)有效地保證房地產(chǎn)開發(fā)商只對(duì)其增值的部分進(jìn)行納稅，但只能用于房地產(chǎn)開發(fā)商按照11%的增值稅率繳納增值稅，而不適用于開發(fā)商選擇過渡期政策按征收率繳納增值稅的情況。
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• 個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅 – 為鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)并抑制投機(jī)行為，除北京、上海、廣州和深圳外，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，這一政策不僅適用于個(gè)人自住用房，也適用于投資的住房。
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• 分期抵扣適用于11%增值稅率的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額 – 2016年5月1日之后購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)將適用11%的增值稅率，并且如果購(gòu)買方是增值稅一般納稅人，可以就不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額可以申報(bào)抵扣。政策進(jìn)一步規(guī)定，這部分可抵進(jìn)項(xiàng)分?jǐn)傇诓粍?dòng)產(chǎn)購(gòu)入后兩年內(nèi)抵扣，靠前年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。在現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅制下，購(gòu)入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過可被抵扣的制度，這是我國(guó)在增值稅稅制下巨大的發(fā)展，盡管就國(guó)際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的方式并不常見。

盡管新的政策以相對(duì)平緩的方式控制著對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的直接影響，預(yù)測(cè)在2016年5月1日之前，許多建筑業(yè)工程項(xiàng)目和房地產(chǎn)銷售將會(huì)被大力推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)商以及購(gòu)買方從而實(shí)現(xiàn)可選擇適用過渡性政策。

哪些屬于“房地產(chǎn)及建筑行業(yè)“征稅范圍？

政策對(duì)于“房地產(chǎn)業(yè)”及“建筑業(yè)”的定義與營(yíng)業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、零售、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)。

重要的一點(diǎn)是，服務(wù)供應(yīng)商的業(yè)務(wù)活動(dòng)比如房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理公司、建筑師、測(cè)量師將不會(huì)被列入“房地產(chǎn)及建筑業(yè)”服務(wù)范圍，而被列入“商務(wù)輔助服務(wù)”，并適用6%的增值稅率。

過渡性政策

過渡性政策可能是房地產(chǎn)業(yè)主、出租方、房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資公司最為密切關(guān)注的重要方面。簡(jiǎn)而言之，對(duì)于任何***而言引入增值稅最困難的問題之一是，如何在不影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的前提下，將增值稅適用于存量的房地產(chǎn)和建筑業(yè)項(xiàng)目。